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Mehrheitlich Mieten empfehlenswerter als Kaufen

Mieten oder Kaufen – das ist die Frage, vor der so mancher Immobiliensuchende steht. Mit dem Kauf-Miet-Indikator stellt ImmoScout24 für die Qual der Wahl eine aktuelle Entscheidungshilfe zur Seite. Errechnet wird dabei, wie viele Jahre man eine durchschnittliche Wohnung mieten könnte, um den Kaufpreis zu erreichen*). Im Schnitt kann man in Österreich eine Wohnung 28,5 Jahre mieten, bevor sich der Kauf rein wirtschaftlich lohnt.



Der Kauf einer Immobilie ist aufgrund des anhaltend hohen Preisniveaus bei Eigentum im Durchschnitt betrachtet im gesamten Bundesgebiet weniger empfehlenswert als Mieten. Während man im Burgenland und Oberösterreich 25 Jahre mieten könnte, bevor sich eine Eigentumswohnung „rechnet“, wären es in Vorarlberg 30 Jahre und in Salzburg 29 Jahre. Die Detail-Analyse zeigt jedoch, dass es durchaus noch Regionen gibt, in denen der Kauf-Miet-Preis-Indikator bei rund 20 Jahren oder darunter liegt. „Das ist der Wert, bei dem Kaufen aus wirtschaftlicher Sicht Sinn macht“, so Markus Dejmek, Österreich-Chef von ImmoScout24. „Der Kauf einer Immobilie ist jedoch selten rein ökonomisch motiviert. Die Menschen wollen nachhaltige Werte schaffen. Dennoch gibt es die bekannten teuren Pflaster und günstigere Gebiete.“

Lieber mieten? Vorarlberg und Salzburg vor Wien und Tirol

Beim aktuellen Kauf-Miet-Indikator liegen Vorarlberg (30,3 Jahre) und Salzburg (29,2 Jahre) aktuell an der Spitze. Wien folgt mit 28,7 Jahren vor Tirol mit 28 Jahren. In Vorarlberg steht ein Wohnungssuchender derzeit rechnerisch vor der Frage, ob er rund 5.157 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung oder ein Haus ausgeben oder eine vergleichbare Wohnung für denselben Betrag 30,3 Jahre lang mieten möchte. Der Mietpreis beträgt in Vorarlberg aktuell durchschnittlich 14,2 Euro pro Quadratmeter. In Salzburg kostet der Quadratmeter Eigentum derzeit 4.913 Euro, die Miete liegt bei durchschnittlich 14 Euro pro Quadratmeter. Während man in Wien aktuell für Eigentum mit durchschnittlich 5.035 Euro pro Quadratmeter rechnen muss, sind es in Tirol 5.109 Euro. Die Mietpreise liegen in Wien im Schnitt bei 14,6 Euro und in Tirol bei 15,2 Euro pro Quadratmeter.

Die teuersten und die günstigsten Bezirke für den Immo-Kauf

Auf Bezirksebene führt Wien das Ranking mit dem höchsten Kauf-Miet-Indikator an. Im Trendbezirk Josefstadt kann man derzeit eine 70 Quadratmeter-Wohnung im Schnitt 45,3 Jahre mieten, bevor sich der Kauf lohnt. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei stolzen 7.918 Euro. Aber auch in Währing (6.565 Euro/m2) sendet der Miet-Kauf-Indikator mit 39,2 Jahren ein deutliches Signal. Der 9. Bezirk und 4. Bezirk liegen mit einem Miet-Indikator von 37,8 und 36,9 Jahren noch vor dem 1. Wiener Bezirk, in dem man eine Wohnung im Schnitt 36,1 Jahre mieten kann, bis man die Kaufsumme erreicht hat.

Besser sieht es in der Steiermark, dem Burgenland und Niederösterreich aus. Im Murtal (1.896 Euro/m2) und Leoben (1.607 Euro/m2) weist der Kauf-Miet-Indikator bei einem ohnedies prinzipiell relativ niedrigen Preisniveau einen Wert von knapp 21,3 beziehungsweise 17,4 Jahren aus. Der Kauf einer Immobilie ist dort allenfalls empfehlenswert. Ähnlich verhält es sich in Zwettl (1.563 Euro/m2) und Horn (1.667 Euro/m2) mit einem Kauf-Miet-Indikator von 17,1 beziehungsweise 15,9 Jahren. Auch das niederösterreichische Melk (20,6 Jahre), Güssing (18,5 Jahre), Oberpullendorf (18,5 Jahre), Gmünd (17,6 Jahre), Waidhofen an der Thaya (15,3 Jahre) und Lilienfeld (14,7 Jahre) bieten für Käufer mit einem niedrigen Kauf-Miet-Indikator günstige Bedingungen.

„Die Eigentumspreise sind in den vergangenen Jahren stetig angestiegen. Eigentum zu erwerben ist damit für den Durchschnitts-Österreicher heute schwieriger als noch vor 20 oder auch noch vor 10 Jahren. Dennoch boomt der Immobilien-Markt derzeit, denn der Lockdown hat die Bedeutung des eigenen Zuhauses für sehr viele Menschen deutlich steigen lassen“, so Markus Dejmek.

ImmoScout24 Kauf-Miet-Indikator 2020

Bundesland (Kauf-Miet-Indikator in Jahren)
Burgenland: 21,5
Kärnten: 25,7
Niederösterreich: 26,9
Oberösterreich: 25,3
Salzburg: 29,2
Steiermark: 25,5
Tirol: 28
Vorarlberg: 30,3
Wien: 28,7
Österreich: 28,5

Top 5 – die teuersten Bezirke (Kauf-Miet-Indikator in Jahren)
Wien Josefstadt: 45,3
Wien Währing: 39,2
Wien Alsergrund: 37,8
Wien Wieden: 36,9
Wien Innere Stadt: 36,1

Top 5 – die günstigsten Bezirke (Kauf-Miet-Indikator in Jahren
Leoben: 17,4
Zwettl: 17,1
Horn: 15,9
Waidhofen an der Thaya: 15,3
Lilienfeld: 14,7

Durchschnittspreis für eine 70 Quadratmeter-Eigentumswohnung bzw. ein 120 Quadratmeter-Haus.

Quelle: ImmoScout24, August 2020

*) Kaufpreis auf Mietjahre umlegen

Der Kauf-Miet-Indikator (Price-to-Rent Ratio) berechnet, wie viele Jahre man eine Wohnung mieten kann, um den durchschnittlichen Kaufpreis von Eigentum in dieser Region zu erreichen – ohne Kredit-, Instandhaltungs- oder Betriebskosten, die bei Eigentum zusätzlich anfallen. Je niedriger das Kauf-Miet-Verhältnis ist, desto eher lohnt sich ein Kauf der eigenen vier Wände und desto höher ist auch die erzielbare Rendite für Investoren. Bei einem Kauf-Miet-Indikator bis zu 20 ist Kaufen empfehlenswert, bei einem Wert von über 20 ist aus ökonomischer Sicht Mieten sinnvoller. Für den Kauf-Miet-Indikator von ImmoScout24 wurden 27.500 Daten von Jänner bis August 2020 analysiert.


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