Wie haben Sie die letzten Jahre wahrgenommen?
Gunther Hingsammer: So wie alle Unternehmen der Branche. Die Branche ist im Wandel, und das ist gut so. Wir hatten auch bei IFA eine Phase, in der die InvestorInnen zurückhaltender waren. Das war bei uns aber vergleichsweise weniger stark spürbar, da wir das als Marktführer und mit der Einbindung in die SORAVIA Gruppe kompensieren konnten. Jetzt merken wir, dass die Nachfrage anzieht. Die Menschen rechnen damit, dass die Zinsen sinken, und Immobilieninvestments werden wieder stärker nachgefragt. Die Preise haben, je nach Assetklasse und Projekt, in der Vergangenheit teilweise nachgegeben und werden wieder steigen. Die nutzerseitige Nachfrage ist hoch und wird ebenso steigen, da das Angebot knapp ist und mittelfristig auch zurückgehen wird. Knappes Angebot wird auf hohe Nachfrage treffen: Jetzt ist der Zeitpunkt, um zu investieren.
Sehen Sie eine Veränderung im Investorenverhalten?
Ja, da hat sich doch einiges verändert. Die InvestorInnen stellen fest, dass die Vorsorgewohnungen, die sie erworben haben, mit viel Arbeit verbunden sind. Sie wollen sich nicht mehr darum kümmern, und das stärkt wiederum die Nachfrage nach unseren Bauherrenmodellen, bei denen sie alle professionellen Leistungen aus einer Hand und eventuell zusätzlich eine steuerliche Optimierungsmöglichkeit bekommen.
InvestorInnen achten zudem sehr auf den Anbieter und kaufen lieber vom Marktführer mit nachvollziehbarem Track-Record, der mit allen Gegebenheiten vertraut ist. Bei der Konzipierung eines Bauherrenmodells ist eine hohe Expertise gefragt. Als Marktführer mit mehr als vier Jahrzehnten Erfahrung kalkulieren wir konservativ. Der Mehrwert, der dadurch für unsere InvestorInnen entsteht, macht sich langfristig bezahlt.
Die Renditen haben sich aufgrund der steuerlichen Rahmenbedingungen verbessert. Der Anteil an erforderlichem Eigenkapital ist gesunken, da der Zeitraum der Liebhabereiverordnung verlängert wurde.
Wir stellen fest, dass neben den steuerlichen Begünstigungen auch die gesellschaftliche Verantwortung in den Fokus rückt – Stichwort Public Private Partnership. Man schafft mit privatem Kapital geförderten Wohnbau und tut etwas für die Gesellschaft und die Stadtentwicklung. Also eine Win-win-Situation für die öffentliche Hand, die MieterInnen, die InvestorInnen und die Gesellschaft.
Die InvestorInnen achten auf den Quadratmeterpreis. Wenn ein Projekt nachhaltig und besser gebaut wird, sind sie jedoch bereit, den Preis dafür zu bezahlen, denn es ist von einer überdurchschnittlichen Wertsteigerung auszugehen. Die Rechnung ist einfach: Ein Viertel der Kosten entsteht bei der Errichtung, drei Viertel bei der Bewirtschaftung. Der Hebel für die Profitabilität einer Immobilie liegt – wenn man sie über den gesamten Lebenszyklus betrachtet – in der Bewirtschaftung. Dafür haben wir mit dem SORAVIA-Tochterunternehmen ADOMO eine spezialisierte Gesellschaft, die ein breites Spektrum an Immobilienservices abbildet, im Haus. Diese Expertise schätzen unsere Klienten, denn nur eine gut betreute Immobilie ist langfristig ein gutes Investment.
Vor Kurzem ist das Bauherrenmodell zum geförderten Mietwohnbau-Entwicklungsprojekt „Baumstadt1“ in den Vertrieb gegangen. In diesem ersten von mehreren Bauherrenmodellen entstehen künftig durch die schonende Nachverdichtung einer 150 Jahre alten Siedlung dringend benötigte, leistbare und ESG-konforme Mietwohnungen.
Apropos Nachhaltigkeit. IFA hat ja auch viele Häuser im Bestand, was ist da vorgesehen?
