DIE WOHNKOMPANIE ist seit gut einem Jahr auf dem Wiener Markt tätig. Wie ist das Unternehmen aufgestellt?
Pichler: DIE WOHNKOMPANIE ist ein Teil der Zech Group. Die Zech Group ist ein Familienunternehmen mit 8.500 Mitarbeitern und Sitz in Bremen und einer der größten deutschen Projektentwickler. DIE WOHNKOMPANIE ist dem Real-Estate-Bereich angegliedert. In Deutschland hat das Unternehmen derzeit vier Gesellschaften und Projekte in zwölf Städten.
Auch wenn es DIE WOHNKOMPANIE erst seit gut einem Jahr gibt, arbeiten hier langjährige Profis aus anderen Unternehmen. Sie waren zuletzt gemeinsam als eingespieltes Team bei Durst-Bau tätig.
Pichler:Wir haben sehr flache Hierarchien, und im Unternehmen kann sehr schnell entschieden werden. Jeder, der eine Region leitet, ist auch am Unternehmen beteiligt.
DIE WOHNKOMPANIE hat sehr unterschiedliche Projekte– von Mietwohnungen bis High-End-Luxus–im Projekt „Goethegasse 1“.
Pichler: Unsere Kernstrategie ist großvolumiger, mehrgeschossiger freifinanzierter Wohnbau. Luxus ist eigentlich nicht unsere Kernstrategie. Das Projekt in der Goethegasse 1 hat sich– ich möchte sagen– ergeben. Unser Partner im Wohnprojekt „Brünner Straße“ wollte für die „Goethegasse“, die er akquirierte hatte, die Bauträgerleistungen von unserem Unternehmen, da er unsere Zusammenarbeit sehr zu schätzen wusste. Und daraus hat sich dann mehr ergeben. Zuerst waren wir zur Hälfte beteiligt, und vor kurzem haben wir das Projekt komplett übernommen.
Unabhängig von Ihrer Kernstrategie sehen Sie im Luxussegment in Wien eine Chance, sonst hätten Sie diese Entscheidung nicht getroffen.
Pichler: Ja. Auch auf der Expo Real gab es klare Zeichen, dass Luxus in Wien wieder gefragt ist– das hat auch mit dem Brexit zu tun. Die Goethegasse ist ein Prestigeobjekt, das sich auch wirtschaftlich gut darstellen lässt. Wir sind preislich in einem Segment, wo wirklich wohlhabende Leute angesprochen werden. Dabei wird auch nicht so sehr darauf geachtet, ob der Quadratmeter 500 Euro mehr kostet. So ein Projekt unterstützt auch den Markenaufbau.
Was ist derzeit in diesem Segment besonders wichtig?
Pichler: Das Produkt muss passen. State oft the Art und ein bisschen mehr. Bei der Goethegasse handelt sich um einen Neubau in einer historischen Umgebung. Durch die Innenhofsituation ist ein sehr starkes Sicherheitsgefühl gegeben. Das sind unter anderem Aspekte, die einer internationalen Klientel sehr wichtig sind. Die Kunden sind vom Handling sehr anspruchsvoll. Aber jeder Kunde ist zu Recht anspruchsvoll. Letztendlich lehnt sich jemand, der 3.500 Euro pro Quadratmeter zahlt und diese Investition einmal im Leben tätigt, weit hinaus, und daher ist uns jeder Kunde wichtig.
Das ist ja auch vom Firmenkonzept her Ihre Kernklientel.
Pichler: Ja. Wir wollen mithelfen, den großen Wohnungsbedarf in Wien zu sättigen, und dieser Wohnungsbedarf besteht im unteren und mittleren Preissegment. Das, was alle Menschen brauchen.
Das Projekt Brünner Straße 124 ist aber ein Mietobjekt.
Pichler: Das Projekt Brünner Straße setzen wir als Mietobjekt um und verkaufen das Gebäude an einen Immobilienfonds. Auch hierbei wird die zuvor erwähnte Kernklientel bedient. Im Grunde genommen wollen wir unsere Strategie ausgewogen gestalten, aber natürlich auch Chancen, die sich ergeben, wie eben die Brünner Straße, wahrnehmen.
