Mieter und Investoren suchen Mischnutzung

Im Interview

Henning Koch

Henning Koch (40) ist seit 1. September 2017 Leiter des neu geschaffenen Bereichs Transactions bei der Commerz Real. In seiner Funktion als Global Head verantwortet und koordiniert er alle internationalen Immobilienan- und verkaufsaktivitäten und berichtet direkt an den Vorsitzenden des Vorstands, Dr. Andreas Muschter. Henning Koch kommt von der Credit Suisse, wo er seit 2013 […]

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Die Commerz Real hat aktuell in Wien vier Bestandsimmobilien und zwei Grundstücke in Wien. Welche Pläne haben Sie beim DC Tower 2, und wann startet er?

Koch: Urbanes Wohnen, kombiniert mit Arbeiten und einer guten Infrastruktur, ist der Trend der kommenden Jahre. Im DC Tower greifen wir diesen Trend auf und verstärken ihn mit Service. Es soll ein Platz werden, an dem sich die Menschen 24 Stunden aufhalten können. Der DC Tower wird ein Flagship-Modell. Es ist eine Mischung aus Wohnen und Büro – eine klassische Mischnutzung, von der wir überzeugt sind. Diversifizierte Gebäude sind die Zukunft.

Was verstehen Sie unter Service?

 Koch: Die Menschen, die in Hochhäusern wohnen und arbeiten, wollen in diesen eine gute Infrastruktur vorfinden. Concierge-Services, Bars, Restaurants, andere infrastrukturelle Einrichtungen für das tägliche Leben und vor allem kurze Wege zur Arbeit.

Unter Service verstehen wir auch, dass wir zum Beispiel einen Großnutzer, einen Blue Chip, haben und zusätzlich Büromöglichkeiten für Start-ups und Coworking-Spaces anbieten. Wir halten das für eine sehr interessante Kombination für alle Beteiligten. Wir möchten auch Mietern über kurzfristige Verträge die Chance geben, möglichst flexibel Büroflächen anzumieten. Man muss aber darauf vorbereitet sein und die entsprechende Infrastruktur haben, um diese Kombination anbieten zu können.

Auch die Investoren suchen nach Mischnutzungen. Wir sehen, dass dies ein Trend der Zukunft ist.

Das sind neue Zugänge.

Koch: Ja, es gibt nichts, was es nicht geben kann. Vor zehn Jahren hätte niemand gedacht, dass es in Bürohäusern auch Wohnungen gibt und dass diese Kombination von Mietern und Investoren nachgefragt wird.

Der Servicegedanke ist allerdings in Deutschland und Österreich noch nicht ausgereizt. In den USA mieten Unternehmen Büroflächen an und im selben Gebäude auch gleich Wohnungen für ihre Mitarbeiter. Ein „Rundum-sorglos-Paket“, um Mitarbeiter und Talente für sich zu gewinnen. Diese Kombinationen sind in den USA viel stärker ausgeprägt. Bei uns ist es noch nicht so weit.

Wird es noch kommen?

Koch: Ich denke, ja. Die Unternehmen versuchen Experten und Spezialisten aus aller Welt zu bekommen. Diese können überall arbeiten, und man möchte ihnen den Aufenthalt bzw. die Arbeit so schmackhaft und einfach wie möglich machen. Service gehört da eindeutig dazu. Den besten Leuten muss man ein attraktives Umfeld bieten.

Abgesehen von den USA, wo sehen Sie in Europa diese Entwicklung?

Koch: Ein typisches Beispiel ist Barcelona. Dort siedeln sich zahlreiche Tech-Firmen aus den USA an, und diese versuchen Mitarbeiter aus der ganzen Welt in die Stadt zu locken. Barcelona hat super Voraussetzungen: mediterranes Feeling mit Sonne, Meer und Strand, dazu eine tolle Atmosphäre. Wien ist ebenfalls eine der lebenswertesten Städte Europas, und ich glaube, Wien hat Potenzial, auch solche Nischen zu besetzen.

