Heuer kamen lediglich 38.000 Quadratmeter Bürofläche zur Vermietung auf den Markt, und nächstes Jahr schaut es nicht besser aus. Zwar werden 150.000 Quadratmeter Fläche durch Sanierung oder Neubauten geschaffen, „doch davon sind bereits rund zwei Drittel vergeben“, wie Thomas Schanda, Bereichsleiter Büroimmobilien bei EHL, sagt. Also bleiben aktuell für 2020 nur 50.000 Quadratmeter Neufläche übrig. „Es gibt schon noch einzelne freie zusammenhängende Flächen, die derzeit auf dem Markt verfügbar sind“, so Elisa Stadlinger Abteilungsleitung Büro- und Gewerbeimmobilien der ÖRAG, „aber nicht mehr so viele, wie wir eigentlich nach den Fertigstellungen im letzten Jahr erwartet hätten. Die meisten wurden vom Markt aufgesogen, und übrig geblieben sind vor allem die Flächen im hochpreisigen Segment. „Vor zwei Jahren waren noch alle skeptisch, wer diese Masse an Büroflächen, die auf den Markt kommt, mieten wird“, meint Mario Stöckel, Head of Office Real Estate bei Colliers International, „aber aktuell ist der Vermietungsgrad sehr gut.“
Die Nachfrage nach kommenden Projekten bestimmt den Markt
Das heißt, wer sich nicht rechtzeitig um Flächen gekümmert hat, der muss sich entweder bei den teureren umsehen oder auf die nächste Welle warten. Aber auch dabei sollte man sich nicht allzu viel Zeit lassen, denn die Nachfrage nach diesen Projekten bestimmt bereits jetzt den Markt. „Wer sich Flächen sichern möchte, der sollte es jetzt tun“, meint Thomas Schanda. Mit rund 18 Monaten Wartezeit muss allerdings gerechnet werden, denn die nächste Neubauwelle wird erst wieder 2021 rollen.
2021 & 2022
Mit 32.000 Quadratmetern ist zunächst der Austro Tower der Soravia Group auf dem Markt, richtig los geht es mit großflächigen Neubauprojekten 2022. Da kommen das „ViennaTwentytwo“ im 22. Bezirk, der „Francis Vienna“ auf den Althangründen beim Franz-Josefs-Bahnhof oder der Büroturm „Weitblick“ im Viertel Zwei. In zuletzt besonders stark wachsenden Büroclustern wie etwa im Bereich Lassallestraße/Messe/Prater, im Quartier Belvedere am Hauptbahnhof oder in der Region Wienerberg sind allerdings die Entwicklungspotenziale für Neubauten weitgehend erschöpft.
Refurbishment dominiert die nächsten Jahre
Bis 2021 kommt es zu einer spürbaren Angebotsverknappung beziehungsweise Angebotsveränderung. Durch den Mangel an neu gebauten Flächen „wird in den nächsten zwei Jahren sehr viel im Refurbishment passieren“, so Elisa Stadlinger: „Die alten Büroflächen werden umgebaut, technisch modernisiert und den Bedürfnissen der neuen Arbeitswelten angepasst.“ Das gilt aber nicht für alle älteren Büroflächen. Sie müssen sich rechnen und für die neuen Anforderungen des New Work adaptierbar sein. Thomas Schanda: „Redevelopments finden nur dort statt, wo man die Anforderungen der Mieter gut bedienen kann.“ Ist das nicht möglich, werden die Bürohäuser in andere Assets umgewandelt, wobei Wohnen und Hotel in innerstädtischen Lagen eine gute Option darstellen.
Vor allem die Lage ist es, welche die zu sanierenden Bürohäuser auszeichnet, denn die Anbindung ist nach wie vor am wichtigsten. Viele Projekte werden in den Bezirken eins bis neun umgesetzt.
Wenig geht im CBD
Im 1. Bezirk sieht es allerdings weder mit Neubauten noch mit sanierten Objekten wirklich gut aus. Im Central Business District herrscht ein enormer Mangel an Flächen. „Im CBD gibt es derzeit keine zusammenhängenden größeren Flächen, die verfügbar sind“, so Mario Stöckel. Auch hier sollte man alles bereits fixieren, wenn man in zwei Jahren umziehen möchte. So sind auch im größten Sanierungsprojekt in der City, dem Haus am Schottentor, vor Ende der Revitalisierung alle Flächen vergeben. Zuletzt hat sich die XING-Betreiberfirma NEW WORK SE mit ihren lokalen Töchtern XING E-Recruiting und Prescreen eingemietet. Aufgrund der Flächenknappheit gibt es „bereits Wartelisten, und sobald in der Innenstadt ein Objekt spruchreif wird, ist es bereits über Vormerkkunden verwertet“, so Elisa Stadlinger.
Die Flächen verändern sich
Mit dem Umzug geht aber nicht nur eine räumliche Veränderung einher, meist werden die neuen Flächen auch genutzt, um das Image zu polieren und die Flächen zu optimieren. „Internationale Konzerne haben oft Benchmarks für ihre Bürohäuser, und die Standorte werden verglichen“, so Stöckel. Benötigt das Unternehmen in Wien mehr Quadratmeter pro Mitarbeiter als zum Beispiel an einem anderen europäischen Standort wie Paris oder London, dann „müssen die Flächen effizienter genutzt werden – oder der Footprint reduziert werden“. Elisa Stadlinger sieht aber noch eine andere Form des Umbruchs: „Die Nutzung der vorhandenen Quadratmeter verändert sich“, so die Office-Expertin. Durch Desk-Sharing-Konzepte oder verbesserte Grundrisse wird zwar an der Arbeitsfläche gespart, aber die eingesparten Flächen werden anders genutzt – als Gemeinschaftsbereiche.
