Immobilien haben Bruno Ettenauer schon immer interessiert und bereits während der Schulzeit und im Studium war er fast ein Jahr im Vermessungsamt tätig. „Es hat mich fasziniert, wie Grundstücke aufgebaut und konfiguriert sind“, erinnert er sich an seine Anfänge im Immobilienbusiness. Beim Gerichtsjahr, nach dem Ende des Jusstudiums, galt sein Interesse dem Grundbuch, was eine Weiterführung seiner anfänglichen Tätigkeit darstellte. In der Bank, in der Ettenauer seine berufliche Karriere schließlich begann, war er zunächst im Bereich Immobilienfinanzierung und Strukturierung tätig und erkannte, dass „mich dieses Thema auch emotional anspricht“, so Ettenauer: „Im Beruf muss es sich um ein Thema handeln, das einen langfristig interessiert, so wie eine Investition.“ Nach langen Jahren in dieser Tätigkeit und in den unterschiedlichsten Positionen war es logisch, den nächsten Schritt zu gehen, „in die kreative Gestaltung, und das heißt für mich, dass man direkt in Immobilien investiert“. Ettenauer wechselte daher von der Finanzierung in den Investmentbereich. Seit März 2006 ist er Mitglied im Vorstand der CA Immo AG und seit Oktober 2009 der Vorsitzende des Unternehmens.
Österreich und die osteuropäische Region
Die CA Immo AG ist auch in Osteuropa engagiert. Die Ostöffnung war und ist weiterhin eine große Chance für Österreich, denn letztendlich ist der Bedarf an allen Arten von Immobilien gegeben. „Die Österreicher haben aufgrund der räumlichen Nähe das Potenzial der Region erkannt.“ Entwicklungen, wie sie nach der Wende in Osteuropa stattfanden und immer noch stattfinden, erfassen einen langen Zeithorizont und es ändern sich immer wieder die Potenziale und die Gegebenheiten. Ettenauer: „Als wir uns für ein Engagement in Osteuropa entschieden haben, war das nicht einfach so eine Entscheidung nach dem Motto ,Wir gehen halt auch dorthin‘, sondern Teil einer mittel- bis langfristigen Strategie.“ Der Bedarf an Immobilien jeglicher Art ließ sich zwar nicht hochrechnen, aber die Einschätzungen, was den Bedarf betrifft, waren „sehr optimistisch“. Die Entwicklung in Osteuropa darf man, so Ettenauers Meinung, nicht „im Punkt sehen“, sondern über einen langen Zeitraum von fünf, zehn bis 15 Jahren. Auch wenn es Anpassungsschwierigkeiten gab und gibt, haben sich selbst die optimistischen Einschätzungen zu Beginn der Tätigkeit in CEE/SEE erfüllt und werden dies auch in Zukunft tun. „Wenn man an Europa glaubt, dann muss man auch an diese Region glauben“, blickt Ettenauer in die nächsten Jahrzehnte.
Der Wertewandel der Immobilie
Auffällig ist für Ettenauer der Wertewandel, dem die Immobilien speziell in den vergangenen Jahren unterlagen. Früher war eine Immobilieninvestition sehr stark auf Werterhalt ausgerichtet, „die Buy-and-hold-Strategie und der Thesaurierungsgedanke sind im Vordergrund gestanden“. Heute müssen die Immobilien– auch bedingt durch die Erwartungshaltung der Investoren– laufende Erträge erwirtschaften und diese kommen nicht durch jahrelange Wertsteigerung, sondern durch Mieteinnahmen zustande. „Der Weg geht weg von der Thesaurierung hin zur ausschüttungsorientierten Anlage.“ Diese soll aber nur ausschütten, was sie auch tatsächlich erwirtschaftet– und nicht über die Substanz durch Verkauf.
Die Stadtentwicklung in Deutschland
Besondere Aufmerksamkeit richtet sich auf die großen Stadtentwicklungsprojekte in Deutschland. Durch die Übernahme der deutschen Vivico Real Estate GmbH (die Immobilientochter der deutschen Bahn) Ende 2007 hat die CA Immo AG vier große Stadtareale in das eigene Portfolio zur Entwicklung übernommen. Die Großprojekte in München, Frankfurt, Berlin und Düsseldorf werden derzeit geplant beziehungsweise befinden sich schon in der Umsetzung und haben aufgrund ihrer Größe und ihres zentralen Standortes für Ettenauer „kurzfristige und langfristige Auswirkungen“. Nicht nur auf das Areal oder die unmittelbare Umgebung, sondern letztendlich auf die ganze Stadt. „Man hat eine weitreichende Verantwortung bei diesen Projekten“, meint der CA-Immo-Vorstandsvorsitzende. „Die Erfahrungen, die wir bei jedem Projekt sammeln, lassen wir dann in die anderen einfließen.“ So auch auf dem ehemaligen Siemensareal in Wien-Erdberg, wo auf 5,5 Hektar ein neuer Stadtteil entstehen soll. Bei diesem Projekt besteht die Besonderheit darin, dass die Liegenschaften bereits bebaut sind und damit ein Verwendungszweck vorgegeben ist. Diese alte Nutzung überzuführen in ein neues Konzept, weg von der Monokultur in einen gemischten Stadtteil mit Wohnbauten, Büros und Hotel, ist die Herausforderung. Dabei müssen aber auch die Vorgaben des Bezirks, die Wünsche der Anrainer und die eigenen Interessen an dieser Entwicklung betrachtet und unter einen Hut gebracht werden.
Lieblingsimmobilien?
Eine Lieblingsimmobilie hat der CA-Immo-AG-Vorstandsvorsitzende nicht, weil er im Immobilienbusiness tätig ist. Wie sich das erklärt? Ettenauer: „Wenn man im Immobiliengeschäft tätig ist, dass muss man viele Immobilien schätzen lernen und die Objektivität bei jeder einzelnen bewahren. Ich habe keine Lieblingsimmobilie, weil ich bei jeder Immobilie einen Punkt finden möchte, der mich interessiert.“
