Größer, teurer, Dachgeschoss: IMMOunited untersucht „DG“-Wohnungen

Die teuersten Dachgeschosswohnungen befinden sich in Wien, Salzburg und Innsbruck. Die größten Dachgeschosswohnungen liegen in Wien, Linz und Salzburg. Extremwerte in Wien: größte und teuerste Wohnungen im 1. Bezirk.

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© hellomikee via Twenty20

Auch wenn die Dachschräge manchmal bemängelt wird, sind Dachgeschosswohnungen in Österreich begehrt. Meist bieten sie attraktive Aussichten, Wohnflächen und Außenbereiche. Aus diesem Grund haben die Grundbuchexperten der IMMOunited bei Dachgeschosswohnungen in den Landeshauptstädten genauer hingesehen. Untersucht wurde die Entwicklung der Durchschnittsfläche sowie des durchschnittlichen Kaufpreises im Vergleich zu Wohnungen, die sich nicht im Dachgeschoss befinden. Dafür wurden die Zeiträume 2011-2015 und 2016-2020 herangezogen.

Wohnungen im Dachgeschoss sind ca. 20 % größer

Im Durchschnitt sind Dachgeschosswohnungen in Österreich 93 m² groß. Damit sind die Wohnungen direkt unter dem Dach deutlich größer als darunterliegende Objekte. Diese kommen im Schnitt auf 77 m². Im Laufe der Zeit ist die Durchschnittsfläche von Dachgeschosswohnungen allerdings leicht gesunken – ganz im Gegensatz zum Kaufpreis. Dieser ist im Vergleichszeitraum um knapp 13 % gestiegen. Eine Dachgeschosswohnung ging im Zeitraum 2016-2020 für im Schnitt 339.000 € über den Tisch. Bei darunterliegenden Wohnobjekten sind es ca. 207.000 €.

„Klassische“ Immobilienhotspots verzeichnen Top-Werte bei Preis und Fläche

Die im Schnitt größten Dachgeschosswohnungen finden sich in Wien und Linz (jeweils 105 m²) sowie Salzburg (99 m²). Hier sind Wohnungen „im DG“ rund 40 % größer als die Darunterliegenden. Diese Größe hat allerdings ihren Preis: Mit durchschnittlich 717.000 € sind Dachgeschosswohnungen in Wien am teuersten. Dahinter folgen Salzburg (591.000 €) und Innsbruck (484.000 €).

Kleinste Wohnungen in Graz, günstigste in St. Pölten

Im Schnitt unterdurchschnittlich groß sind die Dachgeschosswohnungen in Graz (79 m²), Innsbruck (86 m²) und Bregenz (91 m²). Objekte mit vergleichsweise günstigen Durchschnittspreisen finden sich in den Landeshauptstädten St. Pölten (210.000 €), Graz (238.000 €) und Eisenstadt (263.000 €).

Die Landeshauptstädte im Detail

Wien
In der Bundeshauptstadt finden sich aktuell die größten und teuersten Dachgeschosswohnungen in ganz Österreich. Grund dafür sind die überdurchschnittlichen Werte in einzelnen Bezirken. So beträgt die mittlere Wohnungsgröße im Dachgeschoss im 1. Bezirk 249 m². Weitere Spitzenwerte finden sich im 4. (135 m²) und im 7. Bezirk (130 m²). Wesentlich kleiner sind die Dachgeschosswohnungen im 10. (67 m²), 22. (75 m²) und 21. Bezirk (77 m²). Die teuersten Objekte direkt unter dem Dach finden sich ebenfalls im 1. Bezirk. 3,9 Mio. € müssen hier im Schnitt bezahlt werden. Deutlich weniger, aber trotzdem überdurchschnittlich viel, wird im 8. (1,2 Mio. €) und 4. Bezirk (1,1 Mio. €) gezahlt. Vergleichsweise günstige Dachgeschosswohnungen gibt es im 10. und 11. Bezirk. Hier liegt der Durchschnittspreis unter 300.000 €.

Eisenstadt
Dachgeschosswohnungen in Eisenstadt sind im Schnitt knapp 96 m² groß. Im Zeitraum 2011-2015 waren es noch 112 m² – ein Rückgang von fast 15 %. Damit weist Eisenstadt den größten Flächenrückgang in ganz Österreich auf. Wohnungen „ohne DG“ kommen auf durchschnittlich 75 m² und 128.000 €.

St. Pölten
St. Pölten verzeichnete im Beobachtungszeitraum den landesweit stärksten Flächenanstieg von Dachgeschosswohnungen (13 %). Eigentümern stehen aktuell 93 m² zur Verfügung (2011-2015: 82 m²). Auch der Durchschnittspreis im Dachgeschoss ist um mehr als ein Drittel angewachsen. Da der Preisanstieg von Nicht-Dachgeschosswohnungen mit zwei Drittel allerdings stärker war, wird die Preisdifferenz zwischen den beiden Kategorien langsam kleiner.

Linz
Ein Flächenanstieg von über 7 % hebt die Linz in die Top 3 der größten Dachgeschosswohnungen Österreichs. Im Gegensatz dazu liegen Wohnungen in darunterliegenden Stockwerken mit knapp 76 m² eher im landesweiten Mittelfeld. Preislich befindet sich Linz mit 390.000 € bei Dachgeschoss- und 232.000 € bei Nicht-Dachgeschosswohnungen ebenfalls im österreichweiten Durchschnitt.

Graz
In Graz findet sich mit durchschnittlich 79 m² nicht nur die kleinste Dachgeschosswohnung Österreichs, sondern auch eine der kleinsten Nicht-Dachgeschosswohnungen (67 m²). Beide Werte sind über die Jahre leicht zurückgegangen. Im Gegensatz dazu sind die Transaktionspreise angestiegen. Eine Wohnung direkt unter dem Dach kostet aktuell 238.000 €, eine in den Stockwerken darunter 183.000 €.