Sie sind als Leiter des Bereichs Transactions auch für den hausInvest zuständig. Er wurde 1972 initiiert und war einer der ersten offenen Fonds in Deutschland – er liefert eine beeindruckend konstante Performance.

Koch: Ich denke, man findet keinen vergleichbaren Fonds, der seit seinem Beginn jedes Jahr konstant positive Zahlen geschrieben hat. hausInvest war einer der ersten Fonds in Deutschland und ist derzeit der zweitgrößte, mit rund 14 Milliarden Fondsvolumen.

In welche Objekte investieren Sie?

Koch: Wir sind sehr flexibel, was die Nutzungsarten betrifft. Wir investieren nicht nur in Büroprojekte. Wir sehen uns viele Immobilien an, aber wenn wir kaufen, muss alles passen. Wir machen keine Kompromisse – zum Beispiel bei der Lage. Wir sind opportunitätsgetrieben, und es gibt zahlreiche Projekte, bei denen wir unsere Stärke ausspielen können und dadurch einen Wettbewerbsvorteil haben. So benötigen wir kein Fremdkapital. Wir haben unser jüngstes Investment, den Erwerb des Omniturms in Frankfurt, auch Cash bezahlt. Zudem haben wir zuletzt immer wieder gezeigt, dass wir Großprojekte in sehr kurzer Zeit, nämlich in weniger als vier Wochen, durchziehen können. Da schafft in unserer Peergroup niemand so schnell.

Was genau ist der Omniturm? Der Kaufpreis für den Omniturm lag laut Medienberichten bei rund 700 Millionen Euro.

Koch: Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Beim Omniturm handelt es sich um einen 190 Meter hohen Büro- und Wohnturm in bester Lage in Frankfurt – er passt aufgrund der Mischnutzung mit Büro- und Wohnflächen hervorragend in unser Portfolio.

Der Omniturm ist im Bau, der DC Tower in Wien noch nicht.

Koch: Wir können aufgrund des Anlagehorizonts des Fonds auch Objekte kaufen, die nicht gleich entwickelt werden oder im Bau sind. Als offener Fonds sind wir nicht auf eine begrenzte Haltedauer fixiert, sondern können sehr geduldig sein, um für unsere Anleger das beste Produkt und Ergebnis zu kreieren. Nur so können wir auch zukunftsträchtigen Trends folgen.

Halten Sie eher die Immobilien, oder werden sie weiterverkauft?

Koch: Das ist unterschiedlich. Wir versuchen, mit der Zeit zu gehen, und handeln die Immobilien, die nicht mehr ins Portfolio passen. Aber es gibt auch Objekte, bei denen wir nie über einen Verkauf nachdenken, weil die Lage so einzigartig und unwiederbringlich ist.

Die Märkte verändern sich und teilen sich immer weiter auf – in welchen Segmenten bzw. Assets sehen Sie in den kommenden Jahren die größten Chancen?

Koch: Wohnen ist knapp, und vernünftige Wohnungen in den Ballungsräumen zu bekommen, ist schwierig, daher hat die Commerz Real aktuell einen Europa-Fonds für Studenten und Mikroapartments aufgelegt. Hier sehen wir in den kommenden Jahren einen absoluten Bedarf.

Was werden in den kommenden Jahren die großen Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft sein?

Koch: Da fällt mir nur eine ein – steigende Zinsen.

Unabhängig von den finanziellen Unabwägbarkeiten …

Koch: Die Kunst ist, Trends zu erkennen, aufzugreifen und diese konsequent zu verfolgen. Auch was die Lagen angeht. Wohin wächst die Stadt? Innenstadtlagen werden immer top sein. Aber es gibt auch Stadtteile, die neu entwickelt werden, wo es bislang nur Industriebrachen gab. Hier entstehen ganze Quartiere. Wo kann man jetzt schon einkaufen, um in 15 Jahren von einer unglaublichen Stadtentwicklung zu profitieren? Wir überlegen sehr genau, was Sinn macht und was logisch ist.