Das Internet verändert unser Konsumverhalten massiv. Während der Onlinehandel immer mehr die Versorgungsfunktion für Schnäppchenjäger übernimmt, muss der stationäre Handel andere Argumente liefern, um seine Kunden zu behalten. Dabei werden sich auch der Branchen- und der Mietermix von Einkaufszentren verändern, um mehr Erlebnis- und Aufenthaltsqualität bieten zu können.

Ein größerer Anteil an Gastronomie- und Dienstleistungsflächen, aber auch ein Anstieg des Leerstands sind dabei die Folgen. So könnte sich beispielsweise der Gastronomieanteil von durchschnittlich etwa 7% auf standortabhängig bis zu rund 20% der Gesamtfläche verändern.

Neue Konzepte und …

Ebenso ist mit einem Anstieg an sogenannten nicht produktiven Flächen zu rechnen, die nicht zwangsläufig Umsatz, aber hauptsächlich Frequenzen ins Center bringen. Die Überlegung, welche neuen Konzepte die Menschen ins Center holen werden, ist wichtiger denn je, bedenkt man etwa auch die Pleitewelle im stationären Handel. „Wir reden hier beispielsweise von Flächen für attraktive Pop-up-Stores“, so Michael Oberweger, Leiter Consulting bei RegioPlan. Ebenso wird der Anteil an Einrichtungs- und Baumarktflächen in Einkaufszentren steigen. Nachdem die Expansion der großflächigen Möbelhäuser und Baumärkte in Österreich abgeschlossen ist, tauchen neue kleinflächigere Konzepte auf, die wieder in Einkaufszentren expandieren wollen, so zum Beispiel Zara Home, Desigual Home oder der Mini-Baumarkt i!do.

… neue Mieter

Darüber hinaus könnten ganz neue Mieter auftauchen, die es früher in einem Einkaufszentrum nicht gab, so etwa Amazon oder Zalando, die hier Abholstationen einrichten. Denkbar ist auch, dass die in einem Center eingekaufte Ware nach Hause geliefert wird und dieses Service nicht von jedem Shop einzeln, sondern als Service des Shopping-Centers angeboten wird. „Ein Center, das in Zukunft erfolgreich sein will, ist definitiv nicht mehr der Ort, an dem nur Ware ausgestellt und verkauft wird“, fasst Oberweger zusammen.

Quadratmeterumsätze gehen zurück

Österreichs Verkaufsflächendichte ist mit rund 1,80 Quadratmetern pro Einwohner eine der höchsten in Europa. Zurückzuführen ist dies auf die unzähligen großflächigen Baumärkte und Möbelhäuser sowie auf die hohe Shopping-Center-Dichte, die rund 0,35 Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Einwohner beträgt. Dass angesichts dieser hohen Handelsflächendichte sowie der stark zunehmenden Bedeutung des Onlinehandels die Quadratmeterumsätze im stationären Handel zurückgehen, verwundert nicht. Dies setzt auch die Mietpreise unter Druck bzw. kann auch zu höheren Leerstandsraten führen. „Insbesondere in den strukturschwachen Centern, die stark unterdurchschnittlich performen– das ist etwa ein Viertel der bestehenden Objekte in Österreich–, könnte es zu einem Mietpreisrückgang und einem Anstieg der Leerstände kommen“, so Oberweger.

Umsatz und Frequenz bestimmen den Mietvertrag

Vor diesem Hintergrund werden Fixmieten im Handel immer uninteressanter. „Als Händler kann ich heute stationär oder online meine Ware verkaufen“, erklärt Oberweger die Sicht der Mieter, „und deshalb möchte ich eine genauere Kalkulationsbasis für meine Miete haben.“ Diese wird sich immer mehr nach dem tatsächlich an einem Standort realisierten Umsatz und/oder nach der Frequenz richten. Dies bedarf auch genauerer Messinstrumente, die nicht nur aufzeigen, wie viele Konsumenten in ein Einkaufszentrum gehen, sondern auch, in welchen Geschäften sie genau verweilen, was und warum sie einkaufen.

Auch die Dauer der Mietverträge wird noch kürzer. Dies bedeutet, dass wir es mit einem starken Mietermarkt zu tun haben werden und dass ein voll vermietetes Einkaufszentrum kein Erfolgsgarant mehr für langfristige Renditen ist. Ebenso war und ist ein sogenanntes Refurbishment, das sich ausschließlich auf architektonische Verbesserungen alle paar Jahre reduziert, nicht ausreichend. Vielmehr bedarf es einer kontinuierlichen Arbeit an der Konsolidierung des Centers als attraktiver Handelsplatz. Ein Center muss eine Marke werden, und dies setzt auch Handelskompetenz voraus. „Gute Centermanager sind in erster Linie Handelsspezialisten“, so Oberweger.

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