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2021 – was erwartet uns? Die Meinungen aus der Immobilienbranche [IV.Teil]

Sie wollen wissen, wie es 2021 mit den Immobilienmärkten weitergeht? Dann lesen Sie die große Umfrage unter den heimischen ImmobilienexpertInnen. Wir präsentieren die ganz Woche Meinungen zur aktuellen Situation und zu den einzelnen Märkten.

Ari Benz, SQUAREBYTES, über Preisentwicklung und Digitalisierung

Grundsätzlich habe ich mir schon im Jahr 2020 gedacht: Wo soll das preislich noch hinführen? Mittlerweile bekommen wir doch schon einige Projekte auf den Tisch, und daher können wir sehen, was zu welchem Preis in Wien gebaut wird. Dies gibt uns einen kleinen, aber guten Überblick über das Marktgeschehen. Die Antwort ist sehr deutlich: Es wird teurer. Während unsere Eltern und Großeltern sich noch Eigentum ersparen konnten, ist das bei uns (ich bin Ende 30) fast unmöglich geworden.

Aber: Es wird immer schwerer, Projekte vor allem in der gehobenen Preisklasse zu verkaufen, wenn nicht etwas Besonderes geboten wird.  

Was wir auch sehen, ist, dass die Bauträger vermehrt auf die Randlagen, auf die Speckgürtel der großen Städte setzen – Wien ist hier ein gutes Beispiel.

Thema Digitalisierung: 

Das Jahr 2020 war stark von der Corona-Pandemie geprägt. Digitale Inhalte und Möglichkeiten zur Darstellung sind gefragter denn je. Jeder versucht, möglichst viel im Internet abzubilden, was uns grundsätzlich sehr geholfen hat. Im ersten Lockdown gab es noch eine stark abwartende Haltung. Im zweiten Lockdown kam es zu einer „Es kann doch noch etwas dauern“-Phase. Und nun sind aus unserer Sicht endgültig alle davon überzeugt, dass sich das Leben massiv ändert und nicht mehr so wie früher sein wird. 

Um ein Beispiel zu nennen: Mit unserem Projektpartner Eyemaxx kann man Büros, die vermietet werden, digital besichtigen. Diese können individuell eingerichtet werden, und die App erleichtert die Entscheidungsfindung auf diese Weise erheblich. 

Oder bei der D-City: Hier haben wir im Durchschnitt 30 Kilometer von Wien bzw. der Donau-City-Platte modelliert. Die Kunden, die hier neue Immobilien kaufen, können sich die Wohnungen mittels App oder Multitouch-Tisch ansehen, konfigurieren und die echte Aussicht und Raumaufteilung der Wohnungen erleben, lange bevor sie eingerichtet werden. Das gibt extrem viel Sicherheit. 

Als wir vor fünf Jahren SQUAREBYTES gegründet haben, waren viele unserer Kunden „first mover“. Das hat sich nun geändert. Jetzt kommen auch jene, die nicht immer auf den neuesten Trend aufspringen. Für das Jahr 2021 sind wir positiv gestimmt, da die Betrachtung, Entscheidungsfindung und Emotionalisierung von Immobilien vermehrt digital stattfindet. Vor allem hat sich das Interesse, eine Wohnung immersiv zu erleben und zu besichtigen, massiv erhöht. Die Möglichkeiten und Technologien haben sich ebenfalls weiterentwickelt, und wir decken so gut wie alle Bereiche im Immobilienverkaufsprozess ab.  

Da wir aber auch nicht stehenbleiben, sondern uns stetig weiterentwickeln, widmen wir das Jahr 2021 der Hardware. Das bedeutet, wir möchten das Problem angehen, dass nicht jeder das neueste Handy, den besten Computer oder sogar eine VR-Brille zu Hause hat, und bereiten dahingehend gerade neue Lösungen vor.   

Knut Drugowitsch, TRIO Development, über neue Wohnideen

Da irgendwann das Sponsoring der Regierung (zwangsläufig) aufhören wird, wird es in einigen Branchen – insbesondere im Tourismus und in der Gastronomie – zu einem gewissen Bereinigungsprozess kommen. Es wird sich daher der Fokus auf die Nachnutzung dieser Liegenschaften richten.

