2025 hat sich der Wohnungsmarkt nach einem Rückgang der Nachfrage bei Eigentum wieder etwas stabilisiert. Viele der Rahmenbedingungen sind deutlich besser als noch im Vorjahr. „Das planmäßige Auslaufen der KIM-Verordnung bedeutet eine Zäsur für den Immobilienmarkt. Im Verein mit möglichen weiteren Zinssenkungen und der erstarkten Kaufkraft durch gute Lohnabschlüsse ist das ein positives Zeichen für 2025“, erklärt Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich. Aktuell zeigt sich österreichweit eine gestiegene Nachfrage nach günstigen Objekten im unteren Preissegment einerseits sowie im Hochpreissegment andererseits. Das könnte sich aber ab Sommer wieder ändern. Bernhard Reikersdorfer, Managing Director RE/MAX Austria: „Generell wird ein Aufschwung vor allem im mittleren Preissegment erwartet, weil hier Erleichterungen in der Finanzierungssituation die größten Wirkungen auslösen.“
Preisbewusstsein bei den Käuferinnen und Käufer
Weiterhin sind die Käufer sehr preissensibel, was den hohen Preisen geschuldet ist. „Wir sehen ein stärkeres Preisbewusstsein, gepaart mit einem Fokus auf Nachhaltigkeit“, bestätigt s-REAL-Geschäftsführerin Martina Hirsch. Die letzten Jahre haben nicht nur das Preisbewusstsein verändert, sondern auch den Zugang zu den Betriebskosten. Nachhaltigkeit ist längst kein Nischenthema mehr, sondern hat sich als entscheidender Faktor bei der Immobiliensuche und in der Bauwirtschaft bzw. bei Sanierungen etabliert. Energieeffizienz und smarte Technologien werden zunehmend nachgefragt und beeinflussen die Kaufentscheidung.
Mietmarkt bliebt unter Druck
Neben der zu erwartenden Nachfrage nach Eigentum wird 2025 der Mietermarkt weiterhin stark unter Druck bleiben. Nachdem 2024 bereits ein deutlicher Rückgang neuer fertiggestellter Mietwohnungen um fast ein Viertel gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen war, wird sich dieser Trend heuer noch deutlicher verschärfen, und „ein Rückgang von nahezu 60 Prozent gegenüber 2024 ist zu erwarten“, so Karina Schunker. Die Geschäftsführerin von EHL Wohnen ortet dafür eindeutige Zeichen: „In guten Lagen gibt es bei Miete wenig Leerstandszeiten, und die Zahl der Mietvertragskündigungen bleibt aufgrund des begrenzten Angebots weiterhin auf einem niedrigen Niveau.“ Viele Suchende warten derzeit in ihren Mietwohnungen ab. Da auch immer weniger Neubauwohnungen in die Vermietung gelangen, verkürzen sich die Vermarktungszeiten deutlich, und bei den letzten größeren Erstbezugsprojekten wurden die Vollvermietungen rasch erreicht. Bernhard Reikersdorfer: „Generell stark gefragt sind Mietwohnungen, vor allem in guten innerstädtischen Lagen. Das wird sich auch auf neue, frei vereinbare Mietabschlüsse auswirken.“ Zudem seien noch weitere Probleme zu erwarten, meint der RE/MAX-Chef: „Mittlerweile ist auch klar, dass das Erstauftraggeberprinzip in der umgesetzten Form, wie von uns vorhergesagt, nicht die gewünschten Effekte gebracht hat. Fakt ist, es gibt weniger Markttransparenz, mehr Rechtsstreitigkeiten, höhere Mieten und mangelnde Treffsicherheit bei einkommensschwächeren Gruppen.“
Die letzten „normalen“ Monate?
Für Eigentum ist der Zeitpunkt für die Immobiliensuche gut, denn die Auswahl ist im Augenblick noch so groß wie lange nicht. „KundInnen haben die Möglichkeit, sich ihre Investition in Ruhe zu überlegen und die Finanzierung abzuklären“, sagt Martina Hirsch. Das Zeitfenster soll bis Sommer 2025 offen sein, dann könnte sich mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung die Nachfrage noch einmal verstärken. Die rückläufigen Bautätigkeiten bei den Projektentwicklern werden dann noch stärker spürbar sein und auch den Eigentumsmarkt erreichen. Die Fertigstellungszahlen im Neubau sind bereits seit 2022 rückläufig und sollen bis 2026 weiter drastisch sinken, wie im „Ersten österreichischen Neubaubericht“ der WKO nachzulesen ist. Diese Entwicklung sorgt für wenig positive Stimmung und wurde in den vergangenen Monaten rege diskutiert. Die Verantwortlichen in der Politik wollen sich mit diesem Thema nicht wirklich befassen. Es scheint noch weit weg, kommt aber schnell näher. Bewertungsprofi Wolfgang M. Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner, bringt es auf den Punkt: „Wir haben in den letzten beiden Jahre nichts gebaut, jetzt bauen wir weitere zwei Jahre auch nichts, das sind dann vier Jahre. Die Nachfrage nach Wohnraum ist aber nicht geringer geworden. Ich habe auch keine Idee, wie sich dieser Knoten lösen lässt.“ 2026 werden wir es wissen …
