Valorisierung der Hauptmietzinse
Nur wenige Tage nach der Angelobung der neuen Bundesregierung wurde mit dem vierten Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) die für den 1. April 2025 vorgesehene Anpassung der Richtwert- und Kategoriemieten ausgesetzt.
Bereits zum Ende des Jahres 2023 war ohne ausreichende sachliche Rechtfertigung eine gesetzliche Mietpreisbremse (3. MILG) beschlossen worden, die erhebliche finanzielle Einbußen für Vermieter zum Inhalt hatte. Noch bevor dieses Gesetz seine volle Wirkung entfalten konnte, wurde es ersetzt – ohne Einbindung der Betroffenen oder der Möglichkeit einer fachlichen Begutachtung.
Solche abrupten Änderungen beeinträchtigen die Planungssicherheit und gefährden Investitionen in den Gebäudebestand. Die fortlaufenden Unsicherheiten erschweren wirtschaftliche Kalkulationen und untergraben das Vertrauen in die Rechtssicherheit.
Weitere geplante Einschränkungen
Neben der Mietpreisbremse sieht das Regierungsprogramm weitere Maßnahmen vor, die bislang jedoch noch nicht umgesetzt wurden.
So soll etwa die Indexierung von Richtwert- und Kategoriemieten in den nächsten zwei Jahren begrenzt und ab 2028 ein eigener Spezialindex für die Wohnraumvermietung eingeführt werden – mit Auswirkungen auf alle Mietverhältnisse.
Dabei zeigen Zahlen der Statistik Austria, dass die Hauptmietzinse seit 2020 langsamer gestiegen sind als die allgemeine Inflation. Die Haupttreiber der Wohnkosten sind vielmehr gestiegene Energie- und Betriebskosten wie Gebühren für Müll, Wasser und Kanal.
Auch die geplante Verlängerung der Mindestbefristungsdauer auf fünf Jahre würde insbesondere kleinere Vermieter stark einschränken. Viele könnten dann weniger flexibel auf persönliche oder familiäre Bedürfnisse reagieren.
Mietzinsbildung und Lagezuschlag
Noch besorgniserregender wird die Situation für Eigentümer, wenn – wie im Regierungsübereinkommen angekündigt – auch der Richterwert „angegriffen“ und neu definiert werden soll. So etwa soll für die Mietzinsbildung die energetische Qualität der Gebäude und Wohnungen in Form eines Bonus-Malus-Systems herangezogen werden. Das Abstellen auf dieses Kriterium kann sich als gefährlich erweisen, weil die meisten Eigentümer nicht die nötigen Geldmittel oder rechtlichen Möglichkeiten haben, um entsprechende Investitionen überhaupt durchzuführen. Gerade bei Umweltinvestitionen macht es wenig Sinn, weil man die entsprechenden Maßnahmen zur Isolierung, thermischen Sanierung uÄm. nicht nur bei einer Wohnung vornehmen kann, sondern das ganze Haus betroffen ist. Zu bedenken ist vor allem aber, dass die „Belohnung“ von investierenden Eigentümern die Nachfrage nach unrestaurierten, weil günstigeren Wohnungen, erheblich ankurbeln wird.
Eine angekündigte Ausdehnung der Anwendbarkeit des § 10 MRG auf Ein- und Zweifamilienhäuser (richtigerweise wohl: Zweiobjekthäuser) – diese Bestimmung kommt nicht einmal im Teilanwendungsbereich des MRG zum Tragen – öffnet die Büchse der Pandora bei Anwendung von MRG Bestimmungen auf Vollausnahmen und wird vor allem typische Mittelstandsfamilien, die Ein- oder Zweifamilienhäuser haben, treffen.
Eine Überprüfung des Lagezuschlags wird ebenfalls in Erwägung gezogen – ein Schritt, der im Lichte der prinzipiellen Zielsetzungen des Regierungsprogramms „Wohnen leistbar zu machen“ - weitreichende Folgen für den Wohnungsmarkt haben könnte.
Mögliche Konsequenzen für den Wohnungssektor
Weitere Mietregulierungen und hohe Sanierungskosten würden dazu führen, dass sich Vermietung wirtschaftlich nicht mehr rechnet. Wohnungen würden vermehrt aus dem Mietmarkt herausgenommen, Parifizierungen und Verkäufe könnten zunehmen. Dies würde nicht nur den Wohnungsmarkt belasten, sondern auch das Bau- und Baunebengewerbe sowie den Arbeitsmarkt beeinträchtigen.
Auch für Wohnungseigentümer und Eigenheimbesitzer wären negative Effekte spürbar. Der Verkehrswert von Immobilien orientiert sich unter anderem am Ertragswert – ein Absinken könnte somit auch Kreditsicherheiten beeinflussen.
Über Jahre hinweg wurde privates Immobilieneigentum als eine Form der Altersvorsorge empfohlen. Nun jedoch drohen regulatorische Eingriffe, die diesen Weg infrage stellen könnten.
Abschließende Bemerkungen
Sollte das Regierungsprogramm in vollem Umfang umgesetzt werden, wären die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt gravierend. Statt gezielter Maßnahmen gegen die Inflation werden vor allem private Vermieter belastet, während andere wesentliche Preistreiber unberücksichtigt bleiben.
Allerdings sind viele der geplanten Maßnahmen derzeit nicht mehr als politische Absichtserklärungen. Eine breite öffentliche Diskussion und aktive Beteiligung am politischen Diskurs bleiben daher entscheidend.
