Babyboomer, Millennials und Senioren – wie die Generationen den amerikanischen Markt beeinflussen

Im Interview

Joseph G. Nahas Jr.

Vorstandsvorsitzender 2018 der Counselors of Real Estate (CRE),  Immobilienberater und Senior Vice President, Institutional Investor Relations, Equus Capital Partners , Philadelphia, Pennsylvania, USA. Joseph Nahas ist bei Equus Capital Partners, einer der führenden Private-Equity-Gesellschaften der USA, für institutionelle Kapitalaufnahme und Aktionärspflege verantwortlich. Bevor er 1999 zu Equus stieß, war Joseph Nahas in leitender Position bei Atlantic American Properties […]

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Welche großen Veränderungen sehen Sie derzeit auf dem US-Immobilienmarkt?

Nahas: Ich möchte hier zwei Entwicklungen hervorheben: Erstens beeinflussen demografische Veränderungen die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, und das wird sich in absehbarer Zeit auch nicht ändern. Späte Familiengründung, hohe Summen, die für die Rückzahlung von Studentenkrediten aufgewendet werden müssen, Babyboomer, die auf kleinere Wohnungen umsteigen – all das wird auch weiterhin die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Städten und deren Umkreis anheizen. Aus einigen Studien geht hervor, dass trotz äußerst reger Bautätigkeit zu wenige Wohnungen auf dem Markt verfügbar sind. Zweitens ist zu sagen, dass die Verschränkungen von Konsumentenverhalten und Technologie sowohl den Einzelhandel als auch die Industrie grundlegend verändert hat. Bestimmte Produkte werden auch in Zukunft online gekauft und von Logistikzentren versandt werden. Es gibt aber auch Produkte, die weiterhin in traditionellen Geschäftslokalen verkauft werden. Hier ist der Standort entscheidend – er muss sehr gut sein.

Die Millennials, aber auch die Babyboomer suchen verstärkt in der City nach Wohnraum. Was sind ihre Beweggründe?

Nahas: Das hat stark mit dem Angebot in den Stadtzentren zu tun: Unterhaltung, Einkaufsmöglichkeiten, Ausbildung, Jobs. Viele Boomer bleiben wahrscheinlich aufgrund ihres Lebensstils in der Stadt, während Millennials womöglich wegziehen werden, wenn sie eine Familie gründen und bessere Schulen für ihre Kinder suchen.

Wie verändert das den amerikanischen Markt – einerseits den Investmentmarkt, andererseits den Häusermarkt in den Suburbs?

Nahas: In den letzten Jahren hat sich der Investmentmarkt sehr stark auf die Stadtzentren selbst konzentriert. Im Moment verlagert sich das aber aufgrund der Millennials, die bessere Schulen suchen, auf den Bereich um die Zentren herum (fünf bis acht Kilometer). Anders als die Medien es uns glauben machen wollen, ist das Jobangebot nicht direkt in der City, sondern in einem Bereich von fünf bis 15 Kilometern außerhalb der Zentren am größten – hier bilden nur San Francisco, Chicago und New York eine Ausnahme. Und in diesem Umfeld wird auch Wohnraum gesucht.

Wie stellt sich der Markt für Seniorenimmobilien in den USA bzw. weltweit dar? Gibt es Unterschiede?

Nahas: Aufgrund der immer älter werdenden Bevölkerung sind die Immobilienentwickler und Investoren auf den Bereich Wohnen mit Fokus auf Gesundheitsversorgung aufmerksam geworden. Durch die höhere Lebenserwartung sind hier die Wachstumsaussichten sehr gut.

Wie stark wuchs das Investmentvolumen in alternativen Sektoren?

Nahas: Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist derzeit stärker als das Angebot am Markt, das erhöht den Wettbewerb und die Preise. Auch Gewerbeimmobilien werden stark nachgefragt, es gibt wenig Leerstände. Durch zu erwartende Einnahmen sind diese Immobilien gewinnbringend.

Welche Immobilien sind für die Investoren besonders interessant?

Nahas: Neuere Gewerbeimmobilien mit langfristigen Krediten.

Sie haben auf der MIPIM ein Panel geleitet. Was war der interessanteste Aspekt, die Sie dabei erfahren haben?

