Louis Frühbauer

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Konflikte bei Immobilienprojekten mit Mediation nachhaltig und schnell lösen

04.03.2021


Ein Jahr Pandemie - was sich am Horizont abgezeichnet hat, kommt jetzt mit voller Wucht auf die Immobilienbranche zu - und die wahre Dynamik wird sich erst in den kommenden Monaten entfalten. Entweder die Gerichte kollabieren, oder die Rechtsstreitigkeiten ziehen sich über Jahre hinaus. Es braucht also andere Lösungen: die Mediation, als gemeinsame Lösung.

Es ist nur logisch, darauf zu schauen, wie sich Themen lösen lassen – gerade in der aktuellen Situation – da es auch um die Wertentwicklung von Immobilien betrifft.

Am Webinar-Podium von ImmoLive zugeschaltet waren:

Melanie Berger, Mediatorin bei Adler&Berger Wirtschaftsmediation

Astrid Grantner, Geschäftsführerin der EHL Immobilienbewertung

Alfred Nemetschke, Anwalt bei NHK Rechtsanwälte

Rechtsanwalt Alfred Nemetschke eröffnet die Runde mit einer Gesamtbeurteilung der Lage. Zusammengefasst: In Zeiten einer Pandemie hat ein Mieter Rechtsanspruch auf Mietzinsreduktion, wenn er das Mietobjekt nicht „uneingeschränkt nutzen“ kann. Nemetschke holt aus: Mit Beginn des ersten Lockdowns im März 2020 wurde allen Beteiligten bewusst, „dass es zum Thema Seuche und Pandemie gar keine aktuelle Judikator gibt“, über das Online-Archiv der Österreichischen Nationalbibliothek habe seine Kanzlei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus den Jahren 1915 und 1918 (u.a. die Jahre der „Spanischen Grippe“, Anm.) recherchiert. Die legistische Richtung war rasch bestimmt: Nemetschke berichtet vom Anspruch auf Mietzinsentfall oder -minderung bei eingeschränkter Nutzbarkeit eines Mietobjekts im Falle der Pandemie, „und das ist Tatsache“. Auch ein aktuelles Rechtsgutachten, beauftragt von der Kammersparte Gastronomie, unterstreiche die Rechtsansicht seiner Kanzlei.

Während Anwälte mit einer Flut von Klagen rechnen, steigt das Interesse an „kreativen Lösungen“. Mediatorin Melanie Berger erklärt: „Vor Gericht gibt es nur Schwarz-Weiß. In der Mediation aber gibt es die Möglichkeit, über ganz andere Dinge zu sprechen.“ Der Bauchladen an Optionen wachse, oft würden sich dabei andere Wege aufzeigen – „wir fällen kein Urteil, wir finden eine Lösung“, so Berger, und das funktioniere in den meisten Fällen – und zwar schneller, günstiger und nachhaltiger.

Astrid Grantner von EHL spricht zur schwierigen Immobilienbewertung in Zeiten einer langfristigen Pandemie. „Es geht um Ertragssituation und Risikobewertung“, sagt Grantner. Zeitlich eingeschränkte Risken, etwa ein Hochwasser und seine Folgeschäden, könnten eingepreist werden in der Bewertung. Diese Berechnungs-Parameter seien in der Corona-Krise nicht anwendbar, „das stellt uns vor Herausforderungen“. Im Idealfall gebe es eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, um das in Kostenfragen abbilden zu können. „Kritisch wird es in einer Pattstellung ohne Einigung“, sagt Grantner, weil „dann müssen wir auch Rückforderungen und Zinssätze abbilden“, je nach Asset-Klasse werde die Frage der Risikoabschläge sehr komplex.

Mediationen sind schneller als Gerichtsverfahren – und günstiger. Sind sie auch sinnvoller?

Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) zitiert eine Studie, welche „eine erstaunliche Zeitersparnis“ aufzeige – Mediationsverfahren gingen „bis um die Hälfte zügiger“, die Geschwindigkeit sei „einer der enormen Vorteile“. Dennoch ist die Geschwindigkeit relativ – „es hängt natürlich von den handelnden Parteien ab“. Der Unterschied bei den Kosten liege „im Schnitt bei 30 Prozent“, sagt Berger, und preist damit die günstigere Variante Mediation im Vergleich zum Gerichtsverfahren. „Wir wollen de-eskalieren, wir führen Hintergrundgespräche und die Mediation ist absolut diskret und in keinem Fall öffentlich“, erklärt Berger ihren Zugang. Anders eben als Gerichtsverfahren.

