„Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen in und um Linz ist nach wie vor groß. Die Kombination aus industrieller Stärke, guter Verkehrsanbindung und geringer Leerstandsquote machen den Standort äußerst attraktiv – sowohl für Mieter als auch für Entwickler,“ sagt Christoph Oßberger, Standortleiter bei CBRE für Westösterreich. 

Mit einem Bestand von rund 1,9 Millionen Quadratmetern ist Linz der zweitgrößte Logistikmarkt Österreichs. Während sich viele Regionen mit Überhängen oder schwächelnder Nachfrage konfrontiert sehen, zeigt sich der Linzer Markt resilient. Der Bedarf an modernen Flächen bleibt hoch – auch deshalb, weil derzeit nur rund 45 Prozent der bestehenden Logistikflächen der hochwertigen Gebäudeklasse A zuzuordnen sind.

Im Jahr 2025 werden rund 35.000 Quadratmeter an spekulativen Neubauflächen in Enns sowie ein Eigennutzerprojekt mit ca. 30.000 Quadratmeter in Asten realisiert – ein Volumen, das sich am Vorjahresniveau orientiert. Die Spitzenmiete für moderne Big Box Logistikflächen in Linz ist im Vergleich zum Vorjahr um sechs Prozent gestiegen und liegt aktuell bei 6,90 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bis zum Jahresende wird weiteres Mietwachstum erwartet – getrieben durch die Angebotsknappheit und die ungebrochen hohe Nachfrage.

Auch bei Grundstückspreisen zeigt sich der Markt dynamisch. Im Umland liegt die Spanne aktuell bei 120 Euro bis 320 Euro pro Quadratmeter, innerhalb der Stadt zwischen 280 Euro und 520 Euro pro Quadratmeter. Eine geringe Verkaufsbereitschaft und hohe Preisvorstellungen seitens der Eigentümer wirken sich preistreibend aus. 

„Brownfield“ statt „Greenfield“ 

Die zunehmende Flächenknappheit in Ballungsräumen und die Vorgaben der EU-Taxonomie rücken „Brownfields“ und „Greyfields“, also bereits in der Vergangenheit genutzte Liegenschaften, verstärkt in den Fokus von Planungs- und Investitionsstrategien. Im Rahmen einer intelligenten Nachnutzung entstehen neue Gebäudetypologien, die sich durch hohe Anpassungsfähigkeit, hybride Nutzungsformen und standortspezifische Lösungen auszeichnen. Trotz des positiven Marktumfelds steht auch der Linzer Logistikmarkt vor Herausforderungen: Die Umsetzung neuer Projekte wird durch strikte Gemeindevorgaben, geringe Widmungsreserven und zunehmend komplexe Genehmigungsprozesse erschwert. Dennoch sehen die Research Experten von CBRE mittelfristig weiteres Potenzial – insbesondere für ESG-konforme Entwicklungen, die sowohl Investoren als auch Nutzer zunehmend nachfragen.

Sensibler Indikator Logistik

Generell befindet sich der österreichische Logistikimmobilienmarkt in einer Phase der Neuorientierung. Flexibilität, Nachhaltigkeit und Regulatorik definieren die modifizierten Spielregeln. „Der Logistikmarkt ist ein sensibler Indikator für die makroökonomischen Entwicklungen und damit die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Demzufolge ist die Nachfrage nach Logistikflächen österreichweit aktuell auch gedämpft – nicht zuletzt aufgrund der Unsicherheiten in der Industrie- und Produktionsbranche. Eine wirtschaftliche Erholung in den kommenden Jahren könnte diesen Trend jedoch umkehren. 

„Die aktuell vorhandene Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen. Unternehmen suchen gezielt nach Lösungen mit kurzen Mietvertragslaufzeiten und Verlängerungsoptionen, um schneller auf Marktentwicklungen reagieren zu können“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich. Parallel dazu steigt die Zahl der Eigennutzer, die ihre Logistikimmobilien veräußern und als Mieter zurückkehren – nicht zuletzt, um Kapital freizusetzen und die Liquidität zu erhöhen.

Internationale Investoren kehren zurück – Logistik als Favorit

Trotz konstanter Unsicherheit zeigte sich der österreichische Logistikinvestmentmarkt bereits im vergangenen Jahr 2024 deutlich belebt: Mit einem Investitionsvolumen von rund 278 Millionen Euro, einem Plus von rund 50 Prozent und einem Anstieg größerer Transaktionen deutet vieles auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin. Internationale Investoren haben einen Marktanteil von 64 Prozent und treiben damit die Nachfrage maßgeblich voran. Logistik als Assetklasse steht in Österreich bei ihnen ganz oben auf der „Einkaufsliste“. Auch die Spitzenrendite ist erstmals seit Jahren wieder gesunken und liegt aktuell bei fünf Prozent. „Wir sehen darin ein deutliches Signal für das zurückkehrende Vertrauen in den Markt“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Die Aussichten für 2025 wären damit positiv.