Grundsätzlich bezieht sich diese EU- Verordnung auf Wohnimmobilienfinanzierungen privater Personen. Durch die Beschränkung in der Kreditvergabe hat sie jedoch mittelbar automatisch Auswirkungen auf gewerbliche Investoren und gewerbliche Immobilienentwickler, da private Käufer vielfach wegfallen. Die ursprüngliche Idee war, auch empfohlen durch die Nationalbank, das systemische Risiko bei Immobilienfinanzierungen zu reduzieren. Umgesetzt wurde sie durch die FMA. Durch externe Faktoren, die in der Normwerdung noch keine große Rolle spielten, hatte der Markt aber ohnehin an Überhitzung verloren, was die Einführung der KIM aus seiner Sicht, an den falschen Zeitpunkt setzte. „Der Markt hätte vielleicht auch sanfter abkühlen können.“
Kredite im „Land der Sparer“
Obwohl, als „Land der Sparer“ bekannt, befindet sich Österreich, laut den Zahlen von Statistik Austria, punkto Haushaltsnettovermögen innerhalb der EU nur auf Platz 11. Dies als Erklärung anzuführen, weswegen der Markt in Österreich durch die Verordnung stärker betroffen ist, als in anderen Ländern, wäre aber zu kurz gedacht. Laut Roland Weinrauch ist es einfach so, dass andere Länder andere Wege gewählt haben, mit der Verordnung umzugehen. Hier führt er Deutschland als Beispiel an. Den Weg, für den man sich in Deutschland entschieden hat, befindet er als den „in dieser Situation deutlich schlaueren“. Das hat zur Folge, dass, wie er bemerkt, sie als Treuhänder und Vertragserrichter bei Kaufvertragsabschlüssen deutlich mehr mit Deutschen Banken als finanzierende Banken zu tun haben. Zum Teil wurde das bereits erkannt und es haben Nachbesserungen stattgefunden. Seit April gibt es eine Neuregelung im Bereich der Zwischenfinanzierung. Vom Finanzminister selbst öffentlich als „ersten Schritt tituliert“, lässt das, so Roland Weinrauch, darauf schließen, dass weitere Anpassungen folgen werden. Nachzudenken wäre über Laufzeitverlängerungen, Kontingenterhöhungen und andere Optionen.
Inflation und Preisanstieg bei Immobilien
Potentiellen Käufern, die für sich oder die Familie eine Immobilie erwerben möchten, muss klargemacht werden, dass Wohnungen in Zukunft nicht billiger werden. Grund- und Baukosten werden sich nicht maßgeblich nach unten bewegen, beschreibt Dr. Weinrauch, obwohl hier eine leichte Veränderung spürbar sei. Aber aufgewogen durch die Zinskostensituation sei nicht zu erwarten, dass sich die Preise im Bereich der Neubauimmobilien in mittleren und besseren Lagen, senken. Im Gegenteil, die die deutlich zu erkennende Wohnraumverknappung, die besonders im Wiener Raum zu spüren ist, wird, seiner Meinung nach, eher dazu führen, dass wir „hier nochmal einen Preisanstieg erleben werden“. Die Botschaft an Käufer lautet: „Sie können das Geld auf der Bank liegen lassen, dann wird es jedes Jahr weniger wert, oder es jetzt einsetzen, um Immobilien zu kaufen“. Es ist nicht damit zu rechnen, dass Immobilien im Neubau billiger werden.
Leistbares Wohnen – die Politik ist gefragt wie nie
Leistbarkeit in der Miete und Leistbarkeit im Eigentum verdeutlichen zwei unterschiedliche Strategien, die denselben Zweck erfüllen, nämlich Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Hier ist die Politik gefragt, förderungstechnisch nachzudenken, wie man Leistbarkeit schaffen und der Verknappung in Wien, entgegenwirken kann und ob man in den Markt stärker eingreifen muss. „Wir sind in spannenden und bewegten Zeiten unterwegs“. Wie schnell Änderungen folgen, lässt sich schwer sagen, da es sich hier um Themen handelt, die nicht einfach sind und für die es daher auch keine einfachen Antworten gibt. Auch namhafte Experten haben über die Zeit hinweg unterschiedliche Antworten bezüglich Teuerungsdisskusionen und Allokationen. Für die Politik, die „hoffentlich auf Experten hört“, bedeutet es, nachzudenken und Meinungsanpassungsprozesse vorzunehmen. Für komplexe Thematiken kann es keine „Lösung über Nacht“ geben. Seiner Meinung nach, bestehe aber ein gewisser Druck, was die Dringlichkeit bezüglich leistbares Wohnen betrifft. Jede Lösung benötigt eine längere Laufzeit, bis sie greift, weswegen die Politik gefordert ist relativ schnell zu handeln, um Effekte zu erzielen.
Finanzierung und Nachhaltigkeit am Wohnungsmarkt
Mit der, im April vorgenommenen, ersten Lockerung der KIM, wurde ein wichtiger Schritt gesetzt. Dabei ging es um die Frage der Zwischenfinanzierung für Immobilien beim Immobilienwechsel. Das ermöglicht es durch den Verkauf einer Bestandsimmobilie eine neue Immobilie zu erwerben. Somit ist die Flexibilität gegeben, Wohnbedürfnisse der jeweiligen Lebenssituation anzupassen, sprich, von einer kleineren Wohnung in eine größere zu wechseln oder umgekehrt bzw. von einer Wohnung in ein Einfamilienhaus. Das entspricht dem Zeitgeist und einer sinnvollen Allokation von Ressourcen im Sinne von Nachhaltigkeit und einem gesellschaftlich sinnvollen Umgang mit Mitteln. Kritik sei hier aber noch angebracht, wenn es um das Mietrechtssystem geht. Das Bestandsrecht führt zum Teil dazu, dass oftmals einzelne Personen in großen Wohnungen, die sie vor Jahrzehnten mit günstigen Mietrechten erworben haben, bleiben müssen, damit sie diese irgendwann in der Familie weitergeben können. „Das ist keine sinnvolle Mittelallokation“, erklärt Roland Weinrauch. Er ist aber zumindest erfreut über die geschaffene Flexibilität im Eigentumssegment.