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) vertritt mit seiner Kanzlei Mieter und Vermieter. „Viele Vermieter waren Anfang der Pandemie perplex erstaunt“ über seine Rechtsansicht (s.o.), aber „letzten Endes sind sie unserer Ansicht gefolgt“. Da, wo es keine Einigung Richtung Mietzinsreduktion gegeben habe, war Nemetschkes Rat: „Bitte Mediation statt Gerichtsverfahren.“ Das habe in den meisten Fällen gefruchtet, bis „hinauf zum Stiftungsvorstand, dem gedämmert ist, dass er in den nächsten Jahrzehnten mit seinem Mieter zusammenleben muss“, fügt Nemetschke an. Auch als Anwalt sei er, Nemetschke, „immer lösungsorientiert. Weil wenn du mich als Anwalt ärgern willst, führen wir jahrelange sinnlose Prozesse, bis dir der Akt zum Hals raushängt.“ Im Gegenteil: In gut geführten Mediationen „findet auch der Anwalt seinen Platz“, weil eine rechtliche Beratung immer Sinn mache. Ein Mediationsverfahren sei dann wertvoll, wenn die verschiedenen Parteien erkennen, dass sich ihre Sichtweisen auf den Sachverhalt unterscheiden.

„Am allerwichtigsten ist, den konkreten Sachverhalt zu definieren“, erklärt Berger aus ihrem Fachgebiet, „denn oft habe ich das Gefühl, da streiten sich zwei Leute über verschiedene Dinge“. Wenn das Kernproblem von allen Parteien erkannt werde, sei „der Rest oft gar nicht schwer zu klären“.

Die ImmoLive-Community stellt ihre Fragen

Wie immer beim Webinar der größten Immobilien-Experten-Community im deutschsprachigen Raum, gibt es Fragen an das Panel aus dem ImmoLive-Chat. Die Expertinnen und Experten sprechen zu vielen Fragen: etwa zum Rechtsstreit bei „vererbten Immo-Anteilen, um den Immo-Wert zu errechnen“; wann es sinnvoll sei, als Mit-Eigentümer eigene Mittel in die Mediation zu investieren („Unbedingt! Ein Gerichtsverfahren ist immer teurer“); zur Mediation „als kleineres Übel“ in Zeiten der Wirtschaftskrise; und warum sich die handelnden Parteien bei einer Mediation die Kosten „am besten fair 50:50 teilen“.

Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) will mit Vorurteilen aufräumen: „Viele Leute glauben, sie gehen zur Mediation um einen Kompromiss einzugehen. Das ist nicht richtig.“ Berger malt ein Bild: „Es geht nicht um Schwarz-Weiß, und den Kompromiss als eine Stufe der Farbe Grau. Mediation ist hellblau, dunkelgrün, und vieles mehr!“

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beschreibt: „Nehmen wir – als Immo-Entwickler – die vielen Stunden her, in denen wir uns mit den emotionalen Befindlichkeiten aller Projektteilnehmer auseinandersetzen. Und stellen wir sie in Relation zu den Kosten für einen Mediator, der alle wieder auf Normaltemperatur runterbringt.“

Astrid Grantner (EHL) bringt die städtebauliche Relevanz in die Diskussion ein, etwa betreffend die Neugestaltung des Otto-Wagner-Areals im Westen Wiens. Dort sei es – bereits vor Beginn der Projektentwicklung – zur Einbindung der Bevölkerung gekommen. „Wenn Projekte mit solch großer Relevanz betroffen sind, hilft es auch die Anwohnerinnen und Anwohner mitzunehmen.“ Dort sei „ganzes Stadtviertel auf gutem Boden vorbereitet worden“, was das Tempo beschleunigt habe, sagt Grantner – das schlage sich natürlich auch auf den Preis nieder. (Mehr Informationen zur Mediation Otto-Wagner-Areal auf http://www.ows-mediation.at, Anm.)

Mediation kann nicht alle Konflikte lösen – hinkt die Gesetzgebung hinterher?

Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) meint: Selbst wenn eine Mediation nicht zur Einigung führe, sei zumindest der Sachverhalt geklärt. Wenn es zur Gerichtsverhandlung komme, „hat man zumindest Zeit gespart und alle notwendigen Sachverhalte bereits zusammengefasst“. Nicht jeder Konflikt lasse sich lösen – das stehe und falle aber nicht mit einer Mediation, denn „gewisse Konflikte sind unlösbar, damit muss man leben“.

Aber, und das ist Berger wichtig: „Falsch ist der Gedanke, dass von einer Mediation die Öffentlichkeit Bescheid weiß. Dem ist nicht so. Alle Beteiligten sind zur Verschwiegenheit verpflichtet.“ Eine Mediation sei ein privates, geheimes Verfahren mit strengen Regeln. Zumal: Der Mediator, die Mediatorin unterliegt beruflicher Verschwiegenheit, und könne somit in einem möglichen Gerichtsverfahren nicht als Zeuge einvernommen werden. „Das ist ein geschützter Raum, mit Vertraulichkeitsvereinbarungen“, bestätigt Anwalt Nemetschke.

