Ferien- und Luxusimmobilien in Österreich und Europa

Luxus- und Ferienimmobilien haben teilweise mehr gemeinsam, als es auf den ersten Blick erscheint. Auf jeden Fall prägt beide Assetklassen eine steigende Nachfrage. Das zeichnete sich bereits in den letzten Monaten ab – auch oder gerade wegen des Shutdowns. 

Jetzt aber mit der aufgehobenen Reisebeschränkungen werden die Käuferinnen und Käufer besonders aktiv. Nicht nur in Österreich. In einer spannenden Diskussion mit Gästen aus Wien, dem Salzkammergut, Berlin und Mallorca gingen die beiden Moderatoren Ronald Goigitzer, Herausgeber des Connoisseur Circle und Walter Senk der Frage nach, warum sich die Situation derzeit so darstellt. Wer sucht? Wo wird gesucht und was ist den Käuferinnen und Käufern wichtig? Was ist Luxus?

Wie steht es jetzt um die Nachfrage?

Maxim Zhiganov (WK Development) wird eingangs zur Nachfrage nach seinem Projekt „The Shore“ am Donauufer in Wien befragt. „Der Wunsch nach einer größeren Wohnung ist durch die Pandemie größer denn je geworden“, bringt es Zhiganov auf den Punkt. „Man ist gewillt, mehr denn je Geld für einen attraktiven Wohnbereich auszugeben.“ Der – durch den Lockdown – eingeschränkten Bewegungsradius führe zu mehr Nachfrage nach Freizeit- und Naturangebot in der direkten Wohnumgebung. „Freiflächen, Gärten, Terrassen, Spielplätze“ seien in der Nachfrage jetzt prominent gefordert. Was Luxus ausmacht, seien laut Zhiganov die „Infrastruktur und Services“, die nur das Innenstadt-Angebot liefern könne, im Gegensatz zu Immobilien am Land. Beim Projekt „The Shore“ sei außerdem zu beobachten, dass Interessenten hier in eine Anlage-Wohnung investieren: Zuerst vermieten, und später einmal „den Kindern überlassen“ – hier ist ein „langfristiges Denken“ bemerkbar.

Richard Buxbaum von Otto Immobilien ergänzt zur allgemeinen Situation: Seit Mitte März und dem Lockdown habe er bei Kunden eine „verstärkte Konzentration auf das Wohnumfeld“ gespürt – auch, weil die „Zeit für die Recherche und die Optimierung da waren“. Das habe in ganz Wien zu verstärkter Nachfrage geführt – nicht nur in den „grünen“ Randlagen, sondern auch in der Innenstadt. Dass auch die Nachfrage nach mehr Wohnfläche steige, hänge am Faktor Home-Office: Mehr denn je gefragt im Luxus-Segment seien abteilbare Bereiche, die zum Arbeiten von daheim verwendet werden können. „Sehr erfreulich“ bezeichnet Buxbaum die Entwicklung, dass jetzt viele Immobilien – nach längerem Stillstand über Monate und Jahre – gekauft würden, weil die Käufer „entscheidungsfreudig“ geworden seien im Lockdown. „Ich bin mir nicht sicher, ob wir ohne Covid-19 Verkäufe um bis zu 9 Millionen Euro in dem Ausmaß und in der Zeit zustande gebracht hätten“, sagt Buxbaum.

Mit ihrem Projekt „Skylounge“ meldet sich Maria Lehrl zum Thema Nachfrage im Salzkammergut: Dort gehe es nicht um den Neben- bzw. Ferienwohnsitz, „bei uns, und nicht nur bei Skylounge, haben wir eine Hauptwohnsitz-Thematik“, so Lehrl. „Viele unserer Käufer werden Einheimische“, sagt Lehrl, „was uns vom Verkaufsprozess und der Struktur der Käufer unterscheidet“. Das habe vor allem steuerrechtliche Hintergründe, etwa für Käufer, die aus Deutschland nach Österreich ziehen – umso überlegter passiere der Kauf von Luxusimmobilien in der Region. Weil das Salzkammergut zum großen Teil naturbelassen sei, treibe vor allem die Angebotsknappheit die Preise in die Höhe – jetzt nach Corona umso mehr, wo Interessenten vermehrt bereit seien, „Sprünge zu wagen“.

