Die Pipeline für Büroprojekte ist im heurigen Jahre eher bescheiden gefüllt. 126.100 Quadratmeter sollen laut „EHL Marktbericht“ auf den Markt kommen. Im Vergleich zu den 66.700 im vergangenen Jahr ist das immerhin das Doppelte, allerdings „werden durch die Neuflächenproduktion nur zu einem geringen Teil zusätzliche Büroflächen geschaffen, da ein Großteil auf umfassend sanierte und modernisierte Bestandsobjekte entfällt“, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien. „Heuer erreicht der Anteil der Refurbishments einen absoluten Rekordwert von 82 Prozent.“ Ab dem kommenden Jahr werden wieder mehr neue Bürohäuser fertiggestellt, wie zum Beispiel das „VIO PLAZA“ oder das „Weitblick“ im Viertel Zwei, dessen ungeachtet bleibt die Bedeutung von Refurbishments aber hoch.
Hauptsache nicht gebraucht
Für die Nutzer und Investoren ist es weniger wichtig, ob saniert oder neu gebaut wird – Hauptsache nicht gebraucht. „Für die Investoren sind neue oder sanierte Büroprojekte aufgrund der ESG-Taxonomie weitaus interessanter, weil man die ESG-Thematik besser berücksichtigen kann“, meint Anton Cermak, geschäftsführender Gesellschafter von Beacon Invest. Diese Thematik macht ohnehin viel Kopfzerbrechen, wie eine aktuelle Umfrage der deutschen Union Investment ergab. Die ESG-Kriterien führen zu deutlichen Verzögerungen im Ankaufsprozess. Due-Diligence-Prüfungen werden bereits heute von jedem zweiten Marktteilnehmer als zeitaufwendiger eingeschätzt als noch vor einem Jahr. Dazu kommt für ausländische Investoren – immerhin sind laut Marktbericht von CBRE rund 60 Prozent aus Deutschland –, dass die Projekte, neu oder saniert, in Spitzenqualität auf den Markt gelangen. Das ist bei gebrauchten Immobilien so nicht immer der Fall. Wenn ausländische Investoren nicht über einen Topberater verfügen, dann stehen sie vor der Herausforderung, dass sie zahlreiche Details oder Hintergründe zur Immobilie nicht kennen. Anton Cermak: „Neue Projektentwicklungen sind daher deutlich bevorzugt, weil individuelle und zeitgemäße Konzepte gefragt sind, die man in diesen umsetzen kann.“
Neu gebaut und gut vermietet
Die neuen Projekte bleiben bei Investments weiterhin der Renner auf dem Markt, auch wenn es nicht so viele sind. Vor allem, wenn sie gut vermietet sind. Mit 60 Prozent Vermietung zählt der Innovation Hub im TwentyOne von Bondi Consult dazu. Chiara Mai, Geschäftsführerin von CHIARA MAI Immobilien, soll dafür Sorge tragen, dass dieser komplettiert wird. Ihre Aufgabe ist eine vollständige Vermietungsleistung des Innovation Hub mit 14.800 Quadratmetern, dessen Fertigstellung für den Herbst 2022 geplant ist. Der Central Hub, der Anfang 2024 fertiggestellt werden soll, wird der nächste Schritt sein.
Neue Projekte
Zu 100 Prozent verwertet ist bereits der Bauteil 4 von VIENNA TWENTYTWO. In dem Bürogebäude, das heuer bezogen werden kann, werden das Bezirksamt und die Magistratischen Bezirksämter eingemietet. Auf weitere knapp 20.000 Quadratmeter Bürofläche an diesem Standort werden die Unternehmen noch bis 2025 warten müssen. „Die Realisierung von Bauteil 1 hat planmäßig erst dieses Jahr begonnen“, heißt es seitens der Projektgesellschaft ARE/SIGNA. Der 155 Meter hohe Turm bringt eine Mischung aus 16.500 Quadratmetern Arbeitsfläche und zusätzlichen Wohnungen. Im Gebäude daneben, das zeitlich parallel dazu errichtet wird, sind noch einmal rund 3.500 Quadratmeter Bürofläche vorgesehen.
„Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen wie beispielsweise dem Stadtzentrum oder dem Hauptbahnhof ist ungebrochen hoch“, meint Patrick Homm, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei OTTO Immobilien. Ein Vorteil für das Gewerbeobjekt „Doppio Due“, das zwischen Servitenviertel und Börsenviertel liegt. Der Name des sanierten Projekts leitet sich daraus ab, dass aus zwei benachbarten Objekten eines wird. Insgesamt sechs Geschoße bzw. knapp 6.000 Quadratmeter Gewerbefläche werden aktuell umfangreich und hochwertig saniert. Trotz Altbaustruktur bietet das „Doppio Due“ größtmögliche Flexibilität bei der Grundrissgestaltung. Das muss es auch, denn nur in den neuen Strukturen lassen sich die neuen Arbeitskonzepte auch entsprechend umsetzen.
Das wohl größte Projekt, das heuer auf den Markt kommt, ist allerdings das Quartier Lassalle der IMFARR Beteiligungs GmbH von Nemat Farrokhnia. Das Unternehmen entwickelt die beiden zentrumsnah und verkehrsgünstig gelegenen Liegenschaften Lassallestraße 1 und Lassallestraße 5. Die Bank Austria hat ihr Headquarter in den angrenzenden Austria Campus verlegt, und damit wurden die beiden Gebäude frei. Während die Originalfassade des international bekannten Architekten Wilhelm Holzbauer erhalten bleibt, entstehen im Inneren moderne Büroflächen. Insgesamt bringen das Quartier Lassalle 1 mit 24.000 Quadratmetern und das Quartier Lassalle 2 mit 45.000 rund 69.000 Quadratmeter Bürofläche auf den Markt. Direkt am Praterstern gelegen, punktet es nicht nur mit zentraler Lage, sondern auch mit einer Besonderheit, die es so schon lange nicht mehr gegeben hat: Das Quartier 1 bietet 4.500 Quadratmeter Bürofläche auf einer Ebene, das Quartier 2 sogar 8.125.
