Immobilienrendite AG – von Rohdiamanten und neuen Nutzungsideen

Gibt es eine Immobilien-Assetklasse, in der Sie bevorzugt kaufen?

Mühlhofer: Nein. Wir haben uns auf die Rohdiamanten unter den Immobilien spezialisiert, für die andere keine Nutzungsideen haben. Für die Trophy-Immobilien gibt es unserer Meinung nach zu viele Käufer.

Im Interview

Mathias Mühlhofer

Mathias Mühlhofer ist Vorstand der Immobilienrendite AG und Bauexperte. Die Immobilienrendite AG wurde 2008 von ihm und Markus Kitz-Augenhammer gegründet. Mittlerweile ist mit Michael Rajtora ein weiterer Vorstand im Team. Das Unternehmen setzt  auf völlig unterschiedliche Immobilienwerte: Wohnungen, Parkplätze, Gewerbeflächen, Storages und Serviced Apartments.  „Wir gehen in punkto Investments völlig neue, kreative Wege. Und suchen gezielt […]

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Wie wählen Sie Ihre Immobilien aus?

Mühlhofer: Von den Immobilien, die wir angeboten bekommen, suchen wir uns die aus, die uns vernünftig erscheinen. Dann investieren wir zwei Wochen geistige Arbeit, überlegen uns neue Ideen und wie wir die Immobilie verwerten können. Wenn uns nichts Gescheites einfällt, dann kaufen wir nicht und haben eben nur Hirnschmalz investiert. Wenn es uns aber sinnvoll erscheint, dann gehen wir in die Vorvermarktung. Unser Grundsatz lautet: Immobilien müssen nützlich sein.

Kitz-Augenhammer: Unsere Nutzungsideen funktionieren sehr gut – im Sinne unserer Mieter, Käufer und Anleger. Denn wir setzen unsere Idee erst dann um, wenn wir wissen, was die Leute brauchen. So waren wir eines der ersten Unternehmen, die im Jahr 2013 schon Kleinbüros angeboten haben, die man schnell mieten konnte. Zu dieser Zeit gab es in Wien Büros erst ab 300 Quadratmetern. Wir aber haben Büros um 250 Euro pro Monat angeboten, inklusive Miete, Betriebskosten, Strom und Internet.

Mühlhofer: Unser großer Vorteil ist, dass wir unsere eigenen Makler im Haus haben. Wir arbeiten nicht nur für unsere eigenen Objekte, sondern makeln auch für andere Kunden. So haben wir das Ohr am Markt und bekommen die Änderungen direkt mit.

Im Interview

Markus Kitz-Augenhammer

Markus Kitz-Augenhammer ist ebenfalls Vorstand der Immobilienrendite AG. Er ist einer der erfolgreichsten Makler Österreichs. Gemeinsam mit dem dritten Vorstand – dem Betriebswirt Michael Rajtora – bringen sie neben ihrer Leidenschaft für Immobilien eine Menge Geschäftsführer- und Management-Erfahrung ins Unternehmen ein.

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Die Immobilienrendite AG war ja auch eines der ersten Unternehmen, das Lagerräume für Privatpersonen angeboten hat.

Kitz-Augenhammer: Als wir 2009 mit Lagerräumen angefangen haben, gab es vier Storages in Wien. Mittlerweile sind es rund 54. Für uns hat sich diese Entwicklung abgezeichnet, denn wenn die Wohnungen kleiner werden, dann ist dort auch weniger Platz, und die Bewohner brauchen Möglichkeiten, Dinge einzulagern. Der Platzbedarf für die Einlagerung von Dingen nimmt ja nicht ab. Außerdem gibt es viele Keller, die feucht sind, und da kann man gar nichts lagern.

Mühlhofer: Wir haben auch relativ früh festgestellt, dass an großen Wohnungen aufgrund des Preises nicht mehr so viel Interesse besteht. Als wir vor drei Jahren mit Kleinwohnungen begonnen haben, waren wir dem Boom weit voraus. Jetzt machen das sehr viele.

Vor Kurzem haben Sie sogar ein Fachmarktzentrum in Enns gekauft. Welches Konzept haben Sie?