Nahas: Dass der US-amerikanische und der europäische Wohnungsmarkt in den bevölkerungsstarken Zentren recht ähnlich sind, sowohl was das Angebot als auch was die Nachfrage betrifft

Gibt es eine Entwicklung im Immobilienbusiness, mit der Sie nicht gerechnet hätten?

Nahas: Immer. In den 35 Jahren meiner Berufstätigkeit hat es allerdings noch keine Zeit gegeben, in der sich alles so schnell verändert hat wie jetzt. Das hängt stark mit der Technologie und der demografischen Entwicklung zusammen. Der eklatanteste Unterschied zu früher ist die Rasanz der Veränderung: Das Auto wurde in den 1920er-Jahren erfunden, es hat aber mehr als 40 Jahre gedauert, bis sich die Vororte entwickelt haben. Das hat mit dem Autobahnbau zu tun, damit, dass Menschen aus den Städten wegezogen sind, mit dem Aufkommen von Einkaufszentren anstelle der kleinen Läden, jedenfalls mit dem Auto. Das iPhone ist erst vor zehn Jahren erfunden worden, und schon haben sich Einzelhandel und Gewerbe drastisch verändert. Mit der Entwicklung anderer Technologien wie etwa der Künstlichen Intelligenz wird die Geschwindigkeit der Veränderungen noch einen Zahn zulegen.

Interview in English:

Prior to joining Equus in 1999, Mr. Nahas was the Chief Operating Officer for Atlantic American Properties Inc., a private REIT formed from the acquisition of the majority of Bell Atlantic Properties Inc.’s, investment holdings, where for seven years he was responsible for acquisitions, dispositions and day-to-day operations of those firms. Prior to that, Mr. Nahas held various positions at Radnor Corporation, a real estate subsidiary of Sun Company, including acquisition, development and sales roles. He began his career at Helmsley Greenfield Inc. and also worked at Strouse, Greenberg Financial Corporation and Provident Mutual Life Insurance Company.

What major changes are you currently observing on the US real estate market?

Nahas: Among many, I’ll highlight two: 1st – demographic changes are and will impact residential demand for the foreseeable future. Delayed family formation, high student loan debt and downsizing baby boomers will continue to drive rental demand in cities and in fill markets around cities. Some studies indicate that despite excessive building, there continues to be a shortage of rental stock. 2nd – the intersection of consumer behavior and technology has changed the retail / industrial landscape forever. Certain products will continue to be purchased on line and fulfilled/shipped from logistics centers. Other products will still have life in traditional brick and mortar centers but only well – located ones.

Has there been a significant increase in the investment volume in alternative sectors?

Nahas: Demand for multi-family product currently out paces the offering supply resulting in very competitive offerings and increased pricing. Demand for industrial product is also strong due to low vacancy rates and strong returns driven by the income component.

How does this influence the US market—both the investment market and the housing market in the suburbs?

Nahas: In the recent past, activity was focused around the city centers, however, more recently demand is increasing in outer rings (3 – 5 or more miles) as boomer’s search for better schools. Contrary to what the media would have you believe, San Francisco, Chicago, New York being the exception, most jobs in major markets are not in the city center, but rather in the 3 – 10 mile area outside the city center.

What is the situation of the senior citizens’ housing market in the US and globally? Are there any differences?

Nahas: Given the aging of the population, housing with a focus on healthcare has gained the attention of developers/investors and growth prospects in this sector are strong due to longer mortality.

What kind of real estate are investors particularly interested in?

Nahas: Industrial, newer product with long term credit leases.

Why are millennials and baby boomers increasingly interested in residential property in the city center?

Nahas: Demand is amenity driven; access to entertainment, shopping, education, jobs. Boomers may stay due to the flexible lifestyle, millennials will leave when families are formed, and children require better schools.

You headed a panel at MIPIM. What were the most interesting aspects for you?

Nahas: How similar US housing markets in the major population centers are to their European counterparts, both from a supply and demand perspective.

Are there any unexpected developments in the real estate business?

Nahas: Always. Change is occurring at the fastest pace I have seen in my 35-year career. This is driven heavily by technology and demographics. The most dramatic difference is the pace of change. For example, the automobile was invented in the 1920’s, but it took over 40 years for the suburbs, to develop. This resulted from the interstate highway system, the migration of people out of cities, advent of malls and shopping centers over neighborhood stores. All from the car. The iPhone was invented just over 10 years ago and retail, industrial have changed dramatically. As other technologies develop such as Artificial Intelligence, the pace will accelerate.