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Verkäufe von Eigentumswohnungen gehen im Jahresvergleich um -4,0 % zurück, Preise legen um +4,4 % zu

RE/MAX-ImmoSpiegel 1. Halbjahr 2020: Gesamtüberblick über den österreichischen Wohnungsmarkt



Quadratmeterpreis in Österreich im Durchschnitt bei 3.473 Euro

  • 216.227 Euro kostete eine typische Wohnung im ersten Halbjahr 2020
  • Das billigste Viertel aller Wohnungen kostete höchstens 135.000 Euro, das teuerste Viertel mindestens 289.243 Euro
  • Mengen: Oberösterreich verkauft im ersten Halbjahr 2020 mehr Eigentumswohnungen als 2019, alle anderen Bundesländer weniger. Stärkste Rückgänge in Tirol, Burgenland und Kärnten
  • Gesamtverkaufswert für Eigentumswohnungen stagniert bei 5,6 Mrd. Euro
  • Wien mit einem Verkaufswert von 1,82 Mrd. Euro unter dem Vorjahr
  • Quadratmeterpreise im Fünfjahresvergleich um +27,7 % gestiegen
  • Preise: Steigende Preise in allen Bundesländern, am stärksten in Tirol, Oberösterreich und im Burgenland
  • Anteil der Erstbezugswohnungen steigt bundesweit von 37,0 % auf 37,9 %, am höchsten in Tirol, Salzburg und Vorarlberg
  • Preise für Erstbezug gehen um +2,7 %, jene der Gebrauchtwohnungen um +5,0 % nach oben

Zum zweiten Mal in Folge ist der Wohnungsmarkt in Österreich nicht gewachsen, sondern zurückgegangen und zwar auf knapp über das Niveau von 2016, das viertbeste Ergebnis bisher – so die RE/MAX-Immobilien-Experten. Die verkauften Mengen konsolidieren sich wieder, die Durchschnittspreise steigen noch (+4,4 %), aber nur mehr gut halb so stark wir im Vorjahr (+7,6 %). Damit liegt die Preissteigerung im ersten Halbjahr 2020 zwischen jener von 2018 und 2019.

Laut IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, die die Daten als Vollerhebung und nicht nur als Stichprobe aus dem Grundbuch ausgelesen haben, und den Analysten des RE/MAX-ImmoSpiegel, wurden im ersten Halbjahr 2020 in den amtlichen Grundbüchern 23.868 Wohnungskäufe registriert, um -4,0 % weniger als 2019 und -8,8 % weniger als im Rekordjahr 2018.

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Der Transaktionswert ging bei rückläufigen Mengen und steigenden Preisen minimal von 5,66 auf 5,63 Mrd. Euro zurück.

Wohnungsmarkt bald nur mehr ein Drittel des Immobilienmarktes

Finanziell hat der Wohnungsmarkt an Bedeutung am Gesamt-Immobilienmarkt weiter eingebüßt. Sein Wertanteil ist im ersten Halbjahr weiter zurückgegangen, vom Höhenflug 2017 mit 38,1 % über 35,5 % (2018) und 34,6 % (2019) auf 34,4 % heuer.

„Der Eigentumswohnungsmarkt befindet sich, trotz des Rückganges um -4 % bei den Verbücherungen im Jahresvergleich, noch immer auf einem sehr hohen Niveau. Das knappe Angebot hat in vielen Regionen zu weiteren Preissteigerungen geführt. Bei Anlegern, aber auch bei Eigennutzern, stehen Wohnungen trotzdem weiter hoch im Kurs. Die Auswirkungen von COVID-19 auf den Wohnungsmarkt werden erst Ende des Jahres bzw. im ersten Halbjahr 2021 sichtbar und spürbar werden. Wir erwarten für das erste Halbjahr 2021 ein steigendes Wohnungsangebot und weitestgehend konstante bzw. leicht rückläufige Preise“, erklärt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA. 

WOHNUNGSPREISE in Österreich

Eigentumswohnungen kosten um 9.000 Euro mehr

Im Jahresvergleich zum ersten Halbjahr 2019 haben die typischen Preise für Eigentumswohnungen laut RE/MAX Austria um +4,4 % oder 9.045 Euro zugelegt.

Damit sind die Anschaffungskosten für Wohnungen in den letzten fünf Jahren um +26,9 % gestiegen.

Preissegment unteres Viertel: plus 6.341 Euro

Ein Viertel aller neu verbücherten Wohnungen kostete in Österreich im ersten Halbjahr 2020 weniger als 135.000 Euro. Dieser Grenzwert hat um +4,9 % zum Vorjahres-Vergleichszeitraum zugelegt, also nur geringfügig mehr als der typische Preis über alle Wohnungsgrößen. Dies ist insofern bemerkenswert, weil diese Grenze in den letzten Jahren immer wesentlich stärker als der Durchschnittspreis nach oben gewandert ist und ein Indikator dafür war, dass sich die Eintrittsbarrieren zu Wohnungseigentum überproportional erhöht haben. Im Fünfjahresvergleich stieg die Obergrenze des untersten Quartils um +36,4 %. 

Preissegment oberes Viertel: plus 12.243 Euro

Das obere Preisviertel aller Wohnungen hatte in der Vergangenheit regelmäßig niedrigere Preissteigerungen als der Durchschnitt zu verzeichnen und erst recht als das Viertel des Einstiegspreissegments. Heuer ist die Situation völlig ausgeglichen und daher anders als in den Jahren zuvor: Von 277.000 auf 289.243 Euro erhöhte sich, den RE/MAX-Experten zufolge, die untere Schwelle zum obersten Preisquartil und das entspricht +4,4 %.

WIEN

Steigende Preise und sinkende Mengen

Das erste Halbjahr 2020 war schwächer als das Vorjahr. Aber 2019 fehlten noch -707 Wohnungsverkäufe auf 2018, heuer sind es nur -267 auf 2019.

Gegenüber dem All-Time-High aus ersten Halbjahr 2018 mit 7.790 verbücherten Wohneinheiten sehen die 6.816 heuer doch eher bescheiden aus, allerdings sind sie um +9,4 % mehr als vor fünf Jahren und um +30,1 % mehr als 2010 und somit der vierthöchste Umschlagswert bisher.