Mühlhofer: Unser Enns Center am Römerfeld ist eigentlich ein Klassiker. Es wurde in den 90er-Jahren errichtet, dann entstand nebenan ein besseres, und die Mieter sind dorthin gezogen. Wir haben es mit über einem Drittel Leerstand gekauft, und das ist eine große Herausforderung. Aber wir haben dafür natürlich eine neue Nutzungsidee …

Kitz-Augenhammer: Der Wandel im stationären Handel ist ja nicht zu leugnen, und wir versuchen daher, in diesem Center neue Ideen umzusetzen. Wir haben von einem Marktforschungsinstitut in Enns eine repräsentative Umfrage durchführen lassen. Anhand dieser Ergebnisse verändern wir das Angebot. Es wird eine Mischung aus Einkauf, Gastro und Freizeit-Treffpunkt für die Bewohner sein – außerdem bieten wir auch kleinen Unternehmen die Möglichkeit, sich bei uns anzusiedeln. Im dem Fachmarktzentrum gibt es außerdem noch ein zweites Geschoß – eigentlich ein absolutes No-Go. Doch wir haben ein Konzept für Kleinbüros entwickelt, und die Nachfrage gibt uns recht. Bei kleinen Büros und Geschäftslokalen ist die Nachfrage wirklich enorm hoch.

Mühlhofer: Ich glaube, unser USP ist, dass wir die Projekte nicht linear betrachten, sondern die Ideen sehen. Der Weg im Enns Center am Römerfeld zeigte von der Tendenz her eindeutig nach unten – und wir drehen das um.

Hätten Sie noch ein konkretes und vielleicht ungewöhnliches Beispiel?

Kitz-Augenhammer: An und für sich ist jedes Projekt von uns ungewöhnlich. Aber ein gutes Beispiel ist die Liegenschaft einer Spedition in Fischamend, in der Nähe des Flughafens. Da sie niemand haben wollte, haben wir uns überlegt, was wir entwickeln könnten. Nach dem Kauf sanierten wir fünf Lkw-Hallen samt Reparaturbuchten und einer Waschstraße sowie ein Bürohaus – alles entsprechend dem Bedarf des neuen Mieters Sixt, mit dem wir bereits vor dem Kauf des Grundstücks einen Vertrag abgeschlossen hatten. Nun kann Sixt hier Autos waschen, reparieren und parken. Und das zum besten Preis-Leistungs-Verhältnis in der ganzen Gegend.

Im Mai 2017 haben Sie, Herr Mühlhofer, in einem Interview gesagt, dass die Immobilienrendite AG ein Areal im 23. Bezirk mit 79 leistbaren Wohnungen entwickelt. Wie ist der Stand der Dinge?

Mühlhofer: Nachdem wir damals die Baupläne eingereicht hatten, wurde uns das Nachbargrundstück angeboten. Wir haben die Einreichung zurückgezogen, umgeplant und wieder neu eingereicht. Das hat leider viel Zeit gekostet. Dazu kommt, dass man bei manchen Projekten – wie bei unserem –mit den Baureferenten über Kleinigkeiten diskutieren muss. Das verzögert die Entwicklung enorm … Klar, die Stadt und wir spielen vielleicht in unterschiedlichen Teams, aber wir haben alle das gleiche Ziel: Wir brauchen in Wien mehr Wohnungen. Und wir bauen Wohnungen.

Kitz-Augenhammer: Dieses Projekt läuft, aber ansonsten ist die Schaffung von Wohnraum in Wien derzeit kein Thema für uns. Es ist ein umkämpfter und politisch heißer Markt. Es sind etliche Marktteilnehmer mit der neuen Zwei-Drittel-Regelung auf dem falschen Fuß erwischt worden. Neu ist der Zwang, in allen zukünftigen Wohnprojekten mit jeweils mehr als 5.000 Quadratmetern zwei Drittel gefördert zu schaffen. Das entwertet die Grundstücke natürlich schlagartig.

Was wird das nächste Projekt sein?

Mühlhofer: Das können wir derzeit noch nicht sagen. Denn wir kaufen sogenannte Problemimmobilien und wissen nicht, was uns angeboten wird beziehungsweise was wir daraus machen wollen. Wir wissen, dass wir gut im Erkennen von Trends sind, die andere so nicht sehen.

Kitz-Augenhammer: Wir sind in Nischen unterwegs, und die besetzen wir seit Jahren sehr erfolgreich.