Die Projektentwicklung in Österreich
Der Markt ist im Bereich von Immobilienprojekten derzeit davon geprägt, dass langfristige Bankfinanzierungen nur sehr schwierig und mit erheblichen Auflagen zu bekommen sind. Die Errichtung von spekulativen Objekten ist damit kaum mehr möglich. In Österreich zeigen die Marktberichte ein durchaus respektables Vermietungsergebnis von Neuflächen, und auch kleine und mittlere Gewerbebetriebe berichten davon, dass die Auftragslage und Auslastung auf gutem Niveau ist. Die Produktion von Neuflächen ist mit Ausnahme der bereits im Bau befindlichen Projekte de facto zum Erliegen gekommen. Es hat den Anschein, dass die überall gepredigte Krise zumindest bei vielen Betrieben nur gebremst oder gar nicht ankommt, allerdings große Zurückhaltung in langfristige Investitionen herrscht, da die weitere Entwicklung nicht abgeschätzt werden kann.
Die Situation in Zentral- und Osteuropa
Anders ist es in vielen CEE-Staaten: Während sich Tschechien erholt und Polen die letzten Jahre auf sehr hohem Niveau durchgetaucht hat, ist Ungarn komplett am Boden, was aber überwiegend auf die politische Situation und die willkürliche Gesetzgebung in dem Land zurückzuführen ist, die viele Investoren verschreckt oder zum Rückzug zwingt. Rumänien weist eigentlich relativ gute Entwicklungsdaten auf, im Land selbst kann man aber einen konkreten Aufschwung noch nicht wirklich erkennen. Insgesamt gibt es aber in den CEE-Staaten noch sehr großes Potenzial für Immobilenprojekte, da der Bedarf insbesondere außerhalb der Ballungszentren teilweise noch extrem hoch ist. Die Krise hat sicherlich eine Marktbereinigung dahingehend gebracht, dass Miete- und Grundstückspreise wieder auf ein realistisches und erwirtschaftbares Niveau gefallen und die Glücksritter weiter gezogen sind.
Die Lage in Westeuropa
In den westeuropäischen Staaten ist– mit Ausnahme vom Wohnbau– auch eine Verlangsamung der Projektentwicklungen und Realisierungen eingetreten, in den Krisenstaaten Griechenland oder Spanien ist ein riesiges Überangebot gegeben, was einen enormen Druck auf den lokalen Markt bringt, andere Teilmärkte jedoch nur kaum bis gar nicht beeinflusst. In allen Ländern bestehen die größten Probleme mit den begonnenen Projekten, die ursprünglich sehr oft überfinanziert wurden und bei denen der Kunde ausgefallen ist (Insolvenz etc). Hier sitzen die Banken auf einem großen Portfolio von halb fertigen Projekten und Liegenschaften, wo die Verluste durch Wertberichtigungen in den letzten Jahren weitgehend bereits absorbiert wurden. Hier wird es in der Verantwortung der Banken liegen, diese Projekte nicht zu rasch in den Markt zu bringen, da das damit entstehende Überangebot an günstigen (weil bereits wertberichtigten) Projekten das labile Marktgefüge massiv beeinflussen kann.
Berater für „stehende“ Projekte sind gefragt
Derzeit sind sowohl Consulter, die sich auf die Sanierung von Projekten und/oder die Übernahme von stecken gebliebenen Objekten und deren Neupositionierung verstehen, sehr gefragt. Gerade bei den gescheiterten Projekten, die sich jetzt in Bankenhand befinden, ist Unterstützung und Hilfe aus meiner Sicht nötig und wird auch zunehmend nachgefragt. Dabei geht es nicht um Profitmaximierung, sondern um Verlustminimierung. Hier trennt sich auch die Spreu vom Weizen in der Beraterwelt. Es ist ein erheblicher Unterschied, in Hochkonjunkturzeiten Projekte hinzustellen, die sich mehr oder weniger von selbst verkaufen, oder in Zeiten eines extrem engen Marktes und geringer Nachfrage Projekte so (um)zu konzeptionieren und in den Markt zu bringen, dass sie den geänderten Marktanforderungen entsprechen. Daneben kommt einem qualifizierten Assetmanagement hohe Bedeutung zu, um bereits bestehende Objekte bei Neuvermietungen, Effizienzsteigerung und Ähnlichem den neuen Marktgegebenheiten anzupassen.
