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Erzielbare Renditen am polnischen Wohnungsmarkt liegen deutlich über westeuropäischem Niveau

Polens Wohnungsmarkt wird zunehmend attraktiver für institutionelle Investoren. Der Großteil des Bestands liegt zwar noch in der Hand von privaten Eigentümern, doch entwickelt sich derzeit durch verstärkte Investitionstätigkeiten institutioneller Anleger in den Wohnungsneubau ein zunehmend professioneller Vermietungsmarkt. Das gilt insbesondere für die Metropole Warschau und die Großstädte Breslau, Danzig, Kattowitz, Krakau, Lodz und Posen. Im Schnitt haben sich die Mietpreise dieser Städte um rund ein Viertel seit 2014 erhöht. Der anhaltenden Urbanisierung und steigenden Nachfrage steht ein knappes Angebot an Bauland gegenüber, was die Attraktivität von modernen Wohnungen in den polnischen Ballungszentren weiter steigen lässt. Das sind die zentralen Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Immobilienmarkt Polen – Sichere Bank oder Risikoinvestment?“, die heute stattfand. Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner Wüest Partner Deutschland präsentierte einen Überblick über den polnischen Wohnimmobilienmarkt. Den Blick in die Praxis und die Darstellung von Trends lieferten Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate, und Dariusz Weglicki, Country Manager Poland Catella Residential Investment Management.



  • Marktspezialisten von Trei Real Estate, Catella Residential Investment Management und Wüest Partner Deutschland beleuchten den polnischen Wohnimmobilienmarkt
  • Entwicklung eines professionellen Vermietungssektors setzt sich fort
  • Mieten in Polens Zentren sind seit 2014 um rund ein Viertel gewachsen
  • NIY bei Mietentwicklungen liegen zwischen 5,0 Prozent und 7,0 Prozent
  • IRR von Wohneigentumsprojekten doppelt so hoch wie in Deutschland

Steigender Bedarf nach modernem Wohnraum
Aufgrund der Privatisierungswelle nach dem Fall des Eisernen Vorhangs verfügt Polen über eine noch sehr hohe Wohneigentumsquote. „Ein Großteil des Wohnungsbestandes entstammt der Zeit des Sozialismus und befindet sich in einem schlechten Erhaltungszustand. Dazu fehlen in Polen schätzungsweise 1,5 Millionen Wohnungen, ein Großteil davon in Ballungszentren. Dem gegenüber steht eine voranschreitende Urbanisierung und wachsende Nachfrage nach modernem Wohnraum insbesondere in den polnischen Großstädten“, erläutert Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland. Pepijn Morshuis, CEO bei Trei Real Estate sagt: „Für unsere Investitionen kommen insbesondere die Ballungsräume mit mehr als 250.000 Einwohnern als potenzielle Standorte in Frage, denn diese profitieren von der positiven Gesamtentwicklung Polens.“

Die starke Nachfrage nach Wohnraum wird durch steigende Einwohnerzahlen, eine geringe Arbeitslosenquote von derzeit rund 5,1 Prozent, einer stabilen Inflationsrate mit rund 1,7 Prozent und steigende Löhne angetrieben. Letztere sind zwischen 2010 und 2018 um 42 Prozent gewachsen. Polnische Großstädte sind beliebte Standorte für Büros und Shared Service Center und die ansässigen Universitäten und Hochschulen ziehen immer mehr junge Menschen aus dem gesamten Land an.

„Gemessen am gesamten Wohnimmobilienbestand entsprechen Mietwohnungen einem derzeitigen Anteil von 4,5 Prozent, wovon sich weniger als 1 Prozent in Besitz institutioneller Investoren befinden. Hierbei ergeben sich große Wachstumspotenziale für den professionellen Vermietungsmarkt“, sagt Dariusz Weglicki, Country Manager Poland Catella Residential Investment. Der steigende Bedarf an Wohnraum spiegelt sich in der Bautätigkeit wider. 2018 wurden rund 185.000 Wohnungen fertiggestellt. Das sind rund 3,8 Prozent mehr als 2017. „Baureife Flächen sind in Polens Metropolen mittlerweile allerdings knapp. Trotz der großen Nachfrage werden die Baufertigstellungen in den kommenden Jahren den Bedarf daher kaum decken können“, prognostiziert Jungk.

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Attraktivere Renditen gegenüber Westeuropa
Der polnische Wohnimmobilienmarkt bietet in Anbetracht der niedrigeren Baukosten und Grundstückspreise sowie vor dem Hintergrund des großen Nachfrageüberhangs attraktive Investmentchancen. Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, sagt: „Die Grundstücke in Polen sind deutlich günstiger als in Deutschland. In Warschau, der teuersten polnischen Stadt, liegt der Preis bei 450 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche. In Posen zahlen wir rund 240 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Zum Vergleich: In München sind es 8.000 bis 10.000 Euro und in Berlins Innenstadt 3.000 bis 4.000 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Dazu ergeben sich allein durch den Wegfall der EnEV etwa 300 bis 400 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche niedrigere Baukosten als in Deutschland – so lässt sich in Polen bei Eigentumsprojekten eine Internal Rate of Return (IRR) erzielen, die etwa doppelt so hoch ist.“

Ähnliches gilt für den Mietwohnungsmarkt. „Gegenüber Ländern in Westeuropa können 1,5 bis 2 Prozentpunkte höhere Mietrenditen (NIY) erwirtschaftet werden – im Durchschnitt zwischen 5 und 7 Prozent“, sagt Dariusz Weglicki, Country Manager Poland Catella Residential Investment. 
„Die aktuellen Marktbedingungen sprechen für attraktive Investments im bevölkerungsreichsten Land Osteuropas, allerdings sollten ausländische Investoren die Stabilität der Politik und ihre Auswirkungen auf die Wirtschaft im Blick behalten“, sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland.


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