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Immobilien-Investmentmarkt – EHL Update Q1 / 2021

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt erfreute sich im 1. Quartal 2021 trotz der Corona­bedingt schwierigen, allgemeinen Rahmenbedingungen, einer regen Transaktionstätigkeit und belegt somit seine Krisenresistenz.

Aktuelles

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Die markanteste Entwicklung im Investmentmarkt ist dabei eine deutliche Fokussierung auf die Marktsegmente, die Investoren größtmögliche Sicherheit bieten. Dazu gehören einerseits Core­Produkte bei gewerblichen Immobilien, also Objekte in sehr guten Lagen mit möglichst langfristigen Mietverträgen, und andererseits der Wohnungsmarkt, da hier traditionell mit niedrigen Leerständen und hoher Stabilität auch in Krisenzeiten gerechnet wird. In Summe belief sich das Transaktionsvolumen des 1. Quartals 2021 auf ca. EUR 650 Mio.

Trotz dieses grundsätzlich erfreulichen Ergebnisses ist nicht außer Acht zu lassen, dass Reiseeinschränkungen das Transaktionsgeschäft erschweren, so dass die Abschlüsse am Investmentmarkt teils auch darunter leiden bzw. sich zeitlich verzögern. Dennoch ist die Stimmung auf dem Investmentmarkt positiv. Es ist sehr viel Geld vorhanden, das im Vorjahr nicht investiert wurde und das gemeinsam mit der Tranche für 2021 nach Veranlagung strebt.

Entwicklung der unterschiedlichen Asset-Klassen

Im 1. Quartal 2021 hat sich der Trend des Vorjahres weiter fortgesetzt. Institutionelle Wohnprojekte waren mit einem Anteil von 38 % die beliebteste Asset­Klasse bei den Investoren, gefolgt von Büroimmobilien mit einem Anteil von ca. 27 %.

So konnte EHL im Bürobereich den Verkauf der Nordbahnstraße 50 im 2. Bezirk Wiens sowie den Ikano Office Park vermitteln und die Wohnprojekte „Grünstück 22“ an die Bayerische Versorgungskammer (BVK) sowie „Das Herzog“ an die STC vermitteln. Weitere großvolumige Wohnprojekte befinden sich aktuell in Ab­ wicklung, deren Abschluss in das 2. und 3. Quartal fallen wird.

Der derzeit florierende Logistikbereich erlebte im 1. Quartal ein historisches Allzeithoch, geprägt von einer rekordverdächtig starken Nachfrage und einer korrespondierenden Preisrallye. Mit dem Verkauf des Ama­ zon­Verteilzentrums im 23. Bezirk Wiens an die Allianz sowie dem von EHL vermittelten DHL­Verteilzentrum in Hagenbrunn an AEW Europe konnten hier gleich zwei prominente Großtransaktionen unterzeichnet werden, die maßgeblich zum außergewöhnlich hohen Anteil des Logistiksegments von 22 % beigetragen haben.

Im Bereich Einzelhandel und Hotel ist die Nachfrage der Investoren und folglich auch das Transaktions­ geschehen pandemiebedingt sehr verhalten. Während auf das Einzelhandelssegment im 1. Quartal 2021 gerade einmal ein Anteil von 4 % des Transaktionsvolumens entfiel und derzeit nahezu ausschließlich Nah­ versorgungsimmobilien und sehr gut gelegene und langfristig vermietete Highstreet­Objekte gefragt sind, wurden im Hotelbereich noch keine nennenswerten Transaktionen verzeichnet, was die abwartende Haltung der Branche in diesem Segment unterstreicht.

Investoren

Die über Jahre hinweg kontinuierlich fortschreitende Internationalisierung des österreichischen Immobilieninvestmentmarkts wurde bereits im vergangenen Jahr jäh unterbrochen und ist aufgrund der weiter anhaltenden Reisebeschränkungen noch nicht zurückgekehrt. Auf Käuferseite waren ausschließlich heimische Investoren (59 %) sowie Investoren aus Deutschland (41 %) vertreten.

Investoren außerhalb der DACH­Region fehlten im 1. Quartal des Jahres zur Gänze und zeigen deutlich die Folgen der Pandemie für das internationale Transaktionsgeschehen. Das geringe Engagement der internationalen Investoren ist dabei einerseits den reisetechnischen Hürden geschuldet, andererseits auch dem Umstand, dass insbesondere Käufer aus dem angelsächsischen Raum tendenziell an weniger sicherheitsorientierten Investments mit höheren Renditen interessiert sind, und der sehr stabile österreichische Immobilienmarkt diese kaum bietet.

Deutsche Investoren sind hingegen traditionell auf die in der Krise robusteren, klar sicherheitsorientierten Marktsegmente fokussiert. Da für diese oft auch in Österreich beheimatete Investmentteams tätig sind, waren sie außerdem von den Reisebeschränkungen weitaus weniger betroffen.

Entwicklung der Renditen

Die Renditen entwickelten sich im 1. Quartal des Jahres höchst unterschiedlich. Gemeinsamer Nenner aber war, dass der Abstand zwischen Spitzen­ und Durchschnittsrenditen gestiegen ist. Sicherheit ist Trumpf und wird vom Markt mit exzellenten und in manchen Teilmärkten sogar weiter steigenden Preisen honoriert. Risiken werden hingegen stärker mit Abschlägen abgestraft.

Diese aktuell noch immer sehr risikoaverse Grundstimmung des Marktes schlägt sich in einer gesteigerten Nachfrage insbesondere nach Wohnimmobilien, Top­Büroobjekten und Logistikimmobilien nieder.

Im Wohnbereich liegt der Durchschnitt in Wien bei ca. 3,25 % bis 3,75 % für Objekte mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung. Im Bürobereich liegen die Top­Renditen für Objekte in erstklassigen Lagen mit hochrangiger öffentlicher Verkehrsanbindung, welche an Mieter mit bester Bonität langfristig vermietet sind, bei rund 3 %. Bei älteren Objekten und kurzen Restlaufzeiten ist ein substantieller Renditeaufschlag zu beobachten.

Im Logistiksektor ist derzeit eine nie dagewesene Nachfrage und Preisentwicklung zu verzeichnen, wo bei Spitzenobjekten Renditen und Quadratmeterpreise aufgerufen werden, die so manche Büroobjekte in den Schatten stellen. Ein Grund dafür ist neben dem äußerst beschränkten Angebot an Top­Logistikimmobilien, insbesondere im Bereich der „last mile“, auch die enorme Expansion der aufstrebenden Online­Händler und deren Bereitschaft, langfristige und gut besicherte Mietverträge abzuschließen, die von Investoren entsprechend honoriert werden und derzeit bei knapp unter 3,50 % stehen.

Im Bereich Einzelhandel zeigt sich ein diversifiziertes Bild. Bei überregional bedeutenden Einkaufszentren ist die Entwicklung aufgrund aktuell fehlender Transaktionen schwer abzuschätzen. Bei Fachmarktzentren mit starkem Lebensmittelanker liegen die Spitzenrenditen bei rund 5 %.

Ausblick

Die steigende Zahl der in Anbahnung befindlichen Transaktionen, deren Abschluss für die kommenden Quartale erwartet wird, zeigt deutlich die positive Stimmung am Immobilieninvestmentmarkt. Im Vergleich zum 1. Quartal geht die Branche im weiteren Verlauf des Jahres von einem spürbaren Anstieg des Transaktionsvolumens aus.

Getrieben wird das Marktgeschehen weiterhin von der hohen Liquidität institutioneller wie auch privater Investoren. Die Erwartung einer noch lange anhaltenden Niedrigzinsphase, unattraktive Alternativveranlagungen in festverzinsliche Wertpapiere und beachtliche Risiken an den Aktienmärkten tragen dazu bei, dass Immobilien im Anlagemix großer Investoren tendenziell noch weiter an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus werden in den kommenden Monaten auch Nachholeffekte zu verzeichnen sein, wenn sich die Situation rund um die Corona­Pandemie entschärft hat und Reisen wieder einfacher möglich sind.

Aus heutiger Sicht wird für 2021 ein Investitionsvolumen von rund EUR 4,0 Mrd. erwartet, was einen spürbaren Anstieg im Vergleich zum Jahr 2020 darstellt und auch im Langzeitvergleich als Beleg für eine überdurchschnittlich hohe Transaktionstätigkeit zu sehen ist.

Der Schwerpunkt der Marktaktivität wird dabei vermutlich weiterhin im Wohnsegment sowie bei Top­ Büroobjekten liegen. Die Renditen werden im Wesentlichen stabil bleiben, mit leicht sinkender Tendenz im Bereich Wohnen sowie bei gewerblichen Spitzenobjekten mit langfristig abgesichertem Cashflow.

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