Die Opportunisten kommen
Letztlich ist derzeit bereits wieder zu bemerken, dass opportunistische Investoren (insbesondere Eigenkapitalinvestoren) auf die Märkte kommen und nach der Übernahme von Portfolios von „distressed properties“ („notleidende“ Immobilien, die eine weitere Finanzierung benötigen würden) und „loans“ (Kredite Darlehen)– in erster Linie von Banken und Fonds– schielen. Solche Investoren sind ein relativ zuverlässiger Indikator dafür, dass insgesamt die mittelfristige Entwicklung des Landes als positiv eingeschätzt wird. Portfolios werden mit enormen Discounts übernommen, bearbeitet (damit wieder Bedarf für gute Consulter und Asset Manager) und bei steigenden Marktverhältnissen abgestoßen. Last but not least ist noch zu erwähnen, dass diejenigen Entwickler/Consulter/Bauträger, die bereit sind, in weniger glamouröse Bereiche zu gehen, auch heute ein ausreichendes Betätigungsfeld finden können. Beispielhaft sei hier die thermische Sanierung von alten Plattenbauten nahezu überall in den ehemaligen Oststaaten erwähnt, die mit hohen EU-Förderungen versehen und daher als staatlich relevante Sanierungsprojekte auch finanzierbar sind. Keine spektakulären Projekte, aber kontinuierliches relativ sicheres Geschäft, bei dem bereits jetzt einige österreichische Unternehmen gut etabliert sind.
Zusätzliche Tendenzen
Hier gibt es unterschiedliche Betrachtungsebenen: In der Finanzierung wird mehr auf die innere Rentabilität des Projekts abgestellt, Vorverwertung stellt ein zentrales Kriterium für die Freigabe der Finanzierung dar. Alternative Finanzierungsvarianten werden entwickelt, welche die klassische Bankenfinanzierung ablösen– zum Beispiel Finanzierungen über Versicherungen, verstärkte zusätzliche Einbindung von Mezzaninkapital, Immobilienanleihen und anderes mehr. Aus meiner Sicht können sich Immobilienanleihen wegen des hohen damit verbundenen Aufwands nur für große Gesellschaften und Projekte rentieren. Ich glaube, dass sich diese Finanzierungsinstrumente für kleine und mittlere Projekte beziehungsweise Bauträger wohl nicht wirklich durchsetzen werden.
LifeCycle-Management– der Lebenszyklus der Immobilie
Die Zertifizierungen sind gut für das Image der Projekte und werden von internationalen institutionellen Fonds mehr und mehr gefordert, das macht sich gut im Prospekt und belegt gewisse Mindeststandards der Objekte. Aus meiner Sicht ist dieses Thema, das derzeit gerade sehr hoch im Kurs steht, etwas überbewertet: Wenn man entsprechend den Anforderungen der österreichischen Gesetze und der anerkannten Fachnormen baut, erfüllen nahezu alle Objekte die objektiven Standards dieser Zertifizierungen. Wesentlich wichtiger als die „Anfangseignung“ sind jedoch die nachhaltige Betreuung und Wartung der Objekte, um die Effizienz und damit Kostenoptimierung im Gebäude auch langfristig während des Betriebes zu halten. Das Thema Lifecycle-Management von Immobilien ist zwar viel diskutiert, aber in der Praxis noch nicht wirklich flächendeckend angekommen.
Neue Mietmodelle?
Beim Mieter, der unsere Investitionen zurückzahlen soll, befinden wir uns in einer Negativspirale. Mieter versuchen (naturgemäß und zu Recht) den für sie optimalen Preis zu bekommen, der leider nach wie vor überwiegend am Nettomietzins festgemacht wird. Mehrkosten auf Grund höherer Herstellungskosten, die sich in geringeren Betriebskosten oder geringeren Instandhaltungskosten niederschlagen, können wenn überhaupt nur in sehr geringem Ausmaß argumentiert und durchgesetzt werden. Hier sind die Entwickler und Bauträger als auch Makler gefordert, über neue Mietmodelle wie beispielsweise eine Gesamtmiete inklusive Betriebskosten oder gedeckelte Betriebskosten wie auch über sinnhafte und unsinnige Ausstattungen in Objekten nachzudenken. Wenn man den Mietern auch deren Nutzen nachweisen kann, wird es mittelfristig möglich sein, eine „gerechtere“ Mietpreisentwicklung zu erreichen. Dies bedeutet aber gleichzeitig auch, dass Endinvestoren (Fonds) ihre Modelle neu rechnen müssen, da die heißgeliebte „triple net“-Miete in dieser Form nicht mehr erzielbar sein wird, und damit entsprechende Reserven in die Kalkulation einzubauen haben werden.