Der Trend zu Immobilien, die sowohl in der Realisierung als auch im Betrieb eine Reduktion des CO2 Ausstoßes versprechen, wird weiter anhalten. Die Wertigkeit der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien wird in der Immobilienbranche steigen.

Beim Wohnen werden vermehrt Projekte entstehen, welche die sozialen Aspekte, die Gesamtatmosphäre der Immobilie, das damit verbundene Lebensgefühl und alternative Mobilitätsformen berücksichtigen.

Unter dem Eindruck der Krise hat sich gezeigt, dass der eigene Wohnraum – innen wie außen – an Bedeutung gewinnt. Er wird zum Rückzugsort, aber gleichzeitig auch zum Rahmen für soziale Kontakte, wobei Kommunikationszonen und ansprechend gestaltete Außenbereiche wichtiger werden. Wohnangebote ohne eigene Außenbereiche und private Freiräume werden schwer bis kaum vermittelbar sein. Je mehr Bezug zur Natur möglich ist und je mehr natürliche und hochwertige Materialien verwendet werden, desto größer wird die Nachfrage nach derartigen Wohnangeboten sein.

Der Trend von Investitionen in Wohnimmobilien wird auch 2021 anhalten. Investitionen in Sachwerte und Werterhalt geben persönliche Sicherheit in unsicheren Zeiten – und Immobilien sind und bleiben dafür erste Wahl.

Alexander Fenzl, OPTIN Immobilien, über den Büromarkt

Viele wird überraschen, dass die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt trotz Lockdown-Phase und des schwierigen Umfelds auf demselben Niveau gehalten wurde wie im Jahr 2019. Wie auch 2020 werden Neubau-Büros in den besten Lagen mit guter Anbindung und starker Infrastruktur am Standort stark nachgefragt sein. Büros werden zukünftig einen Hub-Charakter annehmen und weiterhin für alle Stakeholder in den Unternehmen identitätsstiftend sein. Das Homeoffice wird erhalten bleiben, aber Innovation, Employer-Branding, Coaching/Führung werden auch in Zukunft im physischen Büro stattfinden. Echtes soziales Leben kann nur bei einem persönlichen Treffen stattfinden.

Wir erwarten, dass sich 2021 die bestehenden großen Projekte wie QBC, Austria Campus und Quartier Lassalle füllen werden und erste Vorverwertungen in FRANCIS, WEITBLICK und DC2 stattfinden werden. Aber auch Büros in B-Lagen werden durch preissensiblere Mieter, die zudem nur kürzere Bindungen eingehen können – wie z. B. Schulungsunternehmen – nachgefragt werden.

Insgesamt erwarten wir 2021 mehr Aktivität, aber eine insgesamt geringere Vermietungsleistung, da Großvermietungen wie ÖBB, KAV oder AUVA im Jahr 2020 derzeit nicht absehbar sind.

Romina Jenei, RegioPlan Consulting, über den Einzelhandel

Der generelle Trend im stationären Handel zeigt nicht nur wegen Corona, dass sich Produkte, die wir „nicht brauchen“, besser über Emotionen verkaufen lassen, die der Online-Handel wiederum weniger leicht erzeugen kann. 

Viele Händler waren schon vor der Corona-Krise instabil und haben auf die sinkenden Umsatzzahlen (Stichwort Online-Handel) mit Verkleinerungen der Verkaufsflächen reagiert. Aus heutiger Sicht sind allein in der Bekleidungsbranche rund 700 Standorte gefährdet. Dies entspricht zehn Prozent der (gesamten) Verkaufsflächen bei den filialisierten Bekleidungshändlern, die, wenngleich sie derzeit unter dem Schutzschirm sind, von Insolvenz oder anderwärtig bedroht sind. Im schlimmsten Fall könnten in den nächsten Jahren bis zu 25 Prozent der Verkaufsfläche (Bekleidung) wegfallen – wenn es keine Konzepte gibt, die bereits auf schrumpfende Zielgruppen setzen, oder wenn ein Unternehmen veraltet ist bzw. einen schlechten Standort hat.

