Ein Rückgang bei den Preisen war bei Bestandswohnungen, Häusern und am Grundstücksmarkt (im Durchschnitt und im Hochpreissegment) festzustellen. Die Anzahl der Transaktionen ging ebenso zurück wie das Gesamtumsatzvolumen. Die Preise für Neubauwohnungen stiegen sehr deutlich bei gleichzeitig sinkenden Transaktionszahlen.
Der Gesamtmarkt der Immobilienverkäufe gemäß Grundbuch des Bezirksgerichts Salzburg war 2024 zum dritten Mal in Folge rückläufig, die Kurve fällt jedoch deutlich flacher aus. Bei den Transaktionszahlen wurde ein leichtes Minus von 4 Prozent oder 87 Kaufverträge weniger verzeichnet, was einen Gesamtwert von 2.094 Einzelverkäufen ergibt. Die Analyse der einzelnen Immobiliensegmente zeigte – im Vergleich zum Jahr 2023 – die größten Veränderungen mit einem Plus bei Bestandswohnungen sowie Rückgängen im Neubau und bei Gewerbeimmobilien. Der rückläufige Trend setzte sich beim Umsatzvolumen fort, allerdings auch hier in geringerem Ausmaß. Das Volumen sank um 8 Prozent auf 1,012 Mrd. Euro. Eine Detailanalyse der Segmente zeigt den stärksten Rückgang der Marktanteile bei den Grundstücken. Die Analyse der Kaufpreise für Neubauwohnungen ergab ein Plus auf durchschnittlich 734.000 Euro (2023: 589.000), beim Bestand sank der durchschnittliche Verkaufspreis geringfügig auf 337.000 Euro (2023: 349.000). Bei den Häusern (inkl. Doppelhaushälften und Reihenhäusern) sank das Gesamtvolumen ebenso wie die Transaktionszahl erneut – der durchschnittliche Kaufpreis war leicht rückläufig und lag bei 1,166 Mio. Euro (2023: 1,206 Mio.).
Obwohl die Stadt Salzburg mit ihren umliegenden Gemeinden weiterhin ein äußerst gefragter Wohnort war, gingen die Verkaufszahlen im Wohnungssektor weiter zurück. Im Neubau reduzierten sichdie Verkaufszahlen weiter stark auf 167 (-28 Prozent), im Bestandswohnungsmarkt konnte wieder ein leichtes Plus auf 959 (+5 Prozent) verzeichnet werden. Die angespannte Situation rund um Zinssätze und erschwerte Kreditvergaberichtlinien wirkte sich auch 2024 deutlich bei den Preisen aus.
Neubaupreise ziehen an
Im Jahr 2024 musste man gemäß Verkaufsdaten des Bezirksgerichts Salzburg durchschnittlich 8.600 Euro/m² für eine Neubauwohnung bezahlen, im Stadtgebiet lag der Durchschnittspreis bei 9.399 Euro/m². Die Betrachtung der einzelnen Katastralgemeinden zeigte folgendes Detailergebnis: Bei knapp der Hälfte der Katastralgemeinden bezahlte man durchschnittlich über 9.000 Euro/m².
Die Bandbreite der Durchschnittspreise reichte von 6.300 (Wals 1) bis 16.000 Euro/m² (Innere Stadt). Die bekannten teureren Stadtteile waren Innere Stadt, Äußerer Stein, Morzg, Nonntal und Maxglan – der Spitzenwert eines Einzelverkaufs lag bei stolzen 21.700 Euro/m². Neubauwohnungen, die als Baurecht verkauft wurden, konnten 2024 keine verzeichnet werden.
Bestandswohnungen
Die Auswertung im Jahr 2024 ergab 5,5 Prozent mehr Transaktionen und ein Minus von 1,7 Prozent bei den Preisen verglichen mit dem Vorjahr. Innerhalb des Stadtgebiets wurden 841 Verkäufe verzeichnet, in den angrenzenden Gemeinden waren es 118 verbücherte Verkäufe. Im Durchschnitt musste man im Gebiet Bezirksgericht Salzburg für eine gebrauchte Wohnung 2024 rund 5.040 Euro/m² bezahlen, in den einzelnen Katastralgemeinden im Schnitt zwischen 3.290 (Wals 2) und 6.730 (Riedenburg) Euro/m². Einzelverkäufe bis knapp 15.000 Euro/m² fand man wieder in Premiumlagen wie Morzg, Maxglan, Aigen, Riedenburg und Äußerer Stein. 8 Verkäufe im Baurecht zu im Schnitt 4.578 Euro/m² konnten im Vorjahr verzeichnet werden.
Investmentmarkt
Am gewerblichen Investmentmarkt in Salzburg wurden 2024 insgesamt weniger Verkäufe getätigt, mehrere größere Einzeltransaktionen konnten das Gesamtvolumen einigermaßen kompensieren. Die Verkaufszahlen sanken um 18,4 Prozent auf 102 Kaufverträge, beim Umsatzvolumen konnte eine geringfügige Steigerung auf 226 Mio. Euro verzeichnet werden, damit liegt das Gesamttransaktionsvolumen in etwa wieder in der Größenordnung des Jahres 2018. Ein prosperierender Immobilien-Investmentmarkt hängt unter anderem sehr stark von den Rahmenbedingungen in der Finanzierung ab. Die Leitzinsen der EZB sind seit Juni 2024 rückläufig, dies führte zu einer ersten Entspannung des Immobilienmarktes. In Zeiten mit komplexen Finanzierungsmechanismen haben eigenkapitalstarke Investoren unter dem Motto „cash is king“ große Vorteile im Ankaufsprozess.
Auffallend in der Detailanalyse der Verkäufe ist, dass auf der Käuferseite im Jahr 2024 viele Eigennutzer waren. Diese ergriffen die aktuellen Gelegenheiten am Markt und kauften Gewerbeimmobilien, um diese in weiterer Folge im Wesentlichen für das eigene Unternehmen zu nutzen.
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilieninvestments hat sich 2024 im Vergleich zum Vorjahr geringfügig erhöht. Die Anzahl der Verkäufe von über 10 Mio. Euro Einzeltransaktionsvolumen ist auf 6 Verkäufe im Gesamtjahr gestiegen. Der größte Verkauf im vergangenen Jahr mit über 28 Mio. Euro war ein gewerblich genutztes Gebäudeensemble im Stadtteil Morzg. Im Segment des Investmentvolumens zwischen 3 Mio. bis 10 Mio. Euro je Einzeltransaktion gab es ganz ähnliche Verkaufszahlen wie im Vorjahr mit 14 Verkäufen an neue Eigentümer. Die Renditeerwartung für gewerblich genutzte Immobilien in neuwertigem Zustand liegt mittlerweile in Bereichen von 4,8 bis 5,5 Prozent Bruttoanfangsrendite. Für gewerbliche Bestandsimmobilien hat sich die Benchmark der Renditeerwartung im vergangenen Jahr auf 6,0 bis 7,0 Prozent entwickelt.
