Im Wintersemester 2024/25 waren über 2,87 Mio. Studierende eingeschrieben – ein weiterhin sehr hohes Niveau, auch wenn der Rekordwert aus dem Jahr 2020/21 (2,94 Mio.) nicht erreicht wurde. Parallel dazu stiegen die Angebotsmieten in den 30 größten deutschen Hochschulstädten innerhalb eines Jahrzehnts um durchschnittlich 52 %, bei Einzimmerwohnungen sogar um 58 %. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei lediglich 1,1 %, in einigen Städten sogar unter 0,5 %.
Steigende Nachfrage nach spezialisierten und flexiblen Angeboten
Die Umstellung vom Diplom- auf das Bachelor- und Mastersystem sowie eine zunehmende Auslandsmobilität haben in den vergangenen Jahren zu veränderten Studienbedingungen geführt, die häufig mit einem Wechsel des Studienortes einhergehen. Dadurch steigt der Bedarf an kleinen, möblierten Apartments mit digitaler Buchungsmöglichkeit. Besonders internationale Studierende, deren Anteil im Wintersemester 2023/24 16,4 % aller Studierenden in Deutschland ausmachte, sind auf solche flexiblen und kurzfristig verfügbare Wohnangebote angewiesen.
Die größten gemeinnützigen Anbieter solcher Apartments sind die Studierendenwerke, die an Hochschulstandorten vielfältige Serviceleistungen für Studierende erbringen – darunter auch die Bereitstellung von Wohnheimplätzen. Im Jahr 2023 standen bundesweit 237.215 öffentlich geförderte Wohnheimplätze zur Verfügung, von denen 194.837 durch Studierendenwerke betrieben wurden. Damit konnten lediglich 8,3 % der Studierenden mit einem Platz in diesen Unterkünften versorgt werden.
Steigende Bedeutung des privaten Sektors
Während das öffentliche Angebot an Studierendenwohnungen nur leicht zugenommen hat, verzeichnete der private Sektor ein dynamisches Wachstum: Ende 2024 standen rund 68.500 Betten in privat betriebenen Studierendenwohnanlagen zur Verfügung – ein Anstieg um das Fünffache innerhalb von 15 Jahren. Laut aktueller Prognose wird diese Anzahl bis 2027 auf rund 80.000 Betten steigen – bei einer weiterhin hohen Belegungsquote. Dieser Trend spiegelt sich auch in den wachsenden Transaktionsvolumen wider: Zwischen 2018 und 2022 wurden jährlich im Schnitt 490 Millionen Euro in das Segment investiert. Im Zuge der Zinswende sank das Volumen 2023 und 2024 jedoch auf unter 200 Millionen Euro. Savills geht allerdings davon aus, dass es sich hierbei nur um einen temporären Rückgang handelt.
„Für das laufende Jahre 2025 kann wieder mit einer zunehmenden Anzahl an Transkationen im Bereich des Studentischen Wohnens und der Mikroapartments gerechnet werden. Das Marktsegment profitiert von einer anhaltend hohen Nachfrage – insbesondere in den großen Hochschulstädten“, sagt Florian Gust, Director Operational Capital Markets PBSA & Micro-Living.
Umnutzung von Büroimmobilien – eine Chance für den Markt?
Während Studierendenwohnraum knapp ist, stehen in vielen Großstädten Büroflächen leer – insbesondere Bestandsgebäude mit nur geringem Vermarktungspotenzial. In Frankfurt beträgt die Leerstandsquote rund 12,3 %, in München 7,5 % und in Berlin 6,8 %. Vor diesem Hintergrund sieht Savills in der Umnutzung von Büroflächen zu PBSA oder Mikrowohnungen eine vielversprechende Lösung. Eine aktuelle Studie von Bulwiengesa beziffert das Potenzial allein in den Top-7-Städten auf 150.000 zusätzliche Wohnungen durch Umnutzung. Voraussetzung ist allerdings, dass Grundrisse und Gebäudestrukturen eine Wohnnutzung ermöglichen.
„Der Markt für Studentisches Wohnen in Deutschland steht vor einem strukturellen Wandel. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes öffentliches Angebot und eröffnet damit Raum für Investitionen, Umnutzungskonzepte und neue Wohnformen. Künftig werden nicht nur Studierende, sondern auch Young Professionals und Expats vermehrt auf Mikroapartments angewiesen sein. Für sie ist flexibles Mikrowohnen an Hochschulstandorten eine Voraussetzung, um gut bezahlte Jobs in wissensintensiven Branchen auszuüben. Diese Entwicklung wird sich auch auf dem Investmentmarkt deutlich bemerkbar machen”, sagt Florian Gust abschließend.
