Im vierten Quartal 2024 verzeichnete der deutsche Wohninvestmentmarkt dem Immobilienberater Lübke Kelber zufolge ein Transaktionsvolumen von 4,0 Mrd. €. Dies stellt den höchsten Wert seit dem ersten Quartal 2022 dar. Damit wurde zudem der historische 10-Jahresdurchschnitt von 3,5 Mrd. € erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 übertroffen.

Mit knapp 34.100 Einheiten lag auch die Zahl der gehandelten Wohnungen im Vergleich zu den vergangenen Quartalen deutlich höher. Allein im vierten Quartal 2024 wurde der Jahreswert von 2023 übertroffen.

Der Haupttreiber des Volumens waren Großtransaktionen. Abschlüsse mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. € machten 70 % des gesamten Umsatzes aus. Zu den größten Transaktionen gehören sowohl die Neubauportfolios von Vonovia/Buwog/Quarterback und der HIH Invest als auch die Transaktionen der ZBI an Net Zero Properties und das Adler-Portfolio, das an Orange Capital Partners überging. Diese Deals trugen mit insgesamt 2,9 Mrd. € maßgeblich zum Gesamtvolumen bei.

Zusammen mit den ersten drei Quartalen ergibt sich ein Jahresvolumen von 8,6 Mrd. € (siehe Grafik 1). Dieses liegt zwar weiterhin unter den Volumina der Niedrigzinsphase, übertrifft aber das Jahr 2023 deutlich und signalisiert damit eine klare Trendwende.

Neben Ankäufen von Fondsmanagern wie der HIH, die insbesondere die Neubautransaktionen prägten, waren auch kommunale Wohnungsbauunternehmen wie Gesobau, Hogowe, Degewo und Münchener Wohnen aktiv beim Erwerb von Projektentwicklungen. Im Value-Add-Bereich war der Marktanteil, abgesehen von den Transaktionen der Net Zero Properties, im Vergleich zum Vorjahr tendenziell geringer.

Pricing – Anzeichen der Trendwende

Die Ankaufsfaktoren im deutschen Wohnimmobilienmarkt zeigen Anzeichen einer Trendwende. Mit der Rückkehr der Investmentaktivität sind erstmals seit 2022 in den 111 von Lübke Kelber unter-suchten Fokusmärkten vereinzelt wieder steigende Ankaufsfaktoren zu beobachten – sowohl bei Bestands- als auch Neubauimmobilien.

Für Bestandsimmobilien liegen die marktüblichen Faktoren in A-Märkten bei einem durchschnittlichen 21,1-fachen in mittleren Lagen und 23,4-fachen in guten Lagen. Für B-, C- und D-Märkte bewegen sich die Faktoren entsprechend niedriger. Im Bereich Neubauimmobilien reicht die Spanne in A-Märkten von 24,3 in guten bis 22,5 in mittleren Lagen (siehe Grafiken 2 und 3).

„Die steigenden Faktoren in ausgewählten Märkten belegen, dass die Korrektur im Investmentbereich weitgehend abgeschlossen ist und sich eine Trendwende einleitet. Getragen wird diese von der Gemengelage aus stark steigenden Mieten, sinkenden Zinsen und allgemein erstarkender Investmentnachfrage. Dennoch bleiben in einigen Bestandsportfolios Abwertungen möglich, da die Bewertungen noch nicht vollständig an die derzeit am Markt erzielbaren Preise angepasst wurden.“, sagt Mark Holz, Head of Research von Lübke Kelber.

Preisentwicklung: Mietmarkt und Zinspolitik als treibende Faktoren

Die positive Entwicklung der Ankaufsfaktoren wird durch drei wesentliche Elemente begünstigt: den angespannten Mietmarkt, das entspanntere Finanzierungsumfeld und einer breiten Rückkehr der Investmentnachfrage von Akteuren wie Immobilien-AGs und institutionellen Investment-Managern, die in den vergangenen Jahren nicht aktiv waren.

Die Leerstandsquoten sind weiterhin rückläufig und lagen 2022 bereits bei 2,5 %. Gleichzeitig sinken die Wohnungsfertigstellungen und das Ziel von 400.000 wurde 2024 erneut deutlich unterschritten. Dieser Angebotsengpass lässt die Mieten weiter steigen: Seit 2014 sind die Mieten im Bestand um durchschnittlich 2,5 % p.a. gestiegen, wobei der Anstieg seit 2020 bei 5,3 % p.a. liegt. Für 2025 wird erwartet, dass die Durchschnittsmiete im Bestand bundesweit 10,00 € und im Neubau 15,00 € überschreiten wird (siehe Grafik 4).

Die Zinsentwicklung unterstützt sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Kaufpreisentwicklung. Die von der US-Notenbank im September 2024 eingeleitete Zinssenkung setzte einen weiteren wichtigen Impuls. Gleichzeitig beeinflusste die fortschreitende Leitzinssenkung der EZB die Baufinanzierungen insofern, sodass sich die Bauzinsen in den letzten Monaten zwischen 3,0 % und 3,5 % einpendelten. Es wird erwartet, dass die Zinsen auch im kommenden Jahr weiter sinken, was die Nachfrage der Investoren stützen sollte.

„Das aktuelle Inflationsniveau im Euro-Raum, welches weitestgehend im Zielkorridor der EZB liegt, sowie die gedämpfte Wirtschaftslage in Teilmärkten der EU – so etwa in Deutschland – sprechen dafür, dass die Zinsen auch im kommenden Jahr fortlaufend gesenkt werden; so prognostiziert etwa die LBBW einen Einlagezinssatz von 1,75 % gegen Ende 2025. Gleichzeitig stehen mit dem anstehenden Amtsantritt Donald Trumps, der anhaltenden geopolitischen Anspannungen, sowie den anstehenden Neuwahlen in Deutschland zahlreiche Unsicherheiten im Raum, die auf nationaler und internationaler Ebene das Investitionsumfeld in der Immobilienwirtschaft beeinflussen können.“, sagt Holz

Methodik

In unsere Analyse des Transaktionsvolumens fließen alle wohnwirtschaftlich genutzten Objekte ein, die über mindestens 20 Wohneinheiten verfügen und in denen kommerzielle Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielen. Zudem werden Minderheitsbeteiligungen sowie reine M&A Transaktionen oder Entity Deals nicht berücksichtigt. Auch spezielle Wohnformen, wie studentisches Wohnen oder Seniorenheime bleiben bei der Betrachtung unberücksichtigt. Die Faktoranalyse bezieht sich auf markttypische mittlere bis gute Gebäude, ohne signifikanten Underrent und ohne signifikanten Capexbedarf.