Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat auch am Salzburger Immobilienmarkt ihre Spuren hinterlassen. Obwohl sich in den letzten Jahren nicht so viel getan hat wie in der Bundeshauptstadt, ist es auch in der Stadt an der Salzach im Zinshaussegment zu einigen interessanten Deals gekommen. Auffallend sei laut Experten, dass sich die Investoren – anders als in der Vergangenheit – heute mit deutlich niedrigeren Renditen zufriedengeben würden. Die Kaufpreise seien dagegen deutlich gestiegen.
„Renditen unter 4 % waren früher eine Seltenheit“, so Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl Hubner Immobilien. Heute würden sich die Renditeerwartungen auf der Käuferseite in guten Lagen bei rund 3 % einpendeln. Insgesamt seien die Renditen im Top-Zinshaussegment für Käufer um 1 bis 1,7 %, wenn nicht mehr, gesunken. Auf der anderen Seite seien sowohl die Kaufpreise als auch das Mietpreisniveau in den letzten Jahren deutlich gestiegen.
Kapitalsicherheit hat ihren Preis
„Das ist der Preis, der für die Kapitalsicherheit zu zahlen ist“, bringt es Alexander Kurz, Geschäftsführer der gleichnamigen Salzburger Immobilienkanzlei, auf den Punkt. Er habe derzeit sechs bis sieben Stadthäuser in Altstadt-Bestlagen im Portfolio, die allesamt zwischen 2,8 und 3 % Rendite abwerfen würden. Außerhalb der Altstadt wären bei herkömmlichen Wohnhäusern durchaus 6 bis 7 % Rendite drinnen. „Allerdings ist dort das Ausfallsrisiko ungleich größer“, so Kurz.
Investoren welcher Nationalität waren in den vergangenen Jahren am Salzburger Zinshausmarkt aktiv? Laut Andreas Gressenbauer, Geschäftsführer Hudej Zinshausmakler Salzburg, geben Lokalmatadore ebenso wie heimische institutionelle Anleger den Ton an. Dazu würden gut situierte internationale Liebhaber kommen – wie etwa deutsche Unternehmer, die ihr Herz an die Stadt an der Salzach verloren haben und daher dort Eigentum besitzen möchten. Anders als im Wiener Luxussegment würden russische Staatsbürger kaum auffallen, meint Kurz.
„Sehr wenige Zinshausbesitzer sind derzeit bereit zu verkaufen, der Markt ist sehr dünn, die Nachfrage weiterhin sehr gut“, so der Hölzl Hubner-Experte Maislinger. Vor der Krise habe es deutlich mehr Transaktionen gegeben – sprich: um 20 bis 30 % mehr. Zuletzt seien pro Jahr nicht mehr als rund 15 Zinshäuser in Innenstadtlagen – konkret: in der Altstadt links und rechts der Salzach – auf dem Markt gekommen. Nicht anders sei es im Vorjahr gewesen, als sich die Deals in einer Bandbreite zwischen 1,5 und 10 Millionen Euro bewegten.
Ein bisserl was geht immer
Auch wenn derzeit nicht viele typische Salzburger Zinshäuser in Altstadtlagen auf den Markt kommen, meint Gressenbauer interessierten Investoren ein „ausreichendes Angebot“ bieten zu können. Er legt Wert auf die Feststellung, dass dieses Angebot an „maßgeschneiderten Objekten in Bestlagen“ nicht aktiv beworben werde. Die klassischen Häuser mit Geschäftslokalen im Erdgeschoß und Wohnungen in den oberen Stockwerken seien ab einem Preis von 3 bis hin zu 25 Millionen Euro zu haben. Laut dem Experten bewegen sich die Kaufpreise für Top-Innenstadtlagen derzeit in einer Größenordnung zwischen 6.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter.
