„Im Jahr 2024 soll die Neubauleistung auf 99.300 Quadratmeter zunehmen, im Vergleich zu 2023 eine Verdopplung zum Fertigstellungsvolumen von 48.800 Quadratmetern. Für 2025 ist mit 158.152 Quadratmetern erneut eine deutlich höhere Neuflächenproduktion zu erwarten.“ So weit die Fakten aus dem Büromarktbericht der OTTO Immobiliengruppe. Diese Zahlen zeigen aber nicht nur Veränderungen bei den Quadratmetern, sondern auch noch etwas ganz anderes. „In den letzten Jahren hat sich die Arbeitswelt drastisch und in bisher ungekanntem Ausmaß verändert“, meint Andreas Gnesda, Geschäftsführer von teamgnesda. Während es früher genügte, das räumliche Arbeitsumfeld architektonisch zu verändern, verfügen Unternehmen heute über vielfältige organisatorische Nutzungsmöglichkeiten von Raumkonzepten, wie Sharing-Modellen, interaktionsorientierten Flächen, Entspannungs- und Kreativräumen. „Die Unternehmen suchen nach optimalen Bürolösungen“, sagt Katrin Gögele-Celeda, Country-Managerin Austria & Adriatic der IMMOFINANZ. Die Gestaltung der gebauten Arbeitsumgebung beeinflusst maßgeblich den Unternehmenserfolg. „Eine effektive Anpassungsfähigkeit der Immobilien an die dynamischen Anforderungen wird zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil in der heutigen Geschäftswelt werden“, so Andreas Gnesda.
Kleinere Flächen, mehr Qualität
Der Qualitätsanspruch der Mieter in Bezug auf Ausstattung, Lage und Flexibilität steigt, dafür werden die Flächen kleiner. Ein großes Thema ist deshalb, was mit den ungenützten Flächen getan werden soll. Aktuell tauchen innovative Konzepte auf, die auf dem Prinzip des Sharings statt des Eigennutzens basieren. Katrin Gögele-Celeda: „Ein interessantes Beispiel ist die Reduzierung unproduktiver Flächen und die Umstellung auf Pay-per-use-Modelle. Das zeigt sich insbesondere in Bereichen wie Lounges, Meeting-Räumen und sogar in der Elektro-Ladeinfrastruktur.“ Diese neuen Ansätze ermöglichen eine effizientere Nutzung von Ressourcen und bieten flexiblere Optionen für Unternehmen und Einzelpersonen.
Home oder Office?
Die Diskussionen um Remote Work oder die Rückkehr ins Büro scheinen ein längerfristiges Thema zu sein, das uns noch länger begleiten wird und Raum für spannende Entwicklungen und Innovationen in der Arbeitswelt bietet. Geht es nach den Mitarbeitern, haben Großraum-Office und Desksharing ausgedient. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen INTEGRAL-Umfrage unter 1.000 Österreichern (online im Dezember 2023 und Jänner 2024) im Auftrag der Immobilienrendite AG. Interessanter Aspekt am Rande: Menschen mit Matura oder Studium stellen an das Office der Zukunft höhere Anforderungen.
Qualität hat ihren Preis
Im Europa-Vergleich liegen die Spitzenmieten in Österreich noch im niedrigeren Bereich, „aber die Tendenz ist steigend, und Qualität hat ihren Preis“, so Alina Dekas, Leiterin Asset-Management ARE Austrian Real Estate: „Gleichzeitig steigen die Ansprüche der Mieter.“ Die Arbeitgeber haben das Ziel, ihre Mitarbeiter zu halten, zu motivieren und stärker in die Unternehmensprozesse einzubinden. Viele Unternehmen suchen daher verstärkt nach Lösungen, um ein positives Arbeitsumfeld zu schaffen und die Bindung sowie die Zufriedenheit ihrer Mitarbeiter zu fördern. „Ein nachhaltiges Energiemanagement, moderne Arbeitsplätze, eine gute Mikrolage und optimale Infrastruktur, gepaart mit einem stabilen Umfeld sowie einem zuverlässigen Projektpartner, prägen die aktuellen Erwartungen am Büromarkt“, so Alina Dekas.
Umwidmung und Umgestaltung
Da wegen der wirtschaftlichen Unsicherheiten weniger Projekte gestartet werden, wird auch in den kommenden Jahren die Umwidmung und Umgestaltung bestehender Büroflächen im Vordergrund stehen. Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers, sagt für den Office-Bereich eine Dreiteilung voraus: Neben erstklassigen Objekten in zentralen Lagen (in denen in ganz Europa die Mieten steigen) und Sekundärimmobilien in Randlagen gibt es dann „erstklassige und umweltfreundliche Immobilien, die aufgrund ihrer Randlage zu wettbewerbsfähigen Mieten angeboten werden“. Und das gilt für Wien genauso wie für München oder Paris.
