Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit hat die neue Bundesregierung im Regierungsprogramm eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes niedergeschrieben die Share Deals unmittelbar betreffen wird. „Große Immobilientransaktionen sollen steuerlich effektiver erfasst werden“ ist da zu lesen. Regeln möchte man das über die „Zusammenrechnung verbundener Erwerber“. So möchte die Regierung ein Mehraufkommen an Grunderwerbsteuer von EUR 200 Mio. pro Jahr generieren. Dieser „Lückenschluss bei der Grunderwerbsteuer“ soll bereits ab 1.7.2025 in Kraft treten.

Einige wenige Wörter, die über enorme steuerliche Sprengkraft verfügen.

Die mögliche Ersparnis der Grunderwerbsteuer (immerhin 3,5% vom Kaufpreis) bei entsprechender Strukturierung der Transaktion ist der steuerliche Hebel des Share Deals. Werden weniger als 95% der Anteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft an die:den selben Erwerber:in übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an (und im Übrigen entfällt auch die Eintragungsgebühr im Grundbuch). Das lässt sich einfach strukturieren, indem man zwei Gesellschaften gründet, die jeweils Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft erwerben. Trotzdem liegt – wirtschaftlich betrachtet - nur ein Eigentümer vor. Und genau diese Einfachheit ist der Regierung ein Dorn im Auge.

Durch die Zusammenrechnung verbundener Erwerbergesellschaften könnte man Share Deals tatsächlich durchgängiger besteuern (denn im genannten Beispielfall wäre die Strukturierung bereits gescheitert und es fällt Grunderwerbsteuer an). Es gibt aber wesentliche Gründe, die gegen eine solche Änderung sprechen – nicht umsonst wurde schon von Vorgängerregierungen ein Bogen um diese Maßnahme gemacht.

Gründe gegen die Änderung:

• Massiver administrativer Aufwand: Jede Anteilsübertragung in Unternehmensgruppen müsste auf Grunderwerbsteuerpflicht geprüft werden. Selbst Änderungen auf Ebene der Muttergesellschaft im Ausland könnten dann Grunderwerbsteuerpflicht in Österreich auslösen.

• Mehraufwand für Unternehmen und Finanzverwaltung: Unternehmen müssten jede Transaktion dahingehend untersuchen und die Finanzverwaltung hätte erheblichen Prüfungsaufwand.

• Historische Parallele: Ähnlich wie bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer (2008) könnte der Verwaltungsaufwand den Steuerertrag übersteigen.

„Ich warne eindringlich davor, die Gesetzgebung von unseren deutschen Nachbarn zu übernehmen. Dort wurde im Jahr 2021 eine entsprechende Regelung eingeführt. Seither ist die Grunderwerbsteuer bei Share Deals zu einem bürokratischen „Monster“ geworden. Es gibt wenig Rechtssicherheit und folglich kaum Planbarkeit für die Unternehmen. Das sind schlechte Voraussetzungen für eine Bundesregierung, die sich die Verwaltungsvereinfachung an die Brust geheftet hat.“