Aus Berlin schildert Sven Henkes (ZIEGERT) die Situation: Der „Nachfrage-Überhang“ („schlichtweg zu wenig Produkte, um die Nachfrage zu decken) ging wegen Corona kurzfristig zurück, was die Kapitalanleger betraf. Beim Eigennutz sei das aber nie zu beobachten gewesen: Der Trend zum „work from home“, das „Cocooning“, der „Nestbau“ habe die Nachfrage verstärkt, insgesamt zeige sich eine „stabile Situation“. Nähe zu Natur, Parks, Wasser sei gefragt; auch „ein Zimmer mehr – als Arbeitszimmer“ werde von Kunden verlangt. Das Luxus-Segment habe sich durch Corona umso mehr zum „save haven“, also einer sicheren Anlage mit Preissteigerung und „guter Rendite, einem stabilen Investment“, entwickelt. Die „gute Lage“ sei dafür aber entscheidend. Durch die geschichtliche Entwicklung sei Berlin „gerade einmal ein junger Erwachsener“, die Stadt in ihrem heutigen Erscheinungsbild gebe es laut Henkes gerade einmal seit „30 Jahren“ (DDR-Mauerfall 1989, Anm.). Damit gebe es viel Flächenwidmungs- bzw. Projektpotenzial, „besonders im obersten Segment“.

Wie steht es um Spanien? Hans Lenz (Engel&Völkers) spricht von einer „unfassbar spannenden Zeit“; wobei dennoch – auf Covid-19 bezogen – ein Unterschied gezogen werden müsse zwischen Festland-Spanien und den Inseln, also den Kanaren oder den Balearen. Während „Madrid und Barcelona als Hot-Spots gelitten“ haben, seien die Balearen „fast ungeschoren davongekommen“, meint Lenz. Gesundheits- und Alltagsversorgung seien da zu jeder Zeit bestens aufrecht geblieben. „Es gab hier nie Zweifel, dass man zurück kommt in die Immobilie auf Mallorca“, zerstreut Lenz die Sorgen um den Wert der Immobilie auf der Insel. Seit mehr als einem Monat notiere Lenz eine „Nachfrage auf Vorjahres-Niveau“. Sogar während des Lockdowns seien neue Verträge im Gesamtwert von 25 Millionen Euro von seinem Büro abgeschlossen worden, dazu Notars-Verträge im Wert von 60 Millionen – „ohne, dass ein einziger Mensch hierher kommt – alles via neuer Technologie, etwa Videokonferenzen“. Was Lenz auch spüre: „Man hat es eilig als Käufer.“ Es werde jetzt gekauft, nicht erst nach ein bis zwei Jahren Suche. Wobei das Thema Preis eigentlich keines sei, denn „auch nach kleinen Knicksen nach Krisen geht die Preiskurve auf den Balearen stabil nach oben“.

Gesicherte Versorgung als Faktor

Maxim Zhiganov (WK Development) schildert den „Versorgungs-Faktor“ für den Luxussektor. „Leute, die in diesem Preissegment kaufen, machen das nicht nach Quadratmetern – sie wollen ein Wohlfühlpaket, einen Concierge.“ Diese „im guten Sinne verwöhnte Klientel“ sei bereit, einen hohen Preis zu zahlen – aber sie „wissen genau, was sie in der Stadt wollen“. Das betreffe auch „die Gesellschaft, die Miteigentümer“. Wer wohnt da im selben Stiegenhaus, wer wird mein Nachbar? Das seien Fragen, die immer öfter gestellt würden, sagt Zhiganov. Auch fix möblierte Wohnungen und „serviced apartments“ werden demnach immer öfter verlangt. Hier zeige sich ein Kauf-Trend, ganze Wohnhäuser als Investor entsprechend zu kaufen und zu vermieten.

Hans Lenz aus Mallorca (Engel&Völkers) bestätigt: „Das Rundum-Paket wird immer wichtiger“. Die Zeit jedes Einzelnen sei begrenzt – die „kostbare Zeit zum Entspannen muss bestorganisiert werden“. Es brauche entsprechende Service-Konzepte, um ein internationales Klientel anzulocken.

