Nach mehreren Jahren ohne nennenswerte Veränderungen steigen die Büromieten in Wien heuer wieder in allen wichtigen Marktsegmenten moderat an. Die Spitzenmiete liegt mit EUR 27,5/m² um rund EUR 1,5 über dem Vorjahreswert und auch die Incentivierungsrate hat bei Erstbezugsflächen in Toplagen deutlich abgenommen.
Auslöser dieser Entwicklung ist in erster Linie der deutliche Rückgang der Neuflächenproduktion, die mit nur mehr 45.800 m² nach 126.000 m² im Jahr 2022 einen Tiefstwert erreicht. Bemerkenswert ist, dass heuer der Neubau gegenüber den zuletzt dominierenden Refurbishments wieder deutlich an Bedeutung gewonnen hat. Gleichzeitig weist der heute veröffentlichte EHL Büromarktbericht Wien | Herbst 2023 eine überraschend rege Vermietungstätigkeit aus. Trotz der Wirtschaftsflaute werden heuer voraussichtlich rund 170.000 m² Neuvermietungen und damit fast das sehr gute Vorjahresniveau erreicht. „In diesem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld ist das ein erfreuliches und gutes Ergebnis“, analysiert Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. „Da parallel dazu eine deutlich geringere Fertigstellungsleistung zu verzeichnen ist, müssen sich Unternehmen mit ihren Umzugsplanungen deutlich früher auseinandersetzen, um tatsächlich ein für ihre Ansprüche passendes Objekt zu finden. Insbesondere in den Toplagen Innenstadt und Hauptbahnhof gibt es mittlerweile einen deutlichen Nachfrageüberhang und ein sehr eingeschränktes Angebot.“
Die primären Motive für Standortwechsel sind Optimierung in Hinblick auf Nachhaltigkeit und Qualität. „Ein hochwertiges Arbeitsumfeld und ein ökologisch vorbildliches Image sind mittlerweile in sehr vielen Betrieben zu sehr wichtigen Elementen der Unternehmenskultur geworden.“, so Wernhart. „Unternehmen sind bereit, für beste Qualität und ESG-konforme Büroflächen vergleichsweise höherer Mietpreise zu bezahlen."
2024 wird die Neuflächenproduktion wieder deutlich ansteigen. Allein das Projekt FRANCIS im Althan Quartier bietet mit 47.700 m² mehr Fläche als die gesamte Fertigstellungsleistung des heurigen Jahres. Dazu kommen die attraktiven Neubauprojekte CARRÉ Muthgasse (ca. 13.000 m2), ROBIN Seestadt (ca. 10.000 m2) und Grand Central (ca. 12.500 m2). Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat sich im dritten Quartal 2023 leicht erholt, bleibt jedoch aufgrund von steigenden Zinsen, hoher Inflation und unsicheren Konjunkturaussichten im Vergleich zum Vorjahr um fast 30 Prozent zurück. Diese Veränderungen haben zu gestiegenen Renditeanforderungen und einem allgemeinen Rückgang der Transaktionen geführt. Büroimmobilien sind dabei wie auch alle anderen Assetklassen unter Preisdruck geraten. Insbesondere bei nicht ESG-konformen Bestandsobjekten älteren Baujahrs sind signifikante Preisrückgänge und ein sukzessives Einpreisen der Maßnahmen für die energetische Ertüchtigung zu registrieren. Neuwertige, Taxonomie-konforme Objekte sind dagegen stark nachgefragt, am Wiener Parkett allerdings nur beschränkt verfügbar. Trotz der aktuellen Herausforderungen konnten auch im derzeit schwierigen Marktumfeld einige bemerkenswerte Großtransaktionen auf dem Markt verzeichnet werden. Für das Gesamtjahr 2023 sind die Experten der EHL Immobilien Gruppe jedoch optimistisch und erwarten ein verstärktes Transaktionsgeschehen bis zum Jahresende.