Die Zahl der expandierenden Unternehmen schrumpft, in vielen Branchen dürfte dies jedoch glücklicherweise ein kurzfristiger Trend sein. Sobald die Normalität zurückkehrt und sich die Wirtschaft erholt, werden Menschen wieder vermehrt die Gastronomie, Freizeitangebote und andere Dienstleistungen nutzen.

Empfehlungen

Zweifellos ist Corona der Anlass für gravierende Veränderungen im stationären Handel, doch handelt es sich lediglich um eine Beschleunigung, die Ursachen liegen tiefer. Der Einkauf, der via Internet immer und überall stattfinden kann, nötigt den stationären Einzelhandel zum Handeln (sic!). 

Was der Handel braucht, ist eine Funktionsanreicherung. 

Auf der Ebene der einzelnen Geschäfte sind Anpassungen nötig, insbesondere in den Innenstädten und Einkaufszentren. 

Es geht darum, den Kunden, die ja nicht mehr kommen müssen, ausreichend Gründe zu geben, dennoch kommen zu wollen.  

Dazu gehört:

• Frequenzen schaffen (diverse Dienstleistungen im Shop)

• Events schaffen (neu, anders)

• Internet und Social Media für sich nutzen (von Click & Collect bis zu Influencer und Communities schaffen)

• Gastronomie, Kultur, Entertainment integrieren (Stichwort Aufenthaltsqualität)

• echte Beratung anbieten

Isabella Reinberg, Reinberg & Partner Immobilienberatung, über Bewertung

Covid-bezogen wird die persönliche Befundaufnahme bei den Bewertungen zu überlegen sein, Alternativen sind zu bedenken. Proptech stellt in diesem Fall definitiv eine Unterstützung dar.

Weiters werden Apps zur Unterstützung herangezogen, die bei der Befundaufnahme virtuell einen Plan erstellen, wobei dann ein Vergleich von Plan-Ist-Zustand und Soll-Zustand ermöglicht wird (hier stellt sich die Frage, ob Baubewilligungen dann noch eingesehen werden müssen). Diese Apps könnten im Zuge der Befundaufnahme ein Vermessen der Flächen nach Quadratmeter innen (ergo auch Kubikmeter) ermöglichen.

Für den äußeren Augenschein werden Drohnen eingesetzt.

Die Befundaufnahme wird sich einer Due-Diligence-Prüfung annähern.

Ergänzend erhöhen sich die Datenmengen und damit verbunden der Aufwand der Datenverarbeitung, wobei sich in dem Zusammenhang die Frage stellt, wer die Datenverarbeitung modelliert (fachliche Qualität).

Wie wird mit der Entwicklung zu negativen Zinsen umgegangen? Früher war die Rendite bei geringstem Risiko bei null, jetzt ist die Rendite bei geringstem Risiko unter null. (Vgl. deutsche Bundesanleihe. Kommt das auch bei der Immobilienbewertung, und wenn ja, wann?)

AVM werden an Stellenwert gewinnen, es kommt zur Automatisierung der Bewertungen. Hier stellt sich die Frage, wer die Modelle macht (fachliche Qualität). Möglicherweise werden die Bewerter nicht selbst in der Bewertung aktiv tätig sein. In China werden seit Jahren AVM verwendet, die jedoch von den Bewertungsunternehmen selbst erstellt wurden. Das funktioniert auch deshalb, da es in China eine Vielzahl von gleichartigen Objekten gibt und daher das Vergleichsdatenmaterial global verarbeitet werden kann.

Was jedenfalls stabil bleibt, ist die Notwendigkeit von Vergleichswerten. Ohne Vergleichswert gibt es keinen Markt- oder Verkehrswert.

Neue Bewertungsansätze, denn gewisse Parameter werden stärker bzw. schwächer gewertet

Freiflächen werden wieder relevanter, die Nachfrage nach Einfamilienhäusern steigt. Der Pandemieeffekt hat die