Was muss eine Wohnung hinsichtlich Ausstattung können?

Sven Henkes aus Berlin (ZIEGERT) meint: Dass Corona wie ein Katalysator für „Urbanisierung und Sub-Urbanisierung wirkt“, sei zu bemerken. „Flappsig formuliert“, meint Henkes, „ist die Breite des Netzes (im Sinne der Versorgung, Anm.) wichtiger geworden als die Breite der Straße“. Seinen Entwicklern empfehle sein Büro „flexible Grundrisse“, um eventuell „ein Zimmer zuzuschalten“, egal ob als Büro oder Rückzugsraum. Relevant sei auch, „was passiert im Haus selbst“? Mit dem Lockdown und dem Schließen des Fitness-Studios sei zum Beispiel die Möglichkeit zum Trainieren im Haus („aber ohne ‚random people‘ von der Straße) interessant geworden, oder das Schaffen von shared offices im Gebäude – um mit anderen Hausparteien im Haus einen Arbeitsplatz zu haben, ohne das Gebäude verlassen zu müssen.

„Eine bestimmte Nachbarschaft zieht entsprechende Mitbewohner an, das spricht sich herum“, meint Richard Buxbaum von Otto Immobilien. Da spiele also das soziale Umfeld eine Rolle, „nicht nur die Grünlage“. Diverse neue Projekte in der Stadt Wien – von neuen Fußgängerzonen, „Cooling Zonen“, Aufwertungen im Grätzel mit neuen Grünanlagen und Baumalleen – würden Wohnungen auch in der Innenstadt aufwerten. Dem Trend zum Fahrradfahren („mit Rädern in der Preisklasse eines Kleinwagens“) sei Rechnung zu tragen – etwa mit verschließbaren Fahrradboxen. Darauf würden Projektentwickler – auch und vor allem im Luxus-Segment – verstärkt Rücksicht nehmen.

Ferienimmobilie statt Hotelurlaub?

„Jeder Mensch sollte das tun können, was er möchte – innerhalb einer Fahrzeit von 15 Minuten“, meint Hans Lenz (Engel&Völkers, Mallorca). Dieser durchaus saisonale „Freizeit-Genuss“ im „Dreieck Österreich-Schweiz-Mallorca“ führe zum Service-Angebot der „Freizeit-Planer“, führt Lenz aus. Diese würden – vergleichbar mit einem Concierge – individuelle Programme für die Bewohner gestalten. Ob das im Hotel oder in der Ferienimmobilie passiere, sei davon unabhängig – aber die Nachfrage nach Ferien-Domizilen „wo man gut und sicher untergebracht ist“ sei im Steigen, so Lenz.

Das Projekt „SKYLOUNGE“, ergänzt Maria Lehlr aus dem Salzkammergut, biete neben Wohnungen mit über 400 Quadratmetern („da kam ursprünglich Kritik: Wer braucht das am Land?“) private Spa-Bereiche im Inneren und Freien. Das habe in der Bevölkerung für Verwunderung gesorgt – „wozu, es gibt den Mondsee vor der Tür?“. Aber der Aspekt des „Wohlfühlens in den eigenen vier Wänden“ habe schließlich in die Hände des Projektentwicklers gespielt – „jede Annehmlichkeit wird genommen, es kann nie genug Platz geben“. Dass es vor Ort eine „12-Monats-Infrastruktur“ gebe, gewinne an Stellenwert – „nicht nur durch Corona“.

Wann ist ein Haus Luxus? Woher kommt die Nachfrage?

