Veränderungen in der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft ist geprägt von zahlreichen Veränderungen. Welche sehen Sie als wesentlich an?

Sabelko: Das Business hat sich verändert. Ich glaube prinzipiell, dass das Fondsmodell ein Auslaufmodell ist. Früher hat man zum Beispiel einem Asset-Manager Kapital in die Hand gedrückt, und dann wollten die Investoren sehen, was er gekauft hat. Jetzt wird zuerst mit Hilfe des Asset-Managers direkt vom Investor gekauft, und dann bekommt das der Manager übergeben, und dieser „darf“ es dann verwalten. Die Investoren wollen selbst entscheiden, was erworben werden soll, da früher nicht immer das gekauft wurde, was sie wollten.

Die Zukunftsmodelle sind Direktinvestitionen von Großinvestoren, wie das zum Beispiel beim IZD Tower oder beim La Stafa der Fall war. Die koreanischen Investoren haben beim IZD Tower sehr genau geprüft und dann auch direkt gekauft. Hier bewegen sich viele Dinge wieder in eine vernünftige Richtung, und man bedingt sich bei Immobilienentscheidungen die notwendige Zeit aus. Was ich auch gut finde, dass man nicht nur behauptet, dass die Mitarbeiter das beste Asset sind, sondern dass das in den Unternehmen auch gelebt wird–hands on. Die Managementfees sind allerdings massiv unter Druck gekommen und die Verwaltungsentgelte werden geringer, und es ist schon eine Frage der Rentabilität für den Verwalter– wenn das Honorar mehr als halbiert wird, stellt sich manchmal die Frage, ob man das überhaupt noch angreift. Die Einschätzung der Entwicklungen wird auch schwieriger.

Inwiefern?

Sabelko: Früher konntest du auf ein A4-Blatt einen Fünf- oder Zehn-Jahres-Ausblick schreiben, heute musst du froh sein, wenn du überhaupt drei Jahre vorausblicken kannst, und sich die Welt nicht von heute auf morgen unerwartet verändert. Wenn ich zurückblicke, wie viele unerwartete Dinge in den letzten Jahren geschehen sind und wie viel sich geändert hat– in einer Geschwindigkeit, die wir bis dato nicht gehabt haben. Man kann keinen weiten Outlook mehr machen wie früher.

Was war das Besondere beim IZD Tower Deal?

Sabelko: Ich muss sagen, dass der Kauf des IZD in meiner Karriere einer der herausforderndsten war. Ein schwieriger Verkäufer und ein schwieriger Käufer. Ich habe mich sehr genau darauf vorbereitet, auch wie man mit der fremden Kultur des Käufers umgeht, damit keiner das Gesicht verliert. Es war eine unheimliche Lernerfahrung. Ich habe immer geglaubt, ich habe schon alles gesehen, aber es gibt Vieles, was ich noch lernen kann.

Wie sehen Sie CEE?

Sabelko: Zentraleuropa hat sich verändert. Die meisten Investoren schauen immer noch nach Polen, gerade noch nach Tschechien, vorsichtig nach Ungarn und der Slowakei, aber derzeit leider nicht nach Rumänien, Bulgarien oder den baltischen Staaten. Polen hat den stärksten Transaktionsmarkt gehabt, und in Tschechien ist die Transaktionshäufigkeit sehr überschaubar. Was derzeit noch dazukommt, ist regionales Geld von Oligarchen.

Wenn Sie 100 Millionen Euro hätten, wo würden Sie investieren?

Sabelko: Mangels Möglichkeiten und guter Produkte in Wien würde ich in Budapest investieren.

Aber die politische Situation …

Sabelko: Herr Orban hat markige Sprüche und manchmal schwer nachvollziehbare Aktionen, aber Tatsache ist, dass die Ungarn ihren Haushalt in Ordnung haben. Das Land steht sehr solide da. Die Shopping Center, die wir betreiben, laufen vernünftig und sehr stabil. Schwierigkeiten gibt es, wenn es eine Retail-Tax gibt, aber letztendlich hat sie keinen einzigen Lebensmittler dazu gebracht, den Markt zu verlassen.