Die gestiegene Nachfrage schlägt sich auch in der Preisentwicklung nieder: Die Angebotspreise sind im 1. Quartal zumindest teilweise wieder moderat gestiegen und die Abschlusspreise nähern sich den geforderten Verkaufspreisen an. Im Bereich Mietwohnungen ist die Angebotslücke noch deutlicher gewachsen, wodurch sich der Anstieg der Mieten über der Inflationsrate fortsetzt. Trotz der dadurch erneut gestiegenen Renditen für Investoren werden neue Wohnbauprojekte kaum oder nur zögerlich wieder aufgenommen und gestartet.
Die Angebotslücke in Wien wird sich damit weiter vergrößern.
Angebotsentwicklung
Bei der Gesamtzahl der fertiggestellten Wohnungen setzt sich der 2023 und 2024 festzustellende Abwärtstrend 2025 verschärft fort. Dabei bleibt die Zahl der zum Verkauf angebotenen Wohneinheiten noch weitgehend stabil, was allerdings nur darauf zurückzuführen ist, dass vermehrt Projekte in den Einzelabverkauf gelangen, die ursprünglich als Mietwohnungen konzipiert worden sind.
Grund dafür ist, dass institutionelle Investoren, die als Käufer von Gesamtobjekten in Frage kämen, derzeit noch zögerlich auf den Markt zurückkehren. Das überdeckt den strukturellen Rückgang im Wohnungsneubau, der sich aus den seit 2019 kontinuierlich rückläufigen Baugenehmigungen ablesen lässt.
Unvermeidlicher Nebeneffekt ist ein weiterer drastischer Rückgang bei Mietwohnungen. Hier gehen die Fertigstellungszahlen dieses Jahr vom bereits sehr niedrigen Niveau von 2024 nochmals um mehr als die Hälfte zurück. Verschärft wird die ohnehin bereits sehr angespannte Situation dadurch, dass auch weiterhin nur wenige Bestandswohnungen auf den Markt kommen, was sich durch restriktive politische Maßnahmen, wie die Aussetzung der Indexierungen bei Altbauwohnungen, noch weiter zuspitzen wird.
Die aktuellen Prognosen für das kommende Jahr zeigen zudem deutlich auf, dass mit einem weiteren Rückgang der Fertigstellungszahlen zu rechnen ist, da bereits einige der angekündigten Wohnprojekte auf teilweise unbestimmte Zeit verschoben wurden.
Nachfrageentwicklung
Die 2024 gestarteten Zinssenkungen beginnen heuer ihre volle Wirkung zu entfalten und schlagen sich daher bereits deutlich in den Verkaufszahlen des 1. Quartals nieder. Die Finanzierungskosten sind aktuell wieder deutlich günstiger und zugleich ist Wohnungssuchenden bewusst, dass das Angebot in den nächsten Monaten zurückgehen wird.
Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen in sehr guten und guten Lagen ist ebenfalls gestiegen und auch Kaufentscheidungen werden in diesem Segment wieder rascher getroffen. Vorausgesetzt werden jedoch erzielbare Renditen von durchschnittlich 3,8 Prozent, die durch die gestiegenen Mieten gut erzielbar sind. Zusätzlich wächst die Attraktivität aufgrund der gegen Null tendierenden Leerstandskosten in Kombination mit den niedrigeren Fremdkapitalkosten.
Das Interesse an Mietwohnungen ist zugleich ungebrochen hoch. Hier gibt es nach wie vor einen deutlichen Nachfrageüberhang, angebotene Wohnungen werden immer öfter unmittelbar nach dem Auszug der Vormieter neu vergeben und vor allem bei den besonders gefragten Wohnungen im mittleren Preissegment müssen sich Interessenten derzeit sehr rasch entscheiden, um zum Zug zu kommen.
Von dieser Entwicklung profitieren Projekte im Umland, insbesondere wenn sie eine gute öffentliche Anbindung an die Bundeshauptstadt aufweisen und werden als Alternative zu Wien geschätzt.
Preisentwicklung
Nach zwei Jahren Stagnation zeichnet sich heuer eine Stabilisierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen ab. Reale Preisanstiege sind insbesondere in guten und sehr guten Lagen zu verzeichnen, da dort die Nachfrage auf ein sehr geringes Angebot trifft. In den Stadtentwicklungsgebieten an der Peripherie fällt die Preisentwicklung im 1. Quartal vergleichsweise noch etwas schwächer aus.
Die Angebotspreise sind über die letzten Monate jedoch weitgehend unverändert geblieben und der Verhandlungsspielraum der Käufer ist zugleich deutlich zurückgegangen. Incentives wie eine (teilweise) Übernahme der Kaufnebenkosten durch den Verkäufer gibt es nur noch selten und auch die Preisnachlässe, die im Interesse einer rascheren Verwertung gewährt werden, liegen durchschnittlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Bei den Wohnungsmieten geht der Anstieg weitgehend ungebremst weiter. Die realen Mietzuwächse liegen daher aktuell in guten sowie etablierten Wohnlagen bei ca. 2,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.
Ausblick
Weitere Zinsschritte der EZB werden für ein grundsätzlich positives Umfeld im Wohnungsneubau sorgen. Auch wenn ein Teil der Bauträger bereits angekündigt hat, nun wieder mit dem Bau neuer Projekte zu starten, wird das Angebot für Wohnungssuchende vorerst überschaubar bleiben.
Auch die optimistische Erwartung mancher Marktteilnehmer, dass die geringere Zahl von Bauprojekten durch raschere Entscheidungen seitens der Behörde abgearbeitet werden könne, bewahrheitet sich bisher nicht. Die Bewilligungsverfahren nehmen weiterhin viel Zeit in Anspruch, was die Planbarkeit zusätzlich erschwert. Es ist daher zu erwarten, dass die Neubauleistung noch zumindest vier bis fünf Jahre unter dem Bedarf liegt und sich der Wohnungsmangel weiter verschärfen wird.
Sowohl bei den Mieten als auch etwas moderater bei den Eigentumspreisen wird der Aufwärtstrend daher weitergehen. Für 2025 ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Mieten um 5,4 Prozent zu rechnen, bei den Wohnungspreisen wird ein Plus von rund 2,2 Prozent erwartet.
Die von der neuen Bundesregierung teilweise bereits umgesetzten (Mietpreisbremse), teilweise angekündigten (Beschränkung der Indexierung bei Neubaumieten) Eingriffe in den Markt sorgen aktuell für einige Verunsicherung bei Projektentwicklern und Vermietern. Selbst bei moderaten Eingriffen im Neubausegment ist mit einem Rückgang der Investitionen im freifinanzierten Wohnbau zu rechnen – was in der Folge zu einer weiteren Verknappung des Angebots und einem Anstieg des Preisniveaus führen dürfte.