Sven Henkes (ZIEGERT, Berlin) sieht zwei Sichtweisen: Erstens Lage und Objekt; aber zweitens und letztendlich sei Luxus „sehr individuell“ – von den verbauten Materialien bis zur Lage. Henkes zitiert Kunden, „die ein eigenes Zimmer für ihre Hunde wollen“. Grundbedürfnisse wie Sicherheit oder Nähe zur Natur (Balkon, Terrasse, Garten) würden generell immer wichtiger – solange die „eigenen Bedürfnisse vollumfänglich erfüllt sind“. Wo das beim Preis anfängt? Henkes sieht das „Top Prime“-Segment (die oberen ein bis zwei Prozent am Markt) bei 12.000 Euro pro Quadratmeter – bezogen auf Berlin. „Wobei wir Luft nach oben haben im Luxussegment.“ In Berlin wachse die Nachfrage, der Zuzug steige, der Leerstand sei niedrig, und es gebe wenige neue Baubewilligungen. Dazu kämen Kunden mit hohem Eigenkapital, die „über Finanzierungen hochskalieren können“, sagt Henkes. Solange „das Gesamtpaket stimmt und das Angebot perfekt ist“, spielen auch Preise von bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter keine Rolle mehr.

Maxim Zhiganov von WK Development (Wien) schließt sich an: „In Wien beginnt Luxus ab 12.000 (Euro pro Quadratmeter, Anm.) im ersten Bezirk.“ Am Stadtrand liege der Preis „vielleicht bei 6.000, aber es geht darum was man kriegt. Im ersten Bezirk bekommt man die Lage“, sagt Zhiganov, „am Stadtrand bekommt man viel mehr Inhalt und Service herum“. Was letztlich Luxus ausmache, sei Geschmackssache.

Richard Buxbaum von Otto Immobilien meint: Corona habe gelehrt, dass ein funktionierendes Gesundheitssystem ausschlaggebend wird für den Begriff „Luxus“. Nicht nur deshalb wird Wien jetzt auf der „internationalen Landkarte“ gesehen – zum Feature der „lebenswertesten Stadt der Welt“ komme die Erfahrung, dass die Gesundheitsversorgung in Wien während Corona gut funktioniert habe. Die Nachfrage im Wiener Luxussegment komme bislang zu 80 Prozent aus Österreich – das werde sich laut Buxbaum aber Richtung Internationalität verschieben.

Berlin sei im „Schnitt sehr arm“ – aber im Prime-Segment kämen 40 Prozent der Käufer aus dem „lokalen Bereich“, also der Stadt, sagt Sven Henkes (ZIEGERT). Gut situierte Käufer aus dem Tech- bzw. IT-Bereich seien gewillt, hiesig Geld in Prime-Lagen zu investieren, teilweise als „second home buyer“ bzw. „empty nester“. „Je zentraler, desto teurer“ sei jedenfalls das bekannte Motto“.

Eine „Verknappung und Verkürzung“ des Angebots auf den Balearen – wo aufgrund eines Umweltgesetzes „50.000 neue Wohnungen gestoppt“ worden seien – habe natürlich Auswirkungen auf die „40 Prozent internationalen Marktes“, erzählt Hans Lenz aus Mallorca (Engel&Völkers). Bei 700 Millionen Einwohnern in Europa „gibt es wohl in jedem Land zumindest einen, der hierher ziehen will“. Er, Lenz, sei jedenfalls gespannt, wie sich „Gesundheit und Sicherheit“ als Luxus-Faktor entwickeln würden. Mallorca punkte im Luxus-Segment jedenfalls mit der „einmaligen Lage“. Einstiegspreise für eine Villa in Bestlage würden jedenfalls bei „8 Millionen Euro“ beginnen, wobei der Preis „eine Nebensache“ sei.

„Luxus ist dann wirklicher Luxus, wenn die Lage passt, das Design passt, die Flächenbündigkeit passt und die Privacy“, meint Maria Lehrl vom SKYLOUNGE-Projekt im Salzkammergut. „Menschen, die das wollen, können sich das in der ganzen Welt kaufen. Ich bin stolz, wenn sie sich für uns – hier in der ganzen Runde – für eines unserer Projekte entscheiden.“ Wichtig sei ihr, Lehrl, festzuhalten: Luxus im Salzkammergut sei nicht deshalb neu, weil „die Gegend nicht schön ist“. Es habe schlichtweg bislang nicht die entsprechenden Immobilien gegeben, die internationalen Anforderungen entsprechen. Somit sei sie „sehr stolz und zufrieden“, wenn sich Kunden für das Salzkammergut entscheiden.