Quartiere, Grätzl, Gegenden oder wie immer man Teile einer Stadt nennen will, die sich in irgendeiner Weise durch eine eigene Identität auszeichnen, sind ein wichtiger Faktor für das Funktionieren einer Stadt. „Die früheren sozioökonomischen Kennungen – Arbeiterbezirk, bürgerlicher Bezirk, Nobelbezirk etc. – haben sich zwar nicht aufgelöst, aber auch nicht mehr die Wertigkeit von früher“, meint Winfried Kallinger, Geschäftsführer KALLINGER PROJEKTE. An ihrer Stelle entstehen neue Stadtquartiere, die um die Aufmerksamkeit der Bewohner, Unternehmen und Investoren buhlen.
Wirkung auf die Umgebung
Dabei ist „ein wesentlicher Erfolgsfaktor, ein Quartier als großes Ganzes mit all seinen Wirkungen auf die Umgebung zu denken – und nicht als eine Ansammlung einzelner Häuser“, so Gerd Pichler, Leiter Projektentwicklung ARE Austrian Real Estate. Was für die großen Städte gilt, ist auch im kleineren Umfeld ein Thema: So arbeitet KALLINGER PROJEKTE an der Neugestaltung eines 2,5 Hektar großen alten Industrieareals mitten in Traiskirchen-Möllersdorf. Ein Mix aus Wohnen, Gewerbe und Kultur soll die aus der Zeit gefallene Industriestruktur ersetzen.
Problemlöser im urbanen Raum
„Wenn das Thema Quartier ernst genommen wird, lassen sich tatsächlich viele Probleme im urbanen Raum zumindest entschärfen“, meint Gerhard Schuster, Vorstandsvorsitzender der Wien 3420 aspern Development AG: „Ein intelligent geplantes Quartier trägt zur Ressourcenschonung bei.“ Wichtig ist, dass die einzelnen Projekte innerhalb der Quartiere in Beziehung zueinander stehen – nicht zuletzt, weil sie sich die dazwischenliegenden Freiräume teilen. Um dies sicherzustellen, arbeiten „wir in der Seestadt seit einigen Jahren mit den Bauträgern in einer fortlaufenden Quartierswerkstatt, die je nach Stadium der Projekte unterschiedliche Schwerpunkte und eine andere Besetzung hat“, so Schuster. Hier werden städtebauliche und technische Planungsthemen ebenso besprochen wie aufeinander abgestimmte Nutzungen und alle Arten von Infrastruktur bis hin zur Nahversorgung: „Aktuell beschäftigen wir uns besonders intensiv mit Energiequartierslösungen. Diese werden jetzt in der weiteren Entwicklung der Seestadt zu einem der zentralen Themen.“
Sonderstellung der ÖBB
In der Assetklasse Quartiere nehmen die ÖBB eine Sonderstellung ein, da die Flächen trotz ihres großen Volumens nur einem Grundeigentümer gehören. In vielen anderen Entwicklungsgebieten gibt es verschiedenste Bauträger und Investoren, deren (Einzel-)Zielsetzungen naturgemäß andere sind als die eines ganzheitlichen Liegenschaftsentwicklers wie der ÖBB. „So ist es deutlich leichter, übergeordnete Ziele in ein Projekt einzubringen, wie zum Beispiel ein übergeordnetes Mobilitätskonzept, Überlegungen zur Sockelzonennutzung, aber auch Konzepte für die nachhaltige Energieversorgung eines Areals und eine nicht nur von reinen Wirtschaftlichkeitsüberlegungen getriebene Qualitätssicherung“, so Claudia Brey. Für die Geschäftsführerin ÖBB-Immobilienmanagement ist das besonders wichtig, da eine stringente Übertragung von Qualitäten auf Käufer und Baurechtsnehmer zentral für das Gelingen einer Quartiersentwicklung ist: „Hier muss ein durchgängiger roter Faden erkennbar sein.“
Festlegen der Gegebenheiten
Gleichzeitig sind in Abstimmung mit der Standortgemeinde bereits frühzeitig Festlegungen über öffentliche Einrichtungen wie Kindergärten, Schulen, Mobilitätsangebote, Grünflächen, eine zentrale Energieversorgung usw. möglich. Einerseits sind die Anforderungen für die Bauträger aufgrund vieler übergeordneter Rahmenbedingungen deutlich komplexer als auf einem Einzelbauplatz, „andererseits ist das Mitentwickeln großer Quartiere auch für die Bauträger etwas Besonderes und eine Herausforderung“, so Claudia Brey.
Institutionelle Investoren suchen Immobilien in Quartieren
Der Aufwand lohnt sich aber in vielen Fällen, denn „für die institutionellen Investoren sind Immobilien in einem Quartier interessanter“, meint Gerd Pichler. Der Grund ist die Einbettung in einen städtebaulichen Masterplan samt umfassender Auseinandersetzung mit Nachhaltigkeit sowie Themen und Trends der Stadtplanung bzw. -entwicklung. Investoren können hier von den positiven Entwicklungen, die ein Quartier für das Umfeld mit sich bringt, profitieren. Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult, bestätigt seine Erfahrungen mit TwentyOne: „Wir können in laufenden Gesprächen erkennen, dass insbesondere für große internationale Investoren einer Quartiersentwicklung gegenüber einer Stand-alone-Lösung regelmäßig der Vorrang gegeben wird.“ Die Attraktivität des einzelnen Objekts steigt durch die Vielzahl der angebotenen Möglichkeiten, und auch bei Ausfall eines großen Mieters ist die Nachvermietung der Flächen deutlich einfacher als bei einer alleinstehenden Immobilie.
Das Quartier als Marke und die Zukunft
Dazu kommt, dass Quartiere auch als „Marke“ gesehen werden. Es ist einerseits ein Marketingtool, andererseits „ist aber auch empirisch messbar, dass ein positives Image des Quartiers in den sozialen und klassischen Medien die Interessensschwelle von potenziellen neuen Kunden des Quartiers gegenüber ‚No-name-Produkten‘ maßgeblich erhöht“, so Anton Bondi. In der Stadtentwicklung selbst sind Quartiere aber nicht mehr wegzudenken. In der Zukunft werden Quartiere voraussichtlich nicht mehr auf der grünen Wiese oder ausschließlich auf Brownfields entstehen, „sondern in bestehende Strukturen integriert werden müssen“, so Gernot Pichler.