Auch der Transaktionswert aller Wiener Wohnungskäufe ist gefallen, nämlich um -3,0 % auf 1,82 Mrd. Euro. Somit fehlen auf den Spitzenwert von 2018 ziemlich exakt 103 Mio. Euro. Im Fünfjahresvergleich sind das allerdings noch immer um 407 Mio. Euro mehr.

Wiener Bezirksverkaufszahlen: neunmal Plus

Dem RE/MAX-ImmoSpiegel zufolge sind im ersten Halbjahr 2020 in neun der 23 Bezirke die Verkaufszahlen bei Wohnungen nach oben gegangen:

Am stärksten in Leopoldstadt nach einem Durchhänger im Vorjahr: +111 auf 448.

Die Donaustadt baut ihre gute Vorjahresposition aus und holt sich mit +99 und 795 Verkäufen beim Wachstum den Vizebezirksmeistertitel. Meidling mit +66 kommt auf 384 und Penzing mit +64 auf 427 Verbücherungen. Simmering erhöht um +43 auf 302 und schafft den fünften Zuwachs-Rang.

Am unteren Ende der Skala rangiert der Vorjahressieger Favoriten. Heuer fehlen ihm -215 Wohnungen auf das Vorjahresergebnis, schafft aber trotzdem Platz zwei mit 682 Verkäufen. In Floridsdorf (351) kann das hervorragende Vorjahresergebnis nicht erreicht werden; heuer sind es um -76 Verbücherungen weniger als zum Vorjahreshalbjahr. Rudolfsheim-Fünfhaus meldet mit Ende Juni 254 Verbücherungen (-66) und Brigittenau 244 (-60). Die anderen Bezirke weisen geringere Abweichungen zum Vorjahr auf (zwischen -48 und +33).

Wiener Wohnungspreise: Schlanke zwei Prozent mehr

Die Wiener Wohnungspreise stehen immer wieder im Mittelpunkt von Diskussionen. Im ersten Halbjahr 2020 sind sie im Durchschnitt um +2,1 % zum Vorjahrszeitraum nach oben gegangen: 241.661 kostete eine Wohnung RE/MAX zufolge m Durchschnitt und damit um +22,3 % mehr als vor fünf Jahren.

Auch die Leistbarkeit ist immer wieder Thema: Ein Viertel aller Wiener Wohnungen kostete heuer in den ersten sechs Monaten weniger als 162.500 Euro. Dieser Wert ist überproportional nach oben gegangen, nämlich um +8,3 %. „Grund dafür sind nicht nur eher kleinere Anlegerwohnungen, die immer noch hoch im Kurs stehen, sondern auch kleine Eigennutzer-Singlewohnungen im Neubaubereich, die bereits in diese Preisschiene fallen“, erklärt Mag. Anton Nenning von RE/MAX Austria.

Im oberen Preissegment sind die Steigerungsraten wie so oft weit geringer: Ab einem Kaufpreis von 308.160 Euro darf man seine neue Wohnung in Wien dem oberen Preisquartil zurechnen. Diese Untergrenze ist zum Vorjahreswert nur um +0,9 % nach oben gegangen.

Bezirksauswertung: Josefstadt, Wieden, Brigittenau, Döbling geben Gas

In zwölf Wiener Bezirken legen die Preise zu, in elf zeigt der Trend nach unten.

In absoluten Zahlen führend, wie eh und je, ist der erste Bezirk, zum zweiten Mal nach 2018 mit Durchschnittspreisen von über einer Million Euro, aber -0,1 % unter dem alten Rekord. Bei 1.096.304 Euro Kaufpreis eigentlich unerheblich. Gegenüber 2019 bedeutet das ein Plus von 15,0 %.

Die höchsten Steigerungsraten bei den erzielten Durchschnittspreisen zeigen mit +30,9 % die Josefstadt (365.442 Euro), Wieden mit +23,8 % (417.898 Euro), Brigittenau mit +15,9 % (202.155 Euro), Döbling mit +15,4 % (375.457 Euro) und wie erwähnt die Innere Stadt. Auch Meidlings Wohnungspreise ziehen im Durchschnitt noch zweistellig an (+13,1 %, 223.420 Euro).

Landstraße, Floridsdorf, Mariahilf, Simmering und Margareten liegen zwischen +5 % und +10 %. In Penzing, Ottakring und Liesing bleiben die Preise wie sie waren. In Hietzing, Neubau, Donaustadt, Alsergrund und Rudolfsheim-Fünfhaus gaben sie zwischen -1 % und -5 % nach, in Währung, Hernals, Favoriten und Leopoldstadt sogar mehr.

Zweimal die günstigsten Drei

Die drei Bezirke mit den niedrigsten Durchschnittspreisen waren im ersten Halbjahr 2020 Rudolfsheim-Fünfhaus (169.896 Euro, -4,3 %), Favoriten (181.203 Euro, -7,4 %) und Ottakring (194.059 Euro, -0,1 %).

Auch in der Einstiegspreisklasse im unteren Preisviertel führt laut den RE/MAX-Experten Rudolfsheim-Fünfhaus mit 100.068 Euro (-12,7 %), dahinter wieder Favoriten mit 109.906 Euro je Wohnung (-15,4 %) und auf dem drittbilligsten Platz Hernals mit 110.000 Euro (-26,0 %). Ottakring ist bereits deutlich teurer mit 127.000 Euro.

STEIERMARK

Zweitgrößter Wohnungsmarkt und jener mit dem relativ größten Rückgang

3.689 Wohnungsverkäufe verbücherten die steirischen Grundbücher von Jänner bis Juni 2020. Das sind um -143 oder -3,7 % weniger als 2019 und laut RE/MAX-ImmoSpiegel der niedrigste Wert der letzten vier Jahre, aber um zwei Drittel (+66,8 %) mehr als vor zehn Jahren.

Der steirische Wohnungstransaktionswert hat sich dagegen nur wenig verändert. 617 Mio. Euro sind um +3 Mio. mehr als zuletzt und somit das zweitbeste Ergebnis nach 2018.

