Verstopfte Abflüsse, laufendes Wasser, mangelnde Kontrolle oder defekte Geräte führten wiederholt zu Durchfeuchtungen der darunterliegenden Wohnung. Die Vermieter sahen darin kein bloßes Missgeschick, sondern ein dauerhaft sorgloses Verhalten und kündigten den Mietvertrag.

Der Mieter widersprach der Kündigung. Er argumentierte, es habe sich lediglich um unglückliche Einzelfälle gehandelt, nicht um ein ernsthaftes Fehlverhalten. Die Sache ging bis vor den Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) kann ein Vermieter das Mietverhältnis auflösen, wenn der Mieter den Mietgegenstand „erheblich nachteilig gebraucht“. Dabei ist nicht nur vorsätzliches Fehlverhalten von Bedeutung. Auch wiederholte Unachtsamkeit kann genügen – insbesondere dann, wenn sie das Risiko erheblicher Schäden mit sich bringt. 

Der OGH stellt in seiner Entscheidung klar: Bereits die Eignung des Verhaltens, substanzielle Schäden an der Wohnung zu verursachen, kann für eine Kündigung ausreichen. Ein grobes Verschulden oder gar eine vorsätzliche Schädigung sind nicht erforderlich. Maßgeblich ist vielmehr, ob dem Vermieter ein weiteres Festhalten am Vertrag noch zumutbar ist.

Im konkreten Fall waren die Wasserschäden nicht isolierte Einzelfälle, sondern Ausdruck eines habituell nachlässigen Verhaltens. Der Mieter zeigte keinerlei Einsicht, unternahm keine erkennbaren Schritte zur Vermeidung weiterer Vorfälle und verursachte sogar noch nach Ausspruch der Kündigung einen weiteren Wasserschaden. 

Dieses Verhalten war für die Vermieter nicht mehr zumutbar. Sie mussten nicht weiter abwarten, ob der Mieter sein Verhalten irgendwann ändert. Die wiederholten Schäden, die der Mieter durch einfache Maßnahmen hätte vermeiden können, sowie dessen ausbleibende Reaktion reichten aus, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Schlussfolgerung

Mit der Entscheidung zu OGH 8 Ob 36/25i betont der OGH, dass sich auch alltägliche Unachtsamkeit im Mietrecht nicht folgenlos häufen darf. Es kommt nicht darauf an, ob einzelne Vorfälle besonders schwerwiegend waren oder grobes Verschulden vorliegt – entscheidend ist vielmehr das anhaltende Fehlverhalten und die daraus resultierende Unzumutbarkeit für den Vermieter.

Wiederholtes sorgloses Verhalten, das zu Schäden führen kann oder bereits geführt hat, gefährdet das Mietverhältnis. Vermieter sind in solchen Fällen nicht verpflichtet, immer wieder aufs Neue zuzuwarten, sondern dürfen das Vertragsverhältnis beenden, wenn das zumutbare Maß überschritten wurde. Hierbei ist stets auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.