Die Wünsche der Mieter von Büroflächen haben sich in den vergangenen Jahren stark gewandelt. Die anmietenden Unternehmen orientieren sich immer stärker daran, was die Mitarbeiter wollen. „Das hat mit einem gesellschaftlichen Wandel zu tun“, merkt Thomas Schanda, Bereichsleiter Büroimmobilien bei EHL, an. Viel Geld verdienen mit einem 9-to-5-Job und Firmenauto – „so ticken die Mitarbeiter nicht mehr“. Das neue „Mindset“ betrifft aber nicht nur die Mitarbeiter, sondern hat auch mit einem Generationenwechsel zu tun, denn „ein Geschäftsführer Mitte 30 hat andere Wertigkeiten im Hinblick auf sich und seine Firma“.
Umbruch in den Bürostrukturen
Diese gesellschaftliche Entwicklung drückt sich immer stärker in den Büroflächen aus. „Wir erleben gerade einen Umbruch bei den Bürostrukturen, der die neuen Anforderungen im Arbeitsleben widerspiegelt“, erklärt Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien: „Fixe Arbeitsplätze werden immer mehr durch Sharingplätze ersetzt.“
Dies zieht sich quer durch die Unternehmenslandschaft – egal, wie viele Mitarbeiter das Unternehmen hat. Wer einen stylischen Arbeitsplatz für gute Mitarbeiter bieten will, der muss sich verändern. Für kleine Unternehmen und Ein-Personen-Firmen gibt es entsprechende Angebote vonseiten der Workspace-Anbieter. „Großraumkonzepte bzw. Desksharing-Konzepte werden immer noch oft eingesetzt, allerdings gibt es bei manchen Firmen bereits ein Umdenken, um dem Nomadendasein der Mitarbeiter entgegenzuwirken“, erkennt Elisa Stadlinger, Abteilungsleiterin Büro- und Gewerbeimmobilien der ÖRAG.
Sie wünschen, wir bauen
Prinzipiell werden die Konzepte immer stärker den Wünschen und Gewohnheiten der Mitarbeiter angepasst. Je nachdem, was diese wollen. Elisa Stadlinger: „Immer mehr Firmen versuchen ihre Bürokonzepte individuell ihrer Firmenkultur anzupassen.“ Daher geht es bei einem Umzug oftmals gar nicht so sehr um Optimierung der Flächen – die ergibt sich faktisch von selbst –, sondern darum, mit einem Umzug die „Unternehmensidee zu transformieren“, wie Thomas Schanda meint.
Lieber teuer, dafür stylisch
Oftmals sind die Suchenden bereit, auch teurere Büroflächen anzumieten. „Wir beobachten Mieter, die aus Häusern mit neun Euro Nettomiete pro Quadratmeter und Monat in 16-Euro-Häuser umziehen und umgezogen sind“, so Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien: „So etwas war vor Jahren noch undenkbar.“ Es geht eben nicht mehr nur um die Effizienz – die sich bei einem Wechsel durchaus verbessert –, denn an den alten Standorten in B-Lagen finden sich keine Mitarbeiter mehr. Im Kampf um Talente müssen die Firmen diesen in einem knappen Arbeitsmarkt ein besseres Arbeitsumfeld bieten als andere potenzielle Arbeitgeber. „Sie suchen Flächen, in denen neue Arbeitskonzepte gut dargestellt werden können, und sie wollen die Bürosituation für ihre aktuellen und zukünftigen Mitarbeiter verbessern“, meint Alexander Fenzl von OPTIN Immobilien. Die neuen Arbeitswelten benötigen eben auch einen neuen „Spirit, Look & Feel des Gebäudes“, so Thomas Schanda.
Jenseits der Bürotür
Dass der Arbeitsplatz hinter der Bürotür endet, ist längst passé. „Mitarbeiter legen auch großen Wert auf eine entsprechende Infrastruktur, also auf Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants sowie eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel“, so Martin Müller. Hinzu kommen weitere Annehmlichkeiten wie beispielsweise ein Fitnesbereich im Bürohaus, Duschen für Fahrradfahrer, verschiedene „Hotel“-Services, Konferenzzentren für tageweise zusätzliche Anmietung sowie zahlreiche Rückzugsorte. „Work-Life-Balance soll auch in Bürogebäuden widergespiegelt werden“, erklärt Elisa Stadlinger. Dies sind die ausschlaggebenden Gründe, warum der Fokus der Nachfrage ganz klar auf Neubauprojekten liegt. In bestehenden Gebäuden kann die gewünschte Verbesserung oftmals nicht generiert werden.
Büro ist gut, Arbeitswelten sind besser.