Die Diskrepanz zwischen Transaktionsmengen- und Transaktionswert-Entwicklung ist leicht erklärt: +4,8 % durchschnittliche Preissteigerung für eine typische steirische Wohnung. 157.270 Euro sind der zweitgünstigste Preis im Bundesländer-Ranking.

Das billigste Viertel aller Wohnungskäufe in der Steiermark kostete weniger als 102.814 Euro – damit wurde erstmals die 100.000-Euro-Schwelle überschritten. Die Steigerung betrug +3,7 %, also sichtbar weniger als beim steirischen Gesamtdurchschnitt.

Für das teuerste Viertel der steirischen Wohnungsverkäufe verzeichneten die RE/MAX-Experten Preise von mindestens 207.582 Euro. Auch das ist günstig, wenn man diesen Schwellenpreis mit dem Österreichdurchschnitt über alle Wohnungen vergleicht, denn dieser liegt um fast +9.000 Euro darüber. Nichtsdestotrotz, die Steigerung der Eintrittsschwelle in das oberste Wohnungspreisquartil ist im Jahresvergleich um +4,8 % gestiegen und das wiederum liegt im Bundestrend.

Graz verliert etwas von seiner überragenden Bedeutung

Mit 1.845 Wohnungsverkäufen dominiert Graz noch immer den steirischen Wohnungsmarkt. Allerdings führt der Rückgang um -8,2 % dazu, dass „nur mehr“ exakt jede zweite steirische Wohnung in der Landeshauptstadt gehandelt wurde und nicht wie früher bis zu 58 %.

Auch in Kombination mit den 528 Wohnungskäufen in Graz-Umgebung (-18,6 %) sinkt die Bedeutung der erweiterten Landeshauptstadtregion von 69,4 % auf 64,3 % der Landesmenge. Trotzdem ist in keinem anderen Bundesland die Konzentration auf den Zentralraum derart hoch.

Den Berechnungen der RE/MAX-Experten zufolge kosteten die Grazer Wohnungen im ersten Halbjahr 2020 in Summe 340 Mio. Euro, jene in Graz-Umgebung nochmals 104 Mio. Euro. Das wiederum sind 72,0 % der Landessumme.

Grazer Wohnungspreise steigen spürbar

Die typischen Wohnungspreise lagen im ersten Halbjahr 2020 in der Stadt Graz bei 172.994 Euro und in Graz-Umgebung bei 186.503 Euro. Das entspricht einer Preissteigerung von +7,7 % in der Stadt und von +6,8 % in Graz-Umgebung. Allerdings bedeutet das laut RE/MAX-ImmoSpiegel im Fünfjahresrückblick trotzdem nur eine Steigerung von +23,2 % (Graz) und aufgrund des höheren Neubauanteils +37,2 % für Graz -Umgebung.

Die Grenzen zum obersten und untersten Preisviertel (Quartil) zeigen die soziale Spreizung: 25 % der Grazer Wohnungen kosteten weniger als 114.800 Euro (+8,5 % im Jahresvergleich) und weitere 25 % mehr als 222.222 Euro (+7,9 %). Damit ist die Bandbreite wie in Wien, allerdings auf einem um jeweils -28 % bis 29 % niedrigerem Niveau.

Steirerland

Abseits der Landeshauptstadt wurden im Bezirk Liezen, mit Schladming als klassischer Skitourismus-Hotspot, 216 Wohnungen gehandelt (-16,9 %) und im Bezirk Bruck/Mürzzuschlag 173 (-4,9 %). Weiz kommt nach dem Absturz 2019 mit 167 Wohnungen beinahe wieder auf den 2018er Wert. Leoben feiert mit 129 Verkäufen ein neues Allzeithoch. Und auch im Bezirk Südoststeiermark sind die Verbücherungszahlen mit 126 Einheiten weit über den Jahren zuvor. Murtal, Voitsberg und Deutschlandsberg kommen auf 94 bis 97, Hartberg auf 60 und Murau auf 34 Verkäufe. Somit liegen den RE/MAX-Experten zufolge mengenmäßig sechs Bezirke im Plus und sechs zuzüglich Graz im Minus.

An die Preise der Zentralregion kommt noch am ehesten der Bezirk Liezen heran.

168.960 Euro sind um +6,5 % mehr als zuletzt. Leibnitz liegt mit 151.207 Euro pro Wohnung um -2,4 % unter dem Vorjahreswert. Der Bezirk Weiz bleibt beinahe unverändert bei 146.473 Euro (+1,8 %). Bemerkenswert sind die Preisanstiege im Bezirk Südoststeiermark um +15,0 % auf 142.478 Euro und in Voitsberg um +16,8 % auf 110.378 Euro, ebenso der Einbruch in Murau um – 35,2 % nach dem Vorjahresneubaurekord auf 83.648 Euro. Damit verzeichnen sieben der zwölf Flächenbezirke und Graz Preissteigerungen.

OBERÖSTERREICH

Bei den Wohnungskäufen wieder unter den Top Drei 

Oberösterreich ist das einzige Bundesland, das bei den Verbücherungszahlen für Wohnungen einen Zuwachs zu verzeichnen hat. Ja nicht nur das, sondern auch eine neues All-Time-High: +6,1 % ergeben im Halbjahr in Summe 3.132 Verkäufe. Mit diesem sensationellen Zwischenergebnis schauen auch die Langzeitvergleiche entsprechend positiv aus: +23,4 % zu 2015 und +79,1 % zu 2010. Damit sind beide Langzeit-Steigerungsraten ob der Enns doppelt so hoch wie im Bundesdurchschnitt.

Auch der Gesamtwert der im ersten Halbjahr 2020 gehandelten Wohnungen schnellte in Oberösterreich in die Höhe; Laut RE/MAX von 570 auf 658 Mio. Euro (+15,3 %). Damit verbessert Oberösterreich beinahe im Alleingang die Bundesstatistik und erreicht auch beim Gesamtwert wie bei der Menge den dritten Platz.

Erstmals in der Nähe der magischen 200.000-Euro-Grenze schrammt der typische Preis aller oberösterreichischen Wohnungen vorbei. 197.237 Euro sind um +11.630 Euro mehr als 2019. Für eine typische oberösterreichische Eigentumswohnung ergibt den RE/MAX-Experten zufolge der Fünfjahresvergleich ein Plus von +27,6 %.