Das nächste Projekt in Oberlaa hat dann so eine ausgewogene Mischung.
Pichler:Wir errichten 19.000 Quadratmeter, und dort werden wir das Projekt teilen und einen Teil an einen Investor im Ganzen und vom anderen Teil die Wohnungen einzeln verkaufen– das war bei der Brünner Straße aus rechtlichen und bautechnischen Gründen nicht möglich. Es wäre schon möglich gewesen, aber es hätte die geplante Fertigstellung verzögert.
DIE WOHNKOMPANIE ist in Deutschland einer der fünf größten Wohnbauentwickler. Welche Pläne haben Sie für Österreich?
Pichler: Prinzipiell wird uns vom Mutterkonzern keine übertriebene Expansionspolitik auferlegt, und ich tue es auch nicht. Der Wohnbaumarkt in Wien ist von der Stadt dominiert, beziehungsweise von ihr nahe stehenden Bauträgern. Der freifinanzierte Kuchen ist ein Teil davon und groß genug. Daher sehe ich die Chance nicht, überdimensional zu wachsen, allerdings wollen wir auch nicht unter dem Radar fliegen.
Welche Größenordnung haben Sie sich vorgestellt?
Pichler: Wenn sich die Möglichkeiten ergeben, dann werden wir sie nutzen. Grundsätzlich sieht unser Businessplan vor, dass wir zwischen 50 und 70 Millionen Euro pro Jahr neu investieren, und damit haben wir rund 200 Millionen Euro paralleles Projektvolumen. Wir sind jetzt zu sechst, und es werden sicher noch einige Mitarbeiter dazukommen, aber wir werden sicher nicht 40 oder 50 werden. Wir wollen vor Ort agil bleiben, gepaart mit unserem sehr bonitätsstarken Hintergrund ist das ein Mitbewerbsvorteil. Bis jetzt funktioniert das sehr gut.
DIE WOHNKOMPANIE hat Regionalbüros quer durch Deutschland. Gibt es bei den Wünschen der Kunden Unterschiede zwischen Deutschland und Österreich?
Pichler: Leistbares Wohnen ist überall gleich stark gefragt. Es werden Flächen reduziert, um sie kostengünstiger und damit erwerbbar zu machen. Freiflächen sind in jedem Land ein Muss.
Ein Unterschied liegt vielleicht darin, dass es in Deutschland üblich ist, hochpreisige Wohnungen auch in größeren Wohnanlagen zu machen. Das stört die Käufer nicht. In Österreich ist das anders– unserer Erfahrung nach funktioniert das eher kleinteiliger.
Gibt es bestimmte Lagen, die Sie suchen?
Pichler: In unserem Kernsegment werden gute Lagen grundsätzlich über die Nähe zur U-Bahn definiert– das sehen wir aber nicht ganz so. Ich finde, man muss sich genauer mit der Mikrolage auseinandersetzen. Wenn man sich diese mit offenen Augen ansieht, dann findet man Aspekte, die eine Gegend wohnenswert machen.
Wir bauen daher nicht nur in U-Bahn-Nähe und sehen das auch nicht als vehementen Nachteil. Ich habe den Eindruck, dass manche Mikrolagen teilweise vernachlässigt werden, weil sie nicht im Umfeld einer Hochleistungsverkehrsachse des öffentlichen Verkehrs liegen.
Warum setzen Sie auf die Mikrolagen?
Pichler: Wir gehen in Wien in schnellen Schritten auf die zwei Millionen Einwohner zu. Wie man aus anderen europäischen Großstädten weiß, ist das auch eine Grenze, wo die Bezirkszentren mehr und mehr an Wichtigkeit gewinnen. Genau das Phänomen beginnt gerade in Wien und wird sich verstärken. Wir müssen uns davon verabschieden, dass wir uns nur am Stephansdom orientieren. Die Stadt wird sich noch mehr in Subzentren auflösen, und wer weiß, wie wir in zehn oder fünfzehn Jahren arbeiten und wohnen werden.
Daher ist für uns auch das Umland von Wien interessant, und man sollte es nicht vernachlässigen. Überhaupt gilt das für den gesamten Ballungsraum der zweitgrößten deutschsprachigen Stadt der Welt.