Sie haben recht, die Bewirtschaftungs- und Betriebskosten werden immer stärker ein Thema. Bei unserem Bestand von 4,2 Milliarden Euro sind auch sehr viele ältere Gebäude dabei. Wir werden diese aktiv angehen, um den Altbestand auch im Sinne von Wertbestand und Wertsteigerungspotenzial an den künftigen Anforderungen auszurichten.
Sind die Investoren bereit, hier etwas zu investieren?
Ja. Unsere InvestorInnen wissen, dass ESG-konforme Gebäude bei MieterInnen sehr begehrt sind. Sie wissen, dass werterhaltende Maßnahmen zu setzen sind, um sicherzustellen, dass ihr Investment auch weiter langfristig profitabel ist. Als Assetmanager haben wir die Verpflichtung, uns vorausschauend mit diesen Themen zu befassen, da die InvestorInnen unsere umfassende Expertise schätzen. Die Umsetzung wird mit den InvestorInnen gemeinsam besprochen und entschieden.
Welche Wohnprojekte werden in Zukunft gefragt sein?
Innerstädtische Lagen mit einer guten Verkehrsanbindung. Allerdings sind unsere InvestorInnen auch offen für Stadtentwicklungsgebiete, weil diese einen nachhaltigen Aufschwung erleben. Das Projekt „Baumstadt Floridsdorf“ ist neben einer Grätzlentwicklung auch ein ökologisches Dorf in der Stadt mit Nahversorgung, Gemeinschaftsräumen und Spielplatz – die Zeit des massiven Betonblocks ist vorbei.
Bauherrenmodelle sind ja eher auf Wohnen fokussiert, aber gibt es auch „Mixed-Use-Projekte“?
Wir sind breit aufgestellt und haben Mixed Use etwa beim aktuellen mittelfristigen Prime Investment „V33“. Für InvestorInnen sind solche Quartiere spannend aufgrund des diversifizierten Nutzungsmixes, der auch Hotels umfasst. „V33“, das neue Salzburger Stadtquartier, befindet sich aktuell in der Fertigstellung. Die Übergabe ist für Juni geplant, und das Projekt ist schon jetzt nahezu vollvermietet. InvestorInnen können sich aktuell sogar noch mit mittelfristigem Anlagehorizont beteiligen, wobei die fixen Baukosten von 2021 gelten.
Mietwohnungen sind derzeit besonders gefragt.
Der Shift vom Kauf- zum Mietmarkt ist eindeutig festzustellen, wir sind daher bei unseren Projekten sehr gut ausgelastet. Alle Mietwohnprojekte der IFA AG sind zu mehr als 96 Prozent ausgelastet. Das ist für ein großes Portfolio, wie es IFA hat, mehr als positiv. Noch ein Beispiel: Wir haben in Graz ein Bauherrenmodell Plus in der Harter Straße 96 erfolgreich realisiert. Wir haben drei Monate früher als prognostiziert fertiggestellt, und bei der Übergabe waren trotzdem bereits 80 Prozent vermietet. Die restlichen 20 Prozent der Wohnungen waren in kürzester Zeit vergeben.
Ein Bauherrenmodell läuft über einen langen Zeitraum – ist das noch zeitgemäß?
Ja, aber unser Produktportfolio war vor fünf Jahren anders. Wir stellen fest, dass sich manche AnlegerInnen auch mit kurz- oder mittelfristigem Anlagehorizont binden wollen. Das Bauherrenmodell ist ein langfristiges Investment, jetzt bieten wir bei einigen Projekten zusätzlich die Möglichkeit einer Verwertungsoption, mit der flexibel auf Marktentwicklungen reagiert werden kann, um Wertsteigerungspotenziale zu realisieren. Wir haben auch mittelfristige Prime Investments sowie Anleihen mit kurz- und mittelfristigen Laufzeiten im Angebot – faktisch Unternehmensanleihen mit Immobilienbezug. Wenn man so will, sind wir mittlerweile eine Immobilienprivatbank für InvestorInnen geworden.
Zum Abschluss ein Blick auf die Preisentwicklung.
Das Angebot wird knapper, und die Nachfrage ist da. Mittel- und langfristig führt das zu steigenden Preisen. Sowohl für die InvestorInnen als auch für die MieterInnen.