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) beklagt: „Ich hole nicht zum Rundumschlag gegen die Regierung aus; die haben schon ein paar Sachen gut gemacht. Aber ihnen ist der Gesamtüberblick verloren gegangen.“ Es gebe einen „Förder-Wildwuchs“, unterschiedliche Förderrichtlinien, unklare Regelungen beim Fixkosten-Zuschuss, „die COFAG (Covid-Finanzierungs-Agentur, Anm.) fährt einen Schlingerkurs“, schlichtweg: „Es sind Grotesken“, sagt Nemetschke.

Neben der Kostenersparnis (Mediationen kommen im Schnitt auf ein Drittel weniger Kosten als ein klassisches Gerichtsverfahren) seien die Gerichte „derzeit sowieso überlastet. Es gibt manchmal schnelle Entscheidungen, aber die sind eine handverlesene Überraschung“, sagt Anwalt Nemetschke. „Unter den jetzigen Umständen erwarten wir Urteile im Frühjahr 2022“, und wenn es bis zum OGH hinauf lizitiert werde „dann in drei bis fünf Jahren“.

Spielt die Corona-Unklarheit in die Bewertung von Immobilien?

Astrid Grantner (EHL) sagt: „Ja, natürlich. Ich habe gerade einen solchen Fall auf dem Tisch.“ Bei einer Pattstellung zwischen Vermieter und Mieter bleibe nur der Ausblick in die Zukunft; das sei die „Glaskugel-Frage“ für den Bewerter in Zeiten der Pandemie, insbesondere im Feld der Hotel-Bewertungen. Hoffnung der Branche sei, auf die Tourismus-Zahlen des Jahres 2019 zurückzukommen – „da brauchen wir aber die entsprechenden Perspektiven“, insbesondere was Pachtverträge mit Umsatz-Komponenten beinhalten.

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) springt ein: „Die Judikatur sagt klar: Der Mieter kann den Vertrag vorzeitig kündigen, wenn das Mietobjekt unbenutzbar ist“. Da würden „einige Vermieter noch ihre blauen Wunder erleben“, prophezeit Nemetschke, und erinnert an die ersten solchen Fälle, die bei Gericht aufliegen.

„Klar, es macht einen Unterschied in der Bewertung“, sagt EHL-Grantner, „ob ich einen Pachtvertrag neu ausverhandeln muss oder einen neuen Mieter suche.“ Es folgen Fragen der möglichen Umnutzung („Von Hotel auf Wohnen“); allesamt eine Frage der Eigentümer-Strategie für das Objekt.

Ja, die Pandemie hat eine Auswirkung auf die Immobilien-Werte, beantwortet das Panel eine Frage aus dem ImmoLive-Chat. „Es gibt schon zahlreiche Banken, die sich aus diesem Business zurückziehen“, erinnern die Expertinnen.

Ich habe einen Streit. Wie gehe ich vor?

Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) erinnert an öffentlich zugängliche Listen an Mediatoren (Weitere Informationen auf https://mediatoren.justiz.gv.at/mediatoren/mediatorenliste.nsf/docs/home, Anm.), die von der österreichischen Justiz anerkannt werden. „Aber im besten Fall frage ich vorher einen Anwalt und gehe nicht blank hinein“, sagt Berger.

Zum Abschluss: Verändert sich in der Gesellschaft der Umgang mit Konflikten?

Melanie Berger (Adler&Berger Mediation) sagt süffisant: „Unterm Strich ist es uns Mediatoren egal, aus welchen Gründen die Leute kommen“ – aber natürlich gehe es um die Lösungsfindung – auch in Zeiten der Pandemie – und „mehr positive Menschen mit Erfahrung in der Lösungsfindung“.

Astrid Grantner (EHL) spricht zur Erwartungshaltung, dass die Pandemie neue, positive Entwicklungen auslösen könnte. „Die Pandemie wird große Umwälzung bewirken, da steckt viel Positives drin“ – das sei zum Teil richtig, die Größe der Erwartungshaltung werde aber überstrapaziert. „Wir haben ein Problem mit der Planbarkeit“, sagt Grantner, aber sobald ebendiese wieder gegeben sei – wann auch immer – „werden wir in Gewohnheiten von vorhin zurückkippen“.

Alfred Nemetschke (NHK Rechtsanwälte) sieht den „Schmerz der Pandemie noch nicht groß genug“ – aber wann gehen Wirtschafts-Betroffene zur Mediation? „Es wird immer klarer, wie die Verfahren ausgehen. Die Gesprächsfähigkeit der Beteiligten ist dafür nicht mehr gegeben.“ Als Anwalt freue sich Nemetschke über einen „unbeteiligten Dritten, nämlich einen Mediator“, der alle wieder zur „Gesprächsfähigkeit und an einen Tisch bringt“.

„Geordnet herauszukommen aus extremen Konfliktsituationen“, sagt Jurist Nemetschke, dafür ist die Mediation ein geeignetes Mittel.

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