Ein Beispiel: Dresden. Mit einem Jahresplus von 10,2 Prozent bei den Immobilienwerten führt die Stadt die Wachstumsstatistik an. Eine schöne Zahl, die in Schlagzeilen glänzt. Doch der Blick ins Detail zeigt, wie brüchig die Story ist. Denn während sich Düsseldorf im ersten Quartal mit 2,7 Prozent, Dortmund mit 2,5 Prozent und Leipzig mit 2,1 Prozent ins Plus retten konnten, bleibt das Gesamtbild ernüchternd. Ein paar kurzfristige Ausschläge nach oben sind noch lange kein Beweis für Stabilität – geschweige denn für den Beginn einer neuen Ära.
Die aktuelle „5%-Studie 2025“ von bulwiengesa liefert dafür die ungeschönte Diagnose: „Wenig Bewegung am deutschen Immobilienmarkt“. Das klingt nüchtern – und ist doch vernichtend. Während überall von Belebung geredet wird, dokumentiert die Studie Stagnation, Unsicherheit und Abwartehaltung. Der Büromarkt? Blockiert von Fragezeichen zur Nachfrage und zu milliardenschweren CapEx-Bedarf. Käufer und Verkäufer liegen so weit auseinander, dass Transaktionen weiter stocken.
Produktionsimmobilien führen zwar das Renditeranking an, Logistik kratzt erstmals an der symbolischen 5%-Marke. Aber das sind eher Ausnahmen, die den Trend bestätigen: Wer Rendite will, muss sich tief in Nischen begeben, spezielles Management-Know-how mitbringen und Risiken aushalten. Anders gesagt: Das Geschäft wird nicht einfacher, sondern komplizierter.
Auch beim Wohnen lautet die Botschaft weniger „Boom“ als „beharrliche Nachfrage“. Universitätsstädte und B-Märkte legen minimal zu, A-Städte zeigen leicht rückläufige IRR-Werte. Investoreninteresse ist da – aber in einem Umfeld, das alles andere als planungssicher ist. Microliving profitiert vom Wohnraummangel, Fachmarktzentren mit Lebensmittelfokus bleiben konstant nachgefragt. Klingt stabil, aber Stabilität ist nicht gleich Wachstum.
Und trotzdem: Aus jedem Basispunkt wird ein Feuerwerk der Hoffnung gezündet. Dabei übersieht man geflissentlich, dass Non-Core-Büroimmobilien zwar mit 10 Prozent IRR locken, gleichzeitig aber das Totalausfallrisiko im Raum steht. Ein Markt, in dem potenziell Totalausfall und Rendite dicht beieinanderliegen, ist kein „neuer Aufschwung“, sondern ein gefährliches Terrain.
Die Wahrheit ist unbequem: Der deutsche Immobilienmarkt stagniert. Die Daten aus Dresden und die bulwiengesa-Studie sprechen die gleiche Sprache – und sie widerspricht dem Narrativ der Euphorie. Wer jetzt vom Ende der Krise schwärmt, erzählt ein Märchen.