Im unteren Preisviertel waren Wohnungen um 135.000 Euro (+8,0 %) zu haben, im oberen Preisviertel waren sie den Käufern mindestens 254.000 Euro wert (+5,8 %).

Linzer Wohnungsmarkt hält Position 

Die Landeshauptstadt Linz liegt zum Halbjahr um -25 Wohnungen hinter dem Rekordjahr 2019, aber 681 Verkäufe sind das drittstärkste Ergebnis nach 2019 und 2016. Wels (Stadt + Land) legt mit 407 auf den Vorjahresrekord noch +9 drauf. Linz-Land steigert um +39 auf 357, Gmunden fällt dagegen um -14 auf 355 zurück. Auch dem Bezirk

Vöcklabruck fehlen mit 278 Verkäufen -17 auf das Vorjahr. Steyr verzeichnet mit +44 Einheiten den zweithöchsten Mengenzuwachs (auf rekordmäßige 240 Wohnungen) und Urfahr-Umgebung mit +56 Stück den höchsten (174 in Summe). Für Braunau errechnen die RE/MAX-Experten 165 Verbücherungen (-1) und für Ried 118 (+16). Die anderen Bezirke kommen auf 22 (Freistadt) bis 78 (Perg) Verkäufe. Somit haben zehn Bezirke Mengenzuwächse und sechs Rückgänge zu verzeichnen.

Urfahr-Umgebung preislich voran

Wieder einmal hat die Preisführerschaft gewechselt: Seit 2010 war – so der RE/MAX-ImmoSpiegel – zum Halbjahr fünfmal Linz das teuerste Wohnungspflaster, dreimal Urfahr-Umgebung, zweimal Vöcklabruck und einmal Linz-Land. 2020 liegt wieder Urfahr-Umgebung vorne: Im Durchschnitt 227.910 Euro sind um +7,8 % mehr als zuletzt. Linz kommt auf 218.885 pro Wohnung (+1,7 %). Die Seenbezirke und Linz-Land überschreiten erstmals die 200.000er-Grenze:

Vöcklabruck mit 207.441 Euro (+4,1 %) um einen Hauch vor Gmunden (207.116 Euro, +12,1 %) und deutlich vor Linz-Land (202.178 Euro, +3,0 %). Eferding bleibt mit 193.139 Euro auf relativ hohem Niveau (+2,4 %).

Die Bezirke Wels, Braunau und Kirchdorf locken mit typischen Wohnungspreise zwischen 180.000 und 190.000 Euro. Die Preise in Freistadt, Steyr (Stadt + Land), Grieskirchen und Perg sind um 10.000 Euro billiger. Die Bezirke Ried, Schärding und Rohrbach finden sich zwischen 126.516 und 169.312 Euro.

Im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern ist Oberösterreich das einzige, in dem alle Bezirkspreise in dieselbe Richtung weisen.

NIEDERÖSTERREICH

Fünftes Jahr in Folge mit einem weitgehend konstanten Wohnungsmarkt

Das flächengrößte Bundesland, Niederösterreich, ist auch heuer wieder der viertgrößte Wohnungsmarkt unter den Bundesländern. Die Abstände zur Nummer drei, Oberösterreich, wie zur Nummer fünf, Tirol, haben sich in beide Richtungen vergrößert.

2.792 Verkäufe sind um -3,3 % weniger als im Vorjahr, aber immer noch nahe dem Bereich der 2.800 bis 3.000 Einheiten der Jahre seit 2016.

Den neuen Eigentümern in Niederösterreich waren laut RE/MAX diese Wohnungen 2020 im ersten Halbjahr 519 Mio. Euro wert, um fünf Mio. mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das ist der höchste bisher für Niederösterreich errechnete Gesamtwert.

Mödling wieder vorne

Der erste Platz für den Bezirk Baden bei den Wohnungskäufen im Vorjahr war nur von kurzer Dauer. Wie meistens in den letzten Jahren hat Mödling wieder alle anderen Bezirke hinter sich gelassen. Diesmal reichten 476 Wohnungsverbücherungen (+63) für das Siegerpodest. Baden fiel um -77 Einheiten auf 386 und den zweiten Rang zurück. Korneuburg zählte im Halbjahr 250 (-5), Tulln 232 (-16) und Wr. Neustadt (Stadt + Land) feiert mit 213 (+31) einen neuen Rekordabsatz.

Bruck/Leitha erreicht mit 192 Wohnungen das schwächste Ergebnis seit der Angliederung des Teils von Wien-Umgebung. Krems dagegen über allen Wolken: 167 Wohnungskäufe sind um +43 mehr als zuletzt. St. Pölten-Land landet bei 151 Verbücherungen (-21). Amstetten mit Waidhofen/Ybbs schafft mit 119 (+25) das zweitbeste bisherige Ergebnis nach 2015 und lässt die Landeshauptstadt klar hinter sich. St. Pölten fällt von 178 auf 116 Wohnungskäufe zurück. Neunkirchen rettet mit 106 (-8) noch seine dreistelligen Verkaufszahlen. Die Bezirke Gänserndorf mit 98 (-14) und Mistelbach mit 84 (-22) Wohnungsverbücherungen dagegen rutschten zum Halbjahr wieder unter die 100er-Grenze. Keine typischen „Wohnungsbezirke“ sind dagegen die Bezirke Melk (45), Scheibbs (39) und Horn (32). Gmünd, Hollabrunn, Lilienfeld und Waidhofen warfen noch jeweils um die zwanzig Wohnungen in die Waagschale, Zwettl nur mehr acht.

Der statistisch typische Wohnungspreis in Niederösterreich

liegt zwischen Mödling und Gmünd, den beiden äußeren Enden des Preisspektrums der blau-gelben Bezirke. Rechnerisch kommen die RE/MAX Experten auf 176.412 Euro, um +7.207 mehr als zuletzt – das ist ein neuer Höchstwert. Führend in Niederösterreich ist, wie bereits erwähnt nicht nur bei der Menge, sondern auch beim Einzelpreis pro Wohnung, Mödling mit 229.216 Euro (+4,6 %). Dieser Preis würde im

angrenzenden Wien einer Wohnung auf dem Preisniveau zwischen Penzing und Favoriten, die im Wiener Preisranking die Ränge 13 und 14 belegen, entsprechen.

