Gerhard K. hat Innovation im Blut. Als Gründer und Geschäftsführer eines Nischen-Weltmarkt-führers stellt er mit seinem Team innovative Polymere her. Zum Einsatz kommen sie bei in Kälte nicht spröde werdender Motorradbekleidungs-Protektoren, in punkto Absorption großer Schwingungen beim U-Bahn-Bau und zur Ölbindung. Bürokratische Vorschriften zwangen den Innovator schon zur Schließung seines Werks in Wien-Liesing. Also übersiedelte er in den Industriepark Weikersdorf der IMMOBILIENRENDITE AG. Hier erhielt er mithilfe der Gewerbe-immobilien-Experten eine Anlagengenehmigung. Doch die Kralle der Bürokratitis hat K. auch hier fest im Griff.

1 Mio. € für Tür-Falle & Auffangwanne

Vermieter Markus Kitz-Augenhammer, Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG, erinnert sich an einen „teils kafkaesken Prozess“. Zuerst musste wegen Brandschutz eine Falle für die Türe zur Produktionshalle eingebaut werden. Was dabei niemand bedachte: Bei einem Löscheinsatz würde sie die Feuerwehrleute wohl massiv behindern. Die zweite Auflage bestand in einer riesigen Wanne zum Auffangen jenes Mittels zur Ölbindung, das ansonsten auf den Boden oder ins Meer gestreut werden darf. „Mit Logik und Hausverstand ist all das nicht mehr zu erklären.“ Dem Polymer-Produzenten kostete der laut wiehernde Amtsschimmel insgesamt bislang rund eine Million Euro. Viel Geld, das der Unternehmer in Zeiten mit teuer Energie und gut bezahlten Arbeitskräften gern woanders investieren würde.

Leerstand wegen „dummer Paragrafen“

Szenenwechsel in die Bundeshauptstadt. Möchten Immobilien-Unternehmer hier ein Altbau-Wohnung in ein Büro verwandeln oder umgekehrt, braucht es laut Wiener Bauordnung eine Bewilligung wie für einen Neubau. Für Kitz-Augenhammer ein großes Problem. „Neubauten müssen top gedämmt werden und moderne Heizsysteme sowie Fluchtwege aufweisen. All das ist bei einem Altbau nicht so einfach möglich, ohne die Substanz zu zerstören.“ Die Folge sei vielkritisierter Leerstand statt neuem Leben wie im ehemaligen Meatpacking District von New York. „Bei uns verhindern dumme Paragrafen die Nach- und Neunutzung spannender Objekte.“

800.000 Beamte in der Verwaltung

So viele Vorschriften müssen natürlich verwaltet werden. Österreich leistet sich in Bund und Ländern dafür rund 800.000 Beamte! Das entspricht einem Personalstand wie zu Zeiten der Monarchie, obwohl das Land nun erheblich kleiner und die Digitalisierung bereits erfunden ist. Die gesamte EU kommt in Brüssel mit schlanken 60.000 Verwaltungsdienern aus, immer noch genug. Dass dank des großen Beamtenheers Baubewilligungen schneller über die Bühne gehen, kann IMMOBILIEN-RENDITE-AG-Vorstand Mathias Mühlhofer leider nicht bestätigen. „Obwohl in Wien aktuell 75 Prozent weniger Baubewilligungs-Anträge wie vor der Krise eingereicht werden, blieb die Bearbeitungszeit am Magistrat exakt gleich“, erklärt der Sanierungs-Experte. „Noch immer erfolgen Baubewilligungen stets einen Tag vor Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist. Wenn überhaupt.“

ESG bevorzugt Abriss statt Upcycling

Im Zentrum der Kritik von Wirtschaftstreibenden stehen auch die neuen ESG-Kriterien (Environmental, Social und Governance). Für das umfassende Regelwerk zur Bewertung der nachhaltigen und ethischen Praxis von Objekten müssen Konvolute mit hunderten Seiten ausgefüllt werden. Leider bislang ein zahnloser Papiertiger und kein großer Dienst an der Umwelt, weiß IMMOBILIENRENDITE-AG-Vorstand Michael Rajtora. „Eigene Mitarbeiter, manchmal sogar ganze Abteilungen, sind nur mehr mit dem Erstellen von Reports beschäftigt.“ Das Unternehmen setzt auf Upcycling statt Abriss, von oft lange Zeit leerstehenden Objekten aus dem Altbestand. So verwandelt das Team ehemalige Industriehallen in kleine leistbare Büros, Lager oder Werkstätten für EPU und KMU. Doch bei der Bewertung nach ESG-Kriterien bringt das nachhaltige Geschäftsmodell Nachteile. Denn die Vorlage geht davon aus, dass alte Gebäude abgerissen und durch neue ersetzt werden. Letztere sollen mit einem möglichst geringen CO2-Fußabdruck punkten, bei Errichtung wie im Betrieb. „Doch der große Wert von Immobilien aus dem Bestand ist in den ESG-Kriterien leider gar nicht abgebildet“, kritisiert Rajtora.

70 % CO2-Ausstoß durch Neubau

Dabei wird laut Mühlhofer „das meiste CO2 und Baumaterial eingespart, wenn nicht abgerissen und neu versiegelt, sondern Altobjekte sinnvoll weitergenutzt werden“, durch Sanierung und Umbau. „Im Sinne der Umwelt braucht es hier dringend eine Nachjustierung der Ziele.“ Die Errichtung eines modernen effizienten Gebäudes ist für bis zu 70 Prozent des Gesamt-CO2-Ausstoßes verantwortlich. Der Betrieb oft nur mehr für 20 Prozent. Die restlichen 10 Prozent macht der Abriss aus. Der größte Hebel in punkto klimafreundlicher Gestaltung der Branche liegt also in der Nach- und Neunutzung der Substanz. Das Renovierungs-Team der IMMOBILIENRENDITE AG trägt bei ihren Objekten positiv zur CO2-Reduktion bei, indem es Bestandsimmobilien dämmt, veraltete Heiz-systeme gegen moderne austauscht und auf geeigneten Dächern Photovoltaik-Anlagen errichtet. Im Sinne von Mietern wie der Umwelt