„In Wien werden lediglich ca. 80.000 Hauptmietwohnungen frei vermietet“, fordert Pisecky eine faktenbasierte Diskussion. „Mehr als 600.000 Wohnungen unterliegen hingegen den Grenzen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und des Kategorie- und Richtwertsystems“, verweist Pisecky auf offizielle Zahlen. „Unter diesen strikt preisbegrenzten Wohnungen entfällt wiederum der Löwenanteil auf Wiener Wohnen bzw. Gemeindewohnungen. Lediglich ein schwaches Drittel entfällt hier auf die private Immobilienwirtschaft“, konkretisiert Pisecky.
„Leistbares Wohnen ist nicht möglich, indem nur sektoral Maßnahmen bei diesen 30 Prozent gesetzt werden, statt den Blick aufs Ganze zu richten“, ist Pisecky überzeugt. „Leistbares Wohnen braucht intelligente, ganzheitliche Lösungen, wozu auch verstärkte Treffsicherheit im sozialen Wohnbau gehört“, kritisiert Pisecky die Bestrebungen, Genossenschaftswohnungen, die eigentlich für sozial Bedürftige gedacht sind, auch in gewinnbringende Anlegerwohnungen für Investoren umzuwandeln.
Aushöhlung des sozialen Wohnbaus ist ein Wohnkostentreiber
„Letztlich steuerbegünstigt errichtete Sozialwohnungen dürfen nicht zum Anlageobjekt werden. Schon gar nicht, wenn sie dann auch noch frei vermietet werden dürfen und für leistbares Wohnen dauerhaft verlorengehen“, erteilt Pisecky dieser Entwicklung eine Abfuhr: „Diese Aushöhlung des sozialen Wohnbaus ist ein wahrer Wohnkostentreiber. Nicht eine reine Inflationsabgeltung im regulierten Richtwertbereich.“
Reformbedarf sieht die Fachgruppe Immobilien- und Wirtschaftstreuhänder auch bei den Gemeindewohnungen. Pisecky: „Es wäre sinnvoll, diese nicht nach dem Richtwertsystem sondern stattdessen an der Preisbildung ausfinanzierter, gemeinnütziger Wohnungen zu orientieren.“ So betragen die Mieten in den ausfinanzierten Wohnungen der gemeinnützigen Wohnbauträger im Schnitt EUR 4,17 pro Quadratmeter, bei Gemeindewohnungen sind es EUR 6,23 - sie sind also rund die Hälfte teurer.
In den ausfinanzierten Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen sieht Pisecky insgesamt ein großes Potenzial für die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum: „Ausfinanzierte Wohnungen weisen die niedrigsten Mieten auf. Sie sollten bevorzugt für einkommensschwache Gruppen bereitgestellt werden. Derzeit gelten für die Wiedervermietung von ausfinanzierten Genossenschaftswohnungen keinerlei gesetzliche Einkommensgrenzen. Hier wäre anzusetzen.“
Vorschlag zu Mix an sozialpolitischen und wohnpolitischen Maßnahmen
Die Fachgruppe Immobilien- und Wirtschaftstreuhänder Wien plädiert deshalb dafür, statt willkürlicher Eingriffe einen bedarfsgerechten Mix an sozialpolitischen sowie wohnpolitischen Maßnahmen zu setzen, die tatsächlich wirken. „Sozial schwachen Haushalten ist mit Wohnbeihilfen, Heizkostenzuschüssen und wirklich günstigen Genossenschafts- bzw. Gemeindewohnungen am besten geholfen. Die drei Säulen der österreichischen Wohnversorgung – gewerblicher, gemeinnütziger und öffentlicher Wohnbau – sollten wieder auf ihre jeweiligen Aufgaben fokussiert werden“, fasst der Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Wirtschaftstreuhänder Wien, Michael Pisecky, die Vorschläge zu einem Mix an sozialpolitischen sowie wohnpolitischen Maßnahmen zusammen.