1. Der Sachverhalt
In Zusammenhang mit der Causa Hypo Alpe Adria erfolgte eine Anfrage zur Erstellung eines Gutachtens.
Die HETA ASSET RESOLUTION benötigt demnach eine gutachterliche Stellungnahme zu erlaubten Aufwendungen (Investitionsmaßnahmen in Immobilien und Liegenschaften) im Abbauteil der verstaatlichten Hypo Alpe Adria Gruppe gemäß Entscheidung der EU-Kommission vom 3. September 2013. Die EU-Kommission hat in ihrer rechtlich verbindlichen Entscheidung verfügt, dass im Abbauteil der Hypo Alpe Adria kein Neugeschäft mehr getätigt werden darf sowie die bestehenden Assets schnellstmöglich sowie kapital- und wertschonend abgebaut werden müssen. Allerdings sind Erhaltungsinvestitionen gemäß der Auflage des wertschonenden Abbaus (z. B. Sanierung bzw. Austausch der Dachkonstruktion oder Instandsetzung der Heizungsanlage, um ein Gebäude frostfrei zu halten) ebenso möglich wie Investitionen zur Verbesserung der Verwertung (z. B. Fertigstellung einer Immobilie, Investitionen zur Beibringung/Erfüllung von erforderlicher Genehmigungen bzw. behördlicher Auflagen, Erschließung eines Grundstücks). Insgesamt umfasst das Portfolio, für welches das Gutachten erstellt werden soll, rund 1.500 Immobilien.
Der Anfrage zum Gutachten wurde eine 37-seitige Guideline in Englisch beigegeben, allerdings ging die Anfrage für die Erstellung eines entsprechenden gutachterlichen Angebots am 27. Jänner 2015 ein, und das Angebot sollte bis 3. Februar erfolgen. Dies wurde noch dazu dadurch erschwert, dass es offensichtlich nicht erforderlich ist, dieses Portfolio zu kennen, und daher lagen der Anfrage auch keinerlei Details bei. Erst nach telefonischer Rückfrage wurde mitgeteilt, dass dieses Portfolio rund 1.500 Immobilien umfasst und es nicht erforderlich ist, Details dazu bekanntzugeben.
2. Die Antwort
Nach einem kurzen Mailverkehr und einem Gespräch zwischen dem österreichischen Bewertungsspezialisten Michael Reinberg und den Verantwortlichen der HETA ASSET RESOLUTION kam es letztendlich zu folgender Absage vonseiten Reinbergs:
Die Erstellung einer derartigen gutachterlichen Stellungnahme, wie sie in der Ausschreibung beschrieben ist, kann ohne weitere Kenntnis des zugrunde liegenden Portfolios nicht seriös durchgeführt werden. Nach Ihren Angaben handelt es sich um eine Größenordnung von rund 1.500 Immobilienobjekten, wobei es nach Ihren Aussagen nicht erforderlich ist, diese zu kennen oder nähere Details dazu bekanntzugeben.
Nachdem somit das dieser ausgeschriebenen Leistung einer gutachterlichen Stellungnahme zugrunde liegende Portfolio in Bezug auf die Größe, die Lage, die Bebauung, den Bauzustand, die Bestandverhältnisse und somit auch die entsprechenden Markt- und Wettbewerbssituationen völlig im Unklaren bleibt, kann eine wie in der Ausschreibung geforderte Aussage über „erlaubte Investitionen in Form einer taxativen („taxativ“ laut Duden: vollständig, erschöpfend) Aufzählung“ nicht gemacht werden, da insbesondere gefordert wird, nicht nur die Maßnahmen im Gutachten möglichst konkret bzw. detailliert zu beschreiben, sondern gegebenenfalls auch die Konditionen für diese Maßnahmen zu formulieren.
Die Stellungnahme soll sich, wie in der Ausschreibung formuliert, auf zwei Hauptkategorien beziehen: einerseits auf Erhaltungsinvestitionen, andererseits auf Investitionen zu Verbesserungen für die Verwertung. Für eine entsprechend konkrete gutachterliche Stellungnahme, die diesen Anforderungen entspricht, sind weitreichende Informationen, bezogen auf das betroffene Portfolio, ein wesentlicher Bestandteil. Eine Stellungnahme ohne Kenntnis des Portfolios führt somit zwangsweise zu allgemeinen Aussagen, wie sie in dieser Form in Lehrbüchern und diverser Literatur zu finden sind.
Wir erlauben uns darauf hinzuweisen, dass eine derartige Auftrag über die Leistungserbringung einer gutachterlichen Stellungnahme zu erlaubten Aufwendungen (Investitionsmaßnahmen in Immobilien und Liegenschaften) im Abbauteil der verstaatlichten Hypo Alpe Adria Gruppe ohne Informationen zu der die Stellungnahme betreffenden Sache (die Immobilien und Liegenschaften) kein nachhaltig qualitativ wertiges Ergebnis bringen kann. Als Ergebnis kann somit lediglich eine allgemeine Aussage über ein „Black Box Portfolio“ getätigt werden, die aufgrund fehlender Informationen oder Angaben nicht konkreter formuliert werden kann.
Aus diesem Grund sehen wir uns auf Basis der Inhalte und Informationen der übermittelten Ausschreibungsunterlagen außerstande, Ihnen ein entsprechendes Angebot legen zu können.
Hochachtungsvoll Michael P. Reinberg
3. Die Immobilien
Wer sich für die Liegenschaften der Hypo interessiert, kann sich auf der Alpe Adria Asset Plattform näher informieren, welche „Prachtstücke“ dort angeboten werden:
- aus dem Bereich „Commercial“: https://www.aaaplatform.com/de/assets/me10144b01001
- aus dem Bereich „Residential“: https://www.aaaplatform.com/de/node/4219
- aus dem Bereich „Industrial“: https://www.aaaplatform.com/de/node/4227
- Aus dem Bereich „Office & Warehouse“: https://www.aaaplatform.com/de/assets/23554402
4. Die Fragen
Somit stellen sich für Michael Reinberg und mich zahlreiche Fragen:
- Wofür werden solche Formen von „Gutachterlichen Stellungnahmen“ in der Wirtschaft tatsächlich gebraucht?
- Aus wessen Feder stammt ein solcher Auftrag, ein sinnloses Gutachten in Form einer Stellungnahme einzuholen, ohne Informationen zu geben?
- Soll die EU-Kommission dadurch „hinters Licht geführt werden“, oder ist das so im Sinne der EU-Kommission?
- Weiß die EU-Kommission von einer derartigen Vorgehensweise, gutachterliche Stellungnahmen einzuholen und zu beauftragen, ohne die zu begutachtende Sache zu kennen oder Informationen beizugeben?
- Wer bezahlt die Kosten dieses sinnlosen Gutachtens?
- Wer sind die Verantwortlichen in dieser Hypo-Sache, und wie verantworten sie diese Vorgehensweise? Wer hat beauftragt, ein derartiges Gutachten einzuholen?
- Hat es für dieses gewünschte Gutachten eine Ausschreibung gegeben?
- Ist aus der Vergangenheit nichts gelernt worden worden, und wird im gleichen Stil weiteragiert?
- Wie geht es überhaupt in dieser Sache weiter? Um welche Immobilien handelt es sich, und wie steht es um deren Vermarktung? Gibt es Vermarktungsaktivitäten und wenn ja, mit welchem Erfolg? Hat es bereits Kaufangebote für Liegenschaften gegeben, und warum wurden diese nicht angenommen? Wollte man einen möglichen Buchwertverlust einfach vermeiden und somit die Bilanz schönen?
5. Die Wahrheit
Wie sich bei der HETA Asset Resolution auf Nachfrage herausstellte, sollten von Seiten der Gutachter nicht die einzelnen Immobilien bewertet werden – die Gutachter, die zur Anbotslegung eingeladen wurden, sollten nur klären, was entsprechend der 37-seitigen beigelegten EU-Verordnung an Verbesserungs- und Instandhaltungsinvestitionen für die 1.500 Immobilien erlaubt ist.
Um es verständlicher zu machen:
Es gehe – so von Seiten der HETA Asset Resolution – bei dem gegenständlichen Auftrag um eine Interpretation der 37-seitigen EU-Verordnung, anhand derer der Sachverständige ein unabhängiges SV-Gutachten über die Immobilien erstellen soll, das einem gerichtlich beeideten Wirtschaftsprüfer vorgelegt werden kann.
Von einer Bewertung aller Immobilien war nie die Rede, und Michael Reinberg habe den Auftrag falsch verstanden, denn andere Sachverständige hätten sehr wohl Angebote gelegt.
Dazu Michael Reinberg: „Anhand einer Rechtsinterpretation einer EU-Verordnung ist es nicht möglich, ein Gutachten über Immobilien zu erstellen, in dem Verbesserungs- und Instandhaltungsinvestitionen für 1.500 Immobilien taxativ aufgeführt werden sollen, ohne irgendeine Information über diese Immobilien zu haben.“
Um es nun endgültig auf den Punkt zu bringen und alle Unklarheiten auszuräumen, eine Stellungnahme der HETA Asset Resolution:
„Ziel der Ausschreibung der HETA Asset Resolution AG ist die Beantwortung der Frage, welche werterhaltenen Aufwendungen nach den EU-Beihilfeauflagen zum Schutz der Objekte im Eigenbestand der HETA zulässig sind. Eine Immobilienwertermittlung ist nicht ausgeschrieben. Die in dem Artikel aufgeworfenen Fragen entbehren daher jeder Grundlage.”
