Wien, Niederösterreich, Burgenland– die großen Entwicklungen am Immobilienmarkt waren in allen drei Bundesländern sehr ähnlich. Die Nachfrage ist– aus einem guten Grund– zurückgegangen, die Preise haben sich stabilisiert, und die Lage macht den Preis. Aber alles der Reihe nach. „Betrachtet man die Entwicklung der österreichischen Immobilien-(Ver-)käufe seit 2009, lässt sich nach Jahren der Steigerung für 2013 erstmals ein Rückgang von verbücherten Transaktionen ableiten: Die Anzahl der Immobilienverkäufe ist in einigen Gebieten in Ostösterreich merklich gesunken“, erklärt Anita Körbler, Geschäftsführerin von IMMOunited. Ob St. Pölten, Wiener Neustadt, Mistelbach, Horn oder Neusiedl am See: Die Transaktionen sind laut www.IMMOmapping.com zurückgegangen, und das um teilweise 10 bis 20%, wobei in einigen Gegenden wie Mistelbach und Horn ein Abstieg von einem relativ hohen Niveau erfolgte. Dort wurden nämlich in den beiden Jahren davor bei den Transaktionen beachtliche Steigerungen erzielt.
Angebotspreise nicht mehr akzeptiert
Der Rückgang der Transaktionen verwundert den Geschäftsführer der sReal, Michael Pisecky, nicht: „Die Käufer haben die Angebotspreise nicht mehr akzeptiert. Sie sind einfach zu hoch. Wir müssen daher rechnen, dass die Preise gleich bleiben. Auch die Österreichische Nationalbank meint, dass die Preise überbewertet sind.“ Allerdings gibt Pisecky auch zu bedenken, dass in Wien die letzten fünf Jahre sehr untypisch waren und die Preise auffällig nach oben gingen, und erklärt: „Im Zuge der Krise hatten wir die Entwicklung, dass keiner mehr verkauft hat, der nicht musste, und das Angebot hat sich reduziert. Gleichzeitig ist die Nachfrage gestiegen, und die Leute haben das Geld in Immobilien investiert. Schnell und sicher. Diese Gruppe, die ihr Vermögen in Immobilien gesteckt hat, hat diese Aufwärtsentwicklung erst ermöglicht. 2012 hat sie sich aber vom Markt verabschiedet, und darum ist die Nachfrage von ,überhitzt‘ auf ,normal‘ zurückgegangen. Das hat zu einem Einbremsen der Entwicklung geführt, und daher rechne ich in den nächsten Jahren auch mit einem stabilen Preisniveau.“
Schmerzgrenze erreicht
Tatsächlich hat sich in Wien der starke Anstieg bei den Wohnungskaufpreisen der vergangenen Jahre im Jahr 2013 verlangsamt, die Preise sind nur noch moderat gestiegen. Trotzdem sind in den Bezirken innerhalb des Gürtels und in den Grünbezirken die Preise enorm hoch, und hier zeigt sich schon ein gewisser Plafond, denn Quadratmeterpreise von 5.000 Euro scheinen für die meisten Wiener und Wienerinnen die Schmerzgrenze zu sein– mit Ausnahme des 1. Bezirks. Daher ist eine “Seitwärtsbewegung” in die noch günstigen Bezirke, wie unter anderem Favoriten, Simmering oder Rudolfsheim-Fünfhaus, bemerkbar. Doch auch in den Lagen um den zukünftigen Hauptbahnhof ist ein starker Aufschwung zu verzeichnen. Und Wohnen jenseits der Donau wird ebenfalls beliebter, seit diese Bezirke durch die Verlängerung der U2 näher an das Stadtzentrum gerückt sind. „Wo die zwei Faktoren Öffi-Anbindung und grüne Umgebung gut zusammenspielen, sind die Wohnungen rasch vermittelt – auch etwas teurere Objekte“, so Sandra Bauernfeind, Leiterin der Wohnabteilung bei EHL Immobilien.
Verweildauer auf den Datenbanken verlängert sich
Der Preisschub bei Eigentumswohnungen hat auch dazu geführt, dass die Vermarktung freier Wohnungen 2013 etwas länger als in den Vorjahren dauerte. „Die Nachfrage nach Eigentum ist nach wie vor gegeben, jedoch sind die Preise mittlerweile so stark gestiegen, dass die Finanzierung für viele Menschen schwieriger geworden ist“, erklärt Bauernfeind. Peter Erlebach, Geschäftsführer von Wohnnet.at, bestätigt: „Bei den hochpreisigen Wohnungen hat sich die Verweildauer auf der Datenbank verlängert, während die Dauer im preisgünstigen Segment sogar sinkt.“ Aber es ist nicht nur das Segment, sondern auch die Lage, die mehr denn je entscheidend ist. Gut und schlecht gehen immer weiter auseinander, und das gilt faktisch für alle drei Bundesländer. „Der Ertrag und die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hingen im abgelaufenen Jahr noch stärker als bisher von der Lage ab“, erklärt Wilhelm Fetscher, Geschäftsführer von RE/MAX DCI. Alexander Ertler, Geschäftsführer von ERES.NET: „Der Run auf Immobilien hat sich verändert. Es wird nicht mehr alles, was vier Wände und ein Dach hat, gekauft. Die Menschen suchen gezielt nach guten Lagen, guter Infrastruktur, guten Lebenschancen.“
Miete stark gesucht
Allerdings hat der starke Preisschub auch dazu geführt, dass in Wien wieder mehr gemietet wird. „Die Miete entspricht dem Zeitgeist“, so Pisecky. Mangelnde finanzielle Möglichkeiten, Freiheit, Flexibilität und die aktuelle Lebenssituation nennt er als Gründe, warum Mieten hoch im Kurs steht. Hier ist die finanzielle Komponente am wichtigsten. Pisecky, der auch Obmann der Fachgruppe Wien der Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer ist, über die Zinssituation: „Seit dem Frühjahr 2013 ist in der Bundeshauptstadt ein eindeutiger Trend zu einer Abflachung des Mietniveaus erkennbar. Vor allem bei Mieten über der 1.000-Euro-Marke wird es immer schwieriger, Mieter zu finden, was dazu führt, dass vor allem größere Wohnungen sogar billiger werden.“
Mietpreise teilweise zu hoch
Dies deckt sich auch mit der Einschätzung von Fetscher: „Für viele Familien sind Mietpreise von deutlich mehr als 500 Euro pro Monat einfach zu teuer.“ Bei sehr hochpreisigen Mietobjekten gibt es mittlerweile sogar schon mehr Leerstand als noch vor einem Jahr. „Viele Vermieter wollen einen Preisrückgang nicht akzeptieren, wo doch in vielen Medien lange vom Immobilienboom geschrieben wurde. Allerdings entscheidet ausschließlich der derzeitige Markt darüber, was bezahlt wird“, so Fetscher. Dabei sind es nicht einmal die Mieten an sich, sondern die monatlichen Betriebskosten, die das Mieten derzeit relativ teuer machen. „Die Mieten selbst sind bereits seit 2012 am Plafond angekommen“, so Pisecky: „Die Steigerung ist seither nur noch marginal.“
Rund um Wien
Wem die Stadt zu teuer ist, der sucht rund um Wien, wobei es hier nicht um den klassischen Speckgürtel geht, sondern um einen weiteren Radius, denn der Speckgürtel weist doch schon einige hochpreisige Gegenden auf, vor allem den Süden von Wien oder Klosterneuburg und Korneuburg. Doch es gibt auch noch Gegenden mit großem Potential, und für alle, die in Immobilien investieren wollen, hat Fetscher, Geschäftsführer von RE/MAX DCI, einen ”Geheimtipp“ parat: „eine Investition in Grundstücke im Speckgürtel bis 40km nördlich und westlich von Wien – hier sind die Preise noch sehr moderat, aber mit hohem Potenzial.“
Haus auf dem Land
Dem Wunsch nach einem Haus auf dem Land nahe der Großstadt sind prinzipiell zwei Riegel vorgeschoben. Zum einen ist eine Fahrentfernung zur Arbeit in Wien von einer Stunde das Maximum, das man bereit ist, auf sich zu nehmen, und zum anderen „trennt die Infrastruktur den Wunsch von der Realität“, wie es Michael Pisecky bezeichnet. Wo keine oder schlechte Infrastruktur vorhanden ist, dort wollen die Menschen nicht wohnen. Das betrifft den öffentlichen Verkehr, Schulen, Ärzte und vor allem den täglichen Einkauf. „Das gilt übrigens für ganz Österreich“, so Pisecky. Hier sei Gänserndorf als positives Beispiel erwähnt. Während nämlich auch im Wiener Umfeld– wie von IMMOunited erhoben– die Transaktionen generell gesunken sind, sind sie in Gänserndorf gestiegen. Das weist auf ein steigendes Interesse an dieser Gegend hin. Hier bewahrheite sich, dass einer der wichtigsten Faktoren für eine Ansiedlung auf dem Land die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist, so Pisecky: „Was für die Wiener die U-Bahn ist, stellt für Niederösterreich die Schnellbahn dar.“ Dort, wo die Anbindung gut ist, stimmt auch die Nachfrage. Ein besonders auffälliges Beispiel ist– seit der Angliederung an die Westbahn– Tulln. Es ist die derzeit am schnellsten wachsende Stadt Österreichs.
