Das Transaktionsvolumen reichte 2024 zwar nicht an Rekordjahre heran, verteidigte allerdings insbesondere aufgrund des sehr dynamischen Schlussquartals seine Spitzenposition unter den Assetklassen. Analysehäuser wie BNP Paribas Real Estate, CBRE und Savills verzeichneten ein Volumen zwischen 6,87 Mrd. Euro und 7,7 Mrd. Euro, was erheblich über dem Niveau des Vorjahres lag. Damit machten Logistikimmobilien mehr als ein Viertel am gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentvolumen aus. Auch die Spitzenrendite blieb stabil bei 4,25 bis 4,4 Prozent. Im laufenden Jahr dürfte der Investmentmarkt seinen Aufschwung fortsetzen.
Großvolumige Transaktionen und Anteil ausländischer Investoren nehmen deutlich zu
Die zunehmende Bedeutung der Assetklasse Logistikimmobilien spiegelt sich durch die steigende Anzahl an großvolumigen Portfoliotransaktionen und die wachsende Kaufbereitschaft auch ausländischer Investoren wider. CBRE verweist für 2024 auf 23 Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mindestens 100 Millionen Euro, während es 2023 nur 13 waren. Von den 19 Abschlüssen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, die BNP Paribas Real Estate für 2024 zählte, entfielen gut 94 Prozent auf ausländische Käufer. Bezogen auf den gesamten Logistikinvestmentmarkt liegt ihr Anteil bei rund 75 Prozent – gemäß BNP Paribas Real Estate einer der höchsten jemals registrierten Werte. Gerade international agierende Investoren würden von erheblichen zukünftigen Wertsteigerungspotenzialen ausgehen und betrachten die aktuelle Marktphase als ausgesprochen attraktiv, um in den deutschen Logistikmarkt einzusteigen.
Neue Technologien eröffnen Standortpotenziale und erhöhen Flexibilität
Allerdings hinkt das Angebot der hohen Nachfrage insbesondere bei modernen Objekten in Top-Lagen hinterher. Neue Entwicklungsflächen in Metropolen sind oft nur zu erheblichen Preisaufschlägen verfügbar. Hier könnte die Digitalisierung eine entscheidende Rolle spielen, indem sie die Standortabhängigkeit reduziert und neue Potenziale in peripheren Regionen erschließt. Denn moderne Technologien wie Automatisierung und künstliche Intelligenz (KI) eröffnen ganz neue Möglichkeiten. Sie verbessern nicht nur Logistikprozesse, steigern die Energieeffizienz und senken Emissionen sowie Kosten, sondern sie verringern auch die Abhängigkeit von spezifischen Standortfaktoren wie der Verfügbarkeit von Arbeitskräften. Denn der Einsatz dieser modernen Technologien ermöglicht es Unternehmen, personalintensive Prozesse stärker zu automatisieren und ihre Abhängigkeit von großen Arbeitskräftepools deutlich zu reduzieren. Dadurch können Standorte, die aufgrund einer geringeren Bevölkerungsdichte und eines Mangels an Fachkräften bisher gemieden wurden, durch Digitalisierung zu potenziell attraktiven Alternativen werden. Automatisierungs- und KI-Technologien würden somit helfen, neue Märkte zu erschließen und Logistikunternehmen mehr Flexibilität schaffen.
Periphere Standorte: Chancen für Investoren, Nutzer und regionale Entwicklung
Periphere Standorte können im Vergleich zu Metropolregionen zusätzlich erhebliche Vorteile für Investoren und Asset-Manager bergen. Denn in weniger nachgefragten Regionen herrscht geringerer Wettbewerbsdruck und Grundstücke sind oftmals leichter verfügbar. Darüber hinaus liegen die Preise für Grundstücke und Bauprojekte nicht selten deutlich unter dem Niveau von Metropolen. Davon profitieren auch die Nutzer der Immobilien. Für sie kann das geringere Mietkosten und eine höhere Angebotsflexibilität bedeuten. Auch größere Flächen lassen sich in peripheren Lagen meist noch sichern. Gerade für Branchen, die auf ausgedehnte Lager- oder Produktionsstätten angewiesen sind, bietet dies enorme Chancen. Ein positiver gesellschaftlicher Aspekt: Die Erschließung peripherer Standorte fördert die wirtschaftliche Entwicklung strukturschwächerer Regionen.
Dennoch haben bewährte fundamentale Standortfaktoren auch in Zukunft Bestand und sind unerlässlich für ein erfolgreiches Logistikinvestment. Dazu gehören beispielsweise eine gute Anbindung an Autobahnen, Schienen oder Häfen, was für funktionierende Lieferketten unverzichtbar ist. Denn effiziente Transportwege wirken sich direkt auf die Wirtschaftlichkeit von Logistikstandorten aus.
Fazit
Die Digitalisierung birgt immense Chancen für die Logistikbranche. Sie eröffnet Investoren und Asset-Managern wie auch Nutzern von Logistikflächen neue Perspektiven. Automatisierungslösungen und KI-gestützte Abläufe reduzieren die Abhängigkeit von zentral gelegenen Standorten beziehungsweise von der Erreichbarkeit für Mitarbeiter und der Verfügbarkeit von Arbeitskräften und eröffnen Renditepotenziale abseits der Metropolen. Sie steigern die Effizienz, verbessern das Kostenmanagement und fördern die Nachhaltigkeit. Für die langfristige Sicherung der Zukunftsfähigkeit von Logistikimmobilien bleiben jedoch eine sorgfältige Marktselektion sowie ein aktives technisches und kaufmännisches Know-how wichtig. Nur so können Potenziale erkannt und voll ausgeschöpft werden. Fest steht: Die Digitalisierung wird die Logistikbranche weiter verändern. Unternehmen und Investoren, die diese Entwicklungen frühzeitig berücksichtigen, können sich Wettbewerbsvorteile sichern und von einem der stabilsten Sektoren des Immobilienmarktes profitieren.