Der zweitteuerste Bezirk in Niederösterreich ist Tulln mit einem Durchschnittspreis von 222.418 Euro pro Wohnung (+9,9 %). Rang drei geht an Korneuburg mit 213.038 Euro (+11,9 %). Dahinter folgen Krems mit 194.370 Euro und St. Pölten-Land mit 188.802 Euro.

Alle diese Bezirke hatten in der Vergangenheit immer niedrigere Wohnungspreise. Die folgenden Bezirke dagegen hatten, mit nur einer Ausnahme, zumindest einmal schon einen höheren Durchschnittspreis als 2020: Baden war heuer mit 180.392 Euro (-5,4 %) und Mistelbach mit 176.132 Euro (+8,2 %) im vorderen Drittel. In Gänserndorf mit 171.770 lag wie in Baden der Wohnungspreis um -10.000 Euro unter dem des Vorjahres, in Bruck dagegen um 7 Euro darüber, nämlich bei 157.258 Euro. Wr. Neustadt legte um gut 13.000 auf 145.758 Euro zu, die Landeshauptstadt verlor vom Rekordpreisniveau des Vorjahres wieder mehr als 23.000 Euro und kam auf 140.559 Euro. Im Bezirk Amstetten mit der Statutarstadt Waidhofen/Ybbs war zum Halbjahr 2020 der typische Wohnungspreis bei 131.490 Euro (-5,2 %). Im Nachbarbezirk Scheibbs gab es, mit 109.046 Euro, die angekündigte Ausnahme, einen neuen Höchstwert. In den Bezirken Hollabrunn mit 107.088 Euro und in Melk mit 106.267 Euro waren die Wohnungspreise noch sechsstellig, in Waidhofen/Thaya, Neunkirchen, Lilienfeld, Horn, Zwettl und Gmünd wie bisher nur fünfstellig.

TIROL

Wohnungskäufe zurückgefallen auf das Niveau von 2016

Höchste Preissteigerung unter den Bundesländern

2.570 Wohnungskäufe im ersten Halbjahr 2020 sind um +876 mehr als 2014, aber auch um -531 weniger als 2017. Zum Vorjahreshalbjahr fehlen -274 Geschäftsfälle (-9,6 %). Das ist den Berechnungen der RE/MAX-Experten zufolge – knapp, aber doch – der höchste absolute Rückgang unter den Bundesländern, mehr noch als in Wien oder Kärnten. Mengenmäßig liegt Tirol in der Mitte der Bundesländer auf Rang fünf, weit vor Salzburg, aber in Sichtweite hinter Niederösterreich.

Wohnungen um eine dreiviertel Milliarde im Halbjahr

Auch dem Gesamttransaktionswert hat der Mengeneinbruch einen – zumindest sichtbaren –Dämpfer verpasst. 762 Mio. Euro von Jänner bis Juni 2020 sind um -30 Mio. Euro weniger als 2019, aber immer noch mehr als all die Jahre zuvor. Aufgrund des Preisniveaus ist Tirol nach wie vor wertmäßig der zweitwichtigste Bundesländermarkt in Österreich hinter Wien.

Zweithöchstes Preisniveau, aber höchste Steigerung

Die Preise selbst haben sich weiter nach oben entwickelt, stärker als im Bundesschnitt, ja sogar relativ und absolut am stärksten. So verteuerte sich laut RE/MAX-ImmoSpiegel binnen eines Jahres eine typische Tiroler Wohnung von 250.623 auf 268.152 Euro (+7,0 %). Außer in Vorarlberg wohnt man in Eigentumswohnungen im Durchschnitt in keinem anderen Bundesland so teuer wie in Tirol.

Die Preisobergrenze des untersten Preisviertels beträgt 2020 zum Halbjahr 172.428 Euro, damit um +8,8 % mehr als 2019. Der Preisanstieg an der Untergrenze zum teuersten Viertel beträgt +4,9 % oder +16.095 Euro und liegt bei 344.320 Euro. Somit hat Tirol bei beiden Quartilswerten nur mehr Vorarlberg vor sich und alle anderen Bundesländer hinter sich.

Innsbruck-Land legt gegen den Trend zu

Während in allen anderen Tiroler Bezirken die Mengen von Jänner bis Juni heuer unter jenen des Vorjahres bleiben, legt Innsbruck-Land um +12,8 % zu: 670 verkaufte Eigentumswohnungen sind das drittbeste Ergebnis bisher, um +76 mehr als zuletzt und mehr als in allen anderen Bezirken inklusive der Landeshauptstadt.

Innsbruck selbst dagegen fehlen mit 564 Einheiten -73 Wohnungen auf das 2019er Ergebnis, Kufstein mit 370 sogar -85 und Schwaz fällt von 388 auf 294 zurück. 277 Wohnungskäufe erfolgten in Kitzbühel (-14), 161 in Imst (-47), 107 in Landeck (-8), 87 in Lienz-Osttirol (-28) und 40 in Reutte (-1).

Preise: ein Auf und Ab So einheitlich der Trend bei den Mengen der Tiroler Bezirke erscheint, so unterschiedlich sind den RE/MAX-Experten zufolge die Schwankungen der typischen Preise. Während Landeck auf den Rekordpreis von 2019 über -100.000 Euro fehlen, schlägt in Schwaz das Pendel mit fast +40.000 Euro ins Plus. Gemeinsame Verbücherungen von neugebauten

Wohnanlagen, insbesondere wenn diese groß sind, der Bezirk mengenmäßig klein und der Zeitraum kurz ist, führen zu erheblichen Beeinflussungen der Statistik. Dies ist diesmal insbesondere in Reutte und Landeck zu beobachten, aber auch Schwaz hat heuer eine Situation wie schon 2017.

Stabilisierend: Innsbruck und Innsbruck-Land

Im Bezirk Innsbruck-Land und in Innsbruck, dort, wo zusammen 48 % des Tiroler Wohnungshandels erfolgt, ist die Preisentwicklung mit +5,5 % homogen und wirkt dämpfend auf den Landesdurchschnitt. 258.664 Euro kostete im Halbjahr eine Eigentumswohnung in Innsbruck-Land und 296.487 in der Landeshauptstadt. Die Bezirke Kufstein und Kitzbühel steigern die Preise dagegen um +10 %. Sie betragen dort 250.098 und 407.044 Euro. Kitzbühel knackt damit zum zweiten Mal die 400.000er Grenze, liefert einen neuen Tiroler Rekordpreis und landet im Nationalen Ranking der teuersten Wohnungsbezirke hinter Wien 1 und Wien-Wieden auf dem dritten Rang. In Imst beläuft sich der Durchschnittspreis pro Wohnung auf 237.230 Euro (-3,5 %), in Schwaz auf 248.465 Euro (+18,7 %) und in Landeck auf 267.271 (-28,2 %). Wirklich günstig sind die Eigentumswohnungspreise in Tirol nur in Lienz mit 150.023 Euro (-1,5 %) und in Reutte mit 131.685 Euro (-24,8 %).

SALZBURG

Wohnungsmarkt: Knapp weniger Eigentumswohnungskäufe als 2019

Schon dreimal wechselten im Bundesland Salzburg im ersten Halbjahr mehr als 2.000 Wohnungen die Besitzer. Doch diesmal schrammte man an der 2.000er-Grenze mit 1.989 Verbücherungen knapp vorbei. Auf das Vorjahr fehlten im Bundeslandergebnis -42 Eigentumswohnungen oder -2,1 %. Im Bundesländerranking liegt Salzburg mengenmäßig auf Platz sechs.

Nichtsdestotrotz stieg laut RE/MAX-ImmoSpiegel der Gesamttransaktionswert vom Vorjahresrekord um weitere +15 Mio. auf 550 Mio. Euro, ein Plus von +2,7 %.

Stadt und Salzburg-Umgebung stabil, Pinzgau volatil

55 % der Salzburger Wohnungskäufe erfolgten – so die RE/MAX-Experten – in der Stadt Salzburg und im Bezirk Salzburg Umgebung. Dementsprechend wichtig sind beide für das Landesergebnis. In der Stadt wurden 2020 bis Juni 693 Verbücherungen registriert, um vier mehr als 2019, im Flachgau waren es exakt 400, um -17 weniger als zuletzt. Der Landesrückgang kommt aus dem Pinzgau. In Zell/See fehlen mit 403 Verkäufen -80 auf das Vorjahresrekordergebnis. Da hilft es wenig, wenn Tamsweg, statt 35 wie im Vorjahr, heuer 74 Verbücherungen meldet. Der Pongau verzeichnet 277 neue Eigentumswohnungsbesitzer (+8) und der Tennengau 142 (+4).

Salzburger Eigentumswohnungen in den Top Drei

Die Salzburger Wohnungspreise sind weiterhin podestwürdig. Wie schon im ersten Halbjahr 2019 liegen nur mehr die beiden westlichen Nachbarn Salzburgs preislich noch höher.

Mit 261.335 Euro pro Eigentumswohnung hat das Bundesland Salzburg auch den Vorsprung auf Wien binnen Jahresfrist von +12.000 auf +20.000 Euro ausgebaut. Gegenüber 2019 bedeutet der typische Preis einer Salzburger Wohnung im ersten Halbjahr 2020 eine Wertsteigerung um +13.234 Euro oder +5,3 %, gegenüber 2015 ein Plus von 29,3 %.

Höhere Preise. Fast überall.

Höhere Preise finden sich im Bundesland Salzburg nahezu überall.

Die Landeshauptstadt hat – so RE/MAX – die niedrigste Preissteigerung, +3,6 % auf 283.139 Euro. Salzburg-Umgebung treibt den Wohnungspreis um +10,1 % auf 274.928 Euro und beeinflusst so das Landesergebnis. Zell/See liegt mit 261.812 Euro um +5,6 % über dem Vorjahrespreis und Hallein mit 255.018 um +8,8 %. St. Johann legt um +5,8 % auf 222.902 Euro zu. Alle genannten Bezirke und die Stadt hatten in der Vergangenheit ausnahmslos niedrigere Durchschnittspreise. Fehlt noch der Lungau. In Tamsweg kosteten die Wohnungen im Durchschnitt 179.900 Euro, das ist erheblich weniger als in den anderen Bezirken und auch geringfügig weniger als im Vorjahrsvergleichszeitraum (-0,9 %).

VORARLBERG

Vorarlberger Wohnungsmarkt: Rückläufiger Markt mit steigenden Preisen

Das erste Halbjahr 2020 beschert dem Ländle das bisher nur fünftstärkste Verkaufsergebnis bei Eigentumswohnungen. 1.415 Wohneinheiten sind laut den RE/MAX-Experten um -3,9 % weniger als 2019 und um -9,8 % weniger als im Rekordjahr 2018.

Das schlägt auch entsprechend auf den Gesamtverkaufswert durch: Der sinkt um -7 Mio. Euro auf 450 Mio. – trotzdem das zweithöchste Ergebnis bisher.

Die Relation von Gesamtmenge zu Gesamtwert deutet auf steigende Preise hin. Sie haben um +4,0 % zugelegt und überschreiten mit 303.401 Euro erstmals die 300.000er Schwelle. Trotzdem ist der Preisabstand zum Österreichschnitt von +40,8 % auf +40,3 % gesunken, das sind aber immer noch gut 87.000 Euro pro Wohnung. Zum Nachbarn Tirol beträgt die Preisdifferenz im Schnitt mehr als 35.000 Euro pro Eigentumswohnung.

Während Bregenz und Dornbirn höhere Verkaufszahlen erleben, sind sie in Bludenz und vor allem im Feldkirch erheblich hinter dem Vorjahr. 516 Wohneinheiten in Bregenz sind laut RE/MAX-ImmoSpiegel um +26 mehr als 2019 und ein neuer Höchstwert. 344 Verkäufe in Dornbirn sind um +10 mehr als zuletzt und das bisher viertstärkste Ergebnis. Bludenz liegt mit 213 Verkäufen nur -4 unter 2019, aber Feldkirch fehlen zum Halbjahr mit 342 Stück auf das Vorjahr -89 und gegenüber 2018 sogar -166.

Bregenz baut Vorsprung aus

Bei den Preisen liegt im ersten Halbjahr 2020 erwartungsgemäß Bregenz voran. Mit 322.538 Euro und +6,6 % zu 2019 hat sich der Abstand zu den anderen Bezirken auf mindestens 22.000 Euro vergrößert.

Dornbirn, die Nummer zwei und in der Vergangenheit schon mehrfach der Bezirk mit dem höchsten Vorarlberger Wohnungspreis, bleibt noch haarscharf unter der 300.000er-Grenze. 299.992 Euro bedeuten ein Plus zum Vorjahr von +1,3 %.

Feldkirch hat den zweithöchsten Preisauftrieb in Vorarlberg mit +4,8 %. Der statistisch-typische Eigentumswohnungspreis liegt bei 292.068 Euro. Bleibt noch Bludenz. Mit 285.222 Euro je Wohneinheit ist dies um -10.561 Euro günstiger als im Rekordjahr 2019 (-3,6 %).

Die Leistbarkeit der Vorarlberger Eigentumswohnungen stellt sich, aufgrund der hohen Preise auch unter den billigsten Wohnungen, anders dar als in Restösterreich. In Bregenz kostet das billigste Viertel aller gehandelten Wohnungen, so RE/MAX, bis zu 229.500 Euro. Höhere Basispreise für Eigentumswohnungen finden sich nur in Wien 1 und in Wien-Wieden. Sogar Kitzbühel als Bezirk mit den höchsten Durchschnittspreisen liegt um 9.000 Euro darunter. Feldkirch mit bis zu 210.000 Euro und Dornbirn mit bis zu 209.000 Euro für die günstigsten 25 % aller Wohnungen befinden sich in bester Gesellschaft mit Wiener Nobelbezirken und dem Salzburger Flachgau.

KÄRNTEN

Kärntner Wohnungsmarkt: stärkster Rückgang unter den Bundesländern

Im ersten Halbjahr 2020 verzeichnet der Kärntner Eigentumswohnungsmarkt im RE/MAX-ImmoSpiegel einen Einbruch auf das Niveau von 2015. Minus 264 Einheiten zum Vorjahr sind in einer Größenklasse wie in Tirol oder Wien, weil aber die Ausgangsbasis erheblich kleiner ist, ist der prozentuelle Rückgang erheblich größer: Minus 18,8 % bringen als Zwischenresultat zum Halbjahr nur 1.141 Verkäufe. Zum Vergleich: Vor zwei Jahren waren es noch 1.492, ein Viertel mehr.

Auch der Gesamtverkaufswert ist demzufolge gesunken, nämlich von 254 Mio. Euro auf 209 Mio. Euro.

Landeshauptstadt und Villach im Minus

Der Eigentumswohnungs-Hotspot in Kärnten ist die Landeshauptstadt. Mit 428 Verkäufen fehlen dort zum Vorjahreshalbjahr jedoch -90 Verbücherungen. In Villach (Stadt + Land) sinken die Mengen um -128 vom Spitzenniveau 2019 auf 304 Wohneinheiten. Trotz diesem Rückgang realisiert Villach das drittbeste bisherige Ergebnis, obwohl dieser Rückgang höher ist als die tatsächlich realisierten Verkäufe in fast allen anderen Bezirken.

Der drittwichtigste Wohnungsmarkt in Kärnten, der Bezirk Spittal/Drau, hält sich mit 129 Einheiten (-9) vergleichsweise gut. Klagenfurt-Land verzeichnet mit 80 Verbücherungen um -13 weniger als 2019. Feldkirchen und Wolfsberg sind die Lichtblicke: Feldkirchen steigert vom Vorjahresrekord mit 55 Eigentumswohnungen auf 77 und Wolfsberg legt um +18 auf 64 zu.

St. Veit mit 32, Völkermarkt mit 16 und Hermagor mit 11 Verbücherungen fallen weit unter den hervorragenden Vorjahreswerten auf durchschnittliche Mengen zurück.

Berg- und Talfahrt

So moderat die Entwicklung beim Landesdurchschnittspreis erscheint, so turbulent sind die regionalen Preisentwicklungen. Die Veränderungen zum Vorjahr liegen, den RE/MAX-Experten zufolge, in den einzelnen Bezirken zwischen 10.000 Euro und 60.000 Euro.

Am teuersten sind Eigentumswohnungen in Klagenfurt-Land. 212.564 Euro ist einerseits der Landesspitzenwert, gelichzeitig aber um -21,8 % weniger als der Durchschnittspreis des Vorjahres ebendort.

Villach folgt im Ranking auf Platz zwei mit 183.151 Euro und verzeichnet so einen Rückgang um -6,7 %. In Spittal dagegen wurden die Wohnungen nach einem Preiseinbruch im Vorjahr wieder um +37.244 teurer und stabilisierten sich knapp über dem Siebenjahresmittel bei 179.805 Euro. In Feldkirchen erreichen die Preise nach einem Anstieg um ein Viertel ein neues Allzeithoch mit 164.176 Euro. Klagenfurt erreicht nach einem Plus von 7,7 % den bisher zweithöchsten Durchschnittspreis mit 162.591 Euro. Auch Völkermarkt erreicht mit 144.982 Euro und einem Anstieg von +21,6 % einen neuen Eigentumswohnungs-Höchstpreis. Hermagor dagegen verliert mit 144.918 Euro -6,3 % auf das Vorjahr, Wolfsberg gewinnt +34,2 % und liegt bei 138.434 Euro. St. Veit ist der Bezirk mit dem einzigen fünfstelligen Wohnungspreis Kärntens und um -16,1 % unter dem des Vorjahres.

Im Fünfjahresvergleich des RE/MAX-ImmoSpiegels wurden die gehandelten Wohnungen in Kärnten um +19,0 % teurer. Die Bandbreite in den einzelnen Bezirken reicht dabei von +5,2 % in Spittal und +9,7 % in Klagenfurt bis +68,5 % in Feldkirchen und +72,4 % in Wolfsberg.

BURGENLAND

Sinkende Mengen auf niedrigem Niveau

Eigentumswohnungen sind im burgenländischen Immobilienmarkt nicht die erste Priorität. Die verfügbaren Flächen und die Grundstückspreise laden ein, Einfamilienhäuser zu bauen.

Das führt zur mit Abstand kleinsten Wohnungshandelsmenge unter den Bundesländern und den mit Abstand geringsten Wohnungspreisen.

324 Eigentumswohnungen waren es im ersten Halbjahr 2020, die im Burgenland verbüchert wurden. Das wäre im Bezirksranking des RE/MAX-ImmoSpiegels der 27. Platz zwischen Feldkirch (V) und Villach (K). Im Spitzenjahr 2019 waren es zum Halbjahr 360 Objekte.

Vordergründig gemächlich-positive Preisentwicklung

Die Preise der burgenländischen Wohnungen sind für Käufer ein Traum: 118.814 Euro im Durchschnitt, ein neuer Rekordwert und dennoch nur 54,9 % des Österreichschnitts oder 39,2 % des Vorarlberger Preises. Selbst das Plus von 6,0 % zum Vergleichszeitraum des Vorjahres macht in absoluten Zahlen nur die Hälfte des Preisanstiegs in Oberösterreich, Vorarlberg und Salzburg aus und nur ein Drittel von jenem in Tirol.

Knalleffekte am See

Im Bezirk Neusiedl jedoch gehen – so die RE/MAX-Experten – die Preise spürbar nach oben: 158.003 Euro sind im nationalen Vergleich nicht übermäßig, aber in Relation zur Vergangenheit vor Ort um +40.000 Euro mehr als der Durchschnitt der letzten sieben Jahre. Die Anzahl ist jedoch von 98 im Vorjahr auf 78 bis Juni 2020 gefallen. In Eisenstadt samt Umgebung und Rust fehlten mit aktuell 113 Eigentumswohnungsverkäufen -31 auf das Vorjahr. Die Preise blieben dagegen mit 124.119 Euro ziemlich konstant (-1,5 %). Auch in Oberwart zeigt sich eine Situation ähnlich wie in Neusiedl: eine günstige Ausgangsbasis und ein enormer Preisanstieg und trotzdem ein im nationalen Vergleich extrem günstiges Preisresultat – allerdings nur für 30 Wohnungsverkäufe: Plus 36.805 Euro zu 2019 auf 111.571 Euro. In Mattersburg sanken für die 64 Wohnungskäufe die Durchschnittspreise um -5,3 % auf 100.061 Euro. Für Oberpullendorf mit 15, Jennersdorf mit 14 und Güssing mit 10 Wohnungen zum Halbjahr machen Durchschnittspreisberechnungen und Vorjahrsvergleiche aufgrund der geringen Mengen erst wieder zum Jahresende Sinn.

ERSTBEZUGSWOHNUNGEN und GEBRAUCHTE WOHNUNGEN

Ausgewiesene Bauträger-Objekte, also Neubauten oder Generalsanierungen waren im ersten Halbjahr 2020, den Daten von IMMOunited zufolge, 37,9 % der verbücherten Eigentumswohnungen. Damit hat sich die Relation zum Vorjahr nur unwesentlich um +0,9 Prozentpunkte erhöht.

Die Anteile an verbücherten Erstbezugswohnungen in den verschiedenen Bundesländern schwankt dem RE/MAX-ImmoSpiegel zufolge zwischen 19,1 % im Burgenland und 44,1 % in Tirol.

Erstbezugswohnungen kosteten im ersten Halbjahr 2020 den RE/MAX-Experten zufolge typischerweise 260.000 Euro. Das entspricht einer Preissteigerung von +2,7 %. Die Preise der gebrauchten Eigentumswohnungen haben im selben Zeitraum österreichweit um +5,1 % zugelegt.

2019 war im ersten Halbjahr eine Wohnung im Erstbezug im Schnitt um +41 % teurer als eine gebrauchte. Dieser Aufschlag ist 2020 bundesweit im Durchschnitt auf +38 % gesunken.

Er liegt in Wien aktuell bei +20 %, in Tirol bei +23 %, in Oberösterreich und im Burgenland bei +37 % und in Niederösterreich bei +39 %. In der Steiermark, in Salzburg und in Vorarlberg ist der Erstbezugsaufschlag gut +48 % und in Kärnten fast +69 %.

Die teuersten Neubau-Wohnungen im Bundesgebiet finden sich laut RE/MAX wie im Vorjahr in Vorarlberg mit 373.194 Euro (+4,8 %) und im Bundesland Salzburg mit 322.277 Euro (+1,2 %). Es folgen Tirol mit 297.901 Euro (+1,6 %), Wien mit 268.337 Euro (-0,9 %), Oberösterreich mit 234.403 Euro (+3,8 %), Kärnten 2020 einen Platz weiter vorne mit 233.516 Euro (+8,9 %), Niederösterreich mit 220.122 Euro (-1,9 %) und mit 195.247 Euro (+7,1 %) die Steiermark.

SICHERE ZAHLEN AUS DEM GRUNDBUCH

Die Grundlagen für die verlässlichsten verfügbaren Immobilien-Marktdaten in Österreich liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von der IMMOunited GmbH, den Experten für Immobiliendaten, in der Kaufvertrags-Sammlung vollständig erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet und analysiert werden. Nur diese Kombination erfüllt die drei wesentlichen Kriterien für sichere, valide Daten:

  • Lückenlose Erfassung aller Verkäufe und nicht nur eines verzerrten Teils
  • Tatsächliche Verkäufe statt angebotener Immobilien
  • Tatsächliche Verkaufspreise statt Angebotspreisen

„Perfekte Transaktionsdatensätze generiert IMMOunited nicht nur mit der Erfassung der Immobilienkaufverträge aus dem Grundbuch, sondern auch durch Ergänzungen wie historisch erfassten Nutzwertgutachten, Zusatzinfos aus vorangegangenen Immobilieninseraten, Flächen- und Gebäudeinformationen aus dem österreichischen Grundstücksverzeichnis und Flächenwidmungen aus Flächenwidmungsplänen. Alles zusammen ergibt letztendlich wertvolle Informationen für unsere Makler-Partnerunternehmen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.




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