Klagenfurt
Etwas mehr als 98 m² stehen in Klagenfurt im Dachgeschoss zur Verfügung – eine Steigerung von 5 % im Analysezeitraum. Im Gegenzug dazu sind Wohnungen in den Stockwerken darunter deutlich kleiner geworden. Ein Rückgang von fast 19 % führt zu einer mittleren Fläche von 75 m². Preislich liegen beide Kategorien auf der „günstigen“ Seite. Für durchschnittlich 291.000 € gehen Dachgeschosswohnungen über den Tisch. Wohnungen darunter gibt es für 173.000 €.

Salzburg
Die Salzburger Dachgeschosswohnungen zählen zu den größten und teuersten Objekten. Trotzdem wurde im Analysezeitraum ein leichter Flächen- sowie Preisrückgang beobachtet. Wohnungen unter dem Dach sind fast 9 % kleiner, als noch im Zeitraum 2011-2015. Die Preisreduktion beträgt 5 %. Im Gegenzug dazu ist der durchschnittliche Kaufpreis von Wohnungen in den darunterliegenden Stockwerken um ein Drittel gestiegen. Aktuell beträgt dieser Durchschnittswert 291.000 €. 

Innsbruck
In der Tiroler Landeshauptstadt haben Eigentümer von Dachgeschosswohnungen 86 m² Fläche zur Verfügung – 32 % mehr als Besitzer von Nicht-Dachgeschosswohnungen. Hier sind es ca. 65 m². Preislich befinden sich beide Wohnungskategorien in der oberen Liga. Auch Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses weisen überdurchschnittliche Preise von rund 301.000 € auf.

Bregenz
Während Bregenzer Dachgeschosswohnungen einen leichten Flächenrückgang verzeichnen, sind Wohnungen in den darunterliegenden Stockwerken um fast 7 % größer geworden. Die Durchschnittsfläche hier liegt bei 82 m². Die Hauptstadt im Ländle weist damit die kleinste Flächendifferenz Österreichs auf. Der Preis ist hingegen in beiden Kategorien angestiegen. Eine Dachgeschosswohnung kommt auf rund 415.000 €, darunter werden im Schnitt 314.000 € gezahlt.

Die Werte im Detail

Landeshauptstädte

 Ort & ObjekttypDurchschnittsgröße in m²2016-2020Durchschnittspreis in €2016-2020
Bregenz                        
Dachgeschosswohnung91415.000
Wohnung82314.000
Eisenstadt     
Dachgeschosswohnung96263.000
Wohnung75128.000
Graz                  
Dachgeschosswohnung79238.000
Wohnung67183.000
Innsbruck           
Dachgeschosswohnung86484.000
Wohnung65301.000
Klagenfurt          
Dachgeschosswohnung98291.000
Wohnung75173.000
Linz                     
Dachgeschosswohnung105390.000
Wohnung76232.000
Salzburg         
Dachgeschosswohnung99591.000
Wohnung70291.000
Sankt Pölten          
Dachgeschosswohnung93210.000
Wohnung76141.000
Wien (Gesamt)
Dachgeschosswohnung105717.000
Wohnung76331.000
Österreich (Gesamt)
Dachgeschosswohnung93339.000
Wohnung77207.000

Wiener Gemeindebezirke

Ort & ObjekttypDurchschnittsgröße in m²2016-2020Durchschnittspreis in €2016-2020
1. Innere Stadt          
Dachgeschosswohnung2493,9 Mio.
Wohnung1241,2 Mio.
2. Leopoldstadt          
Dachgeschosswohnung105608.000
Wohnung72280.000
3. Landstraße            
Dachgeschosswohnung102632.000
Wohnung70309.000
4. Wieden                
Dachgeschosswohnung1351,1 Mio.
Wohnung92447.000
5. Margareten            
Dachgeschosswohnung94525.000
Wohnung71250.000
6. Mariahilf             
Dachgeschosswohnung105655.000
Wohnung76336.000
7. Neubau                
Dachgeschosswohnung130727.000
Wohnung81353.000
8. Josefstadt            
Dachgeschosswohnung1281,2 Mio.
Wohnung80370.000
9. Alsergrund            
Dachgeschosswohnung1251,1 Mio.
Wohnung80387.000
10. Favoriten             
Dachgeschosswohnung67267.000
Wohnung67210.000
11. Simmering             
Dachgeschosswohnung81289.000
Wohnung70204.000
12. Meidling              
Dachgeschosswohnung80367.000
Wohnung67225.000
13. Hietzing              
Dachgeschosswohnung110590.000
Wohnung89351.000
14. Penzing               
Dachgeschosswohnung88401.000
Wohnung70257.000
15. Rudolfsheim-Fünfhaus  
Dachgeschosswohnung85371.000
Wohnung61199.000
16. Ottakring             
Dachgeschosswohnung83405.000
Wohnung58201.000
17. Hernals               
Dachgeschosswohnung94440.000
Wohnung66244.000
18. Währing               
Dachgeschosswohnung106694.000
Wohnung83380.000
19. Döbling               
Dachgeschosswohnung127796.000
Wohnung91422.000
20. Brigittenau           
Dachgeschosswohnung90421.000
Wohnung60193.000
21. Floridsdorf           
Dachgeschosswohnung77325.000
Wohnung70226.000
22. Donaustadt            
Dachgeschosswohnung75352.000
Wohnung69270.000
23. Liesing               
Dachgeschosswohnung85341.000
Wohnung77270.000

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