Wie viel kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Margareten oder in Mariahilf und wieviel Grün gibt es in meinem neuen Wohnbezirk? Wie hoch sind in Döbling die Mieten für Neubauwohnungen? Wo werden aktuell neue Projekte gebaut und welche Gastro-Hotspots finde ich dort im Grätzel? Antworten darauf bietet #Wien, das 100-Seiten-starke Wohnmarktmagazin von Otto Immobilien für das Jahr 2020, das Dr. Eugen Otto als Herausgeber gemeinsam mit seinem Team präsentierte.
Neben dem derzeit aktuellsten Überblick über alle Kauf- und Mietpreise in Wien -detailliert aufgeschlüsselt für jeden Bezirk – finden sich zahlreiche soft facts: liebevoll ausgewählte Insidertipps, aktuelle Foodtrends, Freizeit- und Gastroempfehlungen sowie Einblicke von bekannten Wiener Persönlichkeiten wie Toni Faber, Christiane Wenckheim oder Karl Hohenlohe in ihr typisches Wien. „Wir zeigen damit auch das Lebensgefühl der Menschen in dieser Stadt. Wer in Wien wohnt oder sich hier ansiedeln will, möchte nicht nur wissen, wieviel dafür zu bezahlen ist. Sondern auch, wie man im neuen Grätzel lebt, wo angesagte Lokale zu finden sind oder wie viele Radwege oder Kinderspielplätze es gibt.”
Zehnjahres-Vergleich: Preisentwicklung klar nach oben – Mit regionalen Unterschieden
Für die Marktanalyse der Preise, also den harten Faktenteil in #Wien, hat Otto Immobilien Research in einer mehr als zweijährigen Vorarbeit den Großen Wiener Wohnungsatlas erstellt. Dafür wurden Daten des Grundbuchs ausgewertet, rückwirkend seit dem Jahr 2008. „Der Zehn-Jahres-Vergleich zeigt klar die Preisentwicklung nach oben, auch wenn diese regional und je nach Immobilientypus unterschiedlich hoch ausfällt“, so Martin Denner BSc, Leiter Immobilien Research bei Otto Immobilien. So haben die Preise für Neubauwohnungen im Erstbezug (Bauträgerprojekte zur Eigennutzung) in den Bezirken innerhalb des Gürtels mit einem Plus von durchschnittlich acht Prozent pro Jahr am meisten zugelegt. Außerhalb des Gürtels lag dieser Wert bei fünf Prozent und damit deutlich darunter.
Im Jahr 2008 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen im Erstbezug noch bei 2.796 Euro pro m² und stieg bis 2019 auf 5.087 Euro an. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 5,17 Prozent. Die Bezirke mit den höchsten Zuwächsen (mehr als Verdoppelung) waren laut #Wien die Bezirke 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 und 20. Am stärksten stiegen die Preise von 2008 bis 2010 sowie von 2012 auf 2013, berichtet Martin Denner.
Bestandswohnungen jährlich um 6,36 Prozent teurer
Für Wohnungen, die im Bestand verkauft werden, also keine Neubauwohnungen direkt vom Bauträger sind, sieht Otto Immobilien seit 2008 eine durchschnittliche jährliche Preissteigerung von 6,36 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis für diesen Wohnungstypus stieg von 2.124 Euro pro m² im Jahr 2008 auf 4.016 Euro pro m² im Jahr 2019. Am stärksten fiel die Steigerung in den Bezirken 4, 6, 9 und 15 aus. Hier betrug die durchschnittliche jährliche Steigerung acht bis zehn Prozent, heißt es in #Wien. Am unteren Ende der Preissteigerung befinden sich die Bezirke 1, 3, 10, 16 und 17 mit Werten zwischen vier und sechs Prozent.
Freier Wohnungsmarkt: Durchschnittlich 12,78 Euro Nettomiete pro m²/Monat
Für #Wien hat Otto Immobilien auch die Angebotspreise für frei vermietbare Wohnungen analysiert, die nicht unter die Mietzinsobergrenzen gem. §16 Abs. 2 MRG fallen. Hier zeigt sich eine durchschnittliche Nettomiete von aktuell 12,78 Euro pro m² und Monat (exkl. BK und USt) für ganz Wien. Für die Bezirke innerhalb des Gürtels beträgt dieser Wert 13,75 Euro pro m² und Monat, außerhalb des Gürtels 12,26 Euro pro m² und Monat. Die größte Anzahl an derzeit angebotenen freifinanzierten Mietwohnungen findet man in den Bezirken 10, 20, 21 und 22 – mit deutlichem Abstand zu den restlichen Bezirken. Die höchsten Preise bezahlen Mieter im 1. Bezirk mit durchschnittlich 18,72 Euro pro m² und Monat, die niedrigsten im 12. Bezirk mit 10,18 Euro pro m² und Monat (exkl. BK und USt). Altbauwohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, wurden für #Wien nicht untersucht.
Wohnungsneubau in Wien: Trend geht in Richtung Miete
Die Neubautätigkeit der nächsten Jahre fokussiert sich weiterhin auf freifinanzierte Eigentums- bzw. Mietwohnungen, wobei der Trend der Bauträger in Richtung Miete geht. Im Jahr 2019 betrug die Anzahl freifinanzierter Eigentumswohnungen nur noch 5.693 (45 Prozent). Dafür stieg mit 1.923 freifinanzierten Mietwohnungen deren Anteil deutlich auf 15 Prozent. Ab 2020 wird der Anteil an freifinanzierten Mietwohnungen dann sehr stark zunehmen, heißt es in #Wien. „Mit 3.987 Wohnungen (38 Prozent) erreicht er den höchsten Wert der nächsten Jahre. Vor allem in den Bezirken 2, 3, 10 und 12 entstehen viele freifinanzierte Mietwohnungen“, so Martin Denner.
Freifinanzierte Eigentumswohnungen mit einer absoluten Anzahl von 5.500 können ihr Niveau zwar halten, verlieren aber am Anteil der Gesamtwohnungen stark. Heuer werden rund 12.700 Wohnungen fertig gestellt, im nächsten Jahr sind laut #Wien sogar 19.100 neue Wohnungen geplant erwartet. Aus heutiger Sicht nimmt ab 2021 die Gesamtanzahl der Neubauwohnungen und die Gesamtzahl der freifinanzierten Mietwohnungen aber wieder deutlich ab, heißt es in #Wien.
„In Wien kauft man ein Stück Lebensqualität“
Dr. Eugen Otto sieht als Herausgeber das neue Magazin auch als sein persönliches Plädoyer für Wien, „eine Liebeserklärung an eine Stadt, in der ich geboren bin und sehr gerne lebe und für die mein Unternehmen seit mehr als 60 Jahren tätig ist“. Denn beim Thema Wohnen geht es auch immer um Emotionen und hier sei Wien als Gesamtpaket nicht zu toppen. „Wer sich hier ansiedelt, kauft auch ein Stück Lebensqualität. In einer Stadt, anerkannt für Sicherheit, Stabilität, Gesundheitssystem und Bildungsangebot, mit vielen Park- und Grünflächen und nicht zuletzt einer internationalen Wirtschafts- und Kulturmetropole”, soMag. Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien.
#Wien ist für Kunden von Otto Immobilien gratis erhältlich, sonst zum Preis von € 8,80 erhältlich. Im Magazin findet sich auch ein Serviceguide mit 25 Tipps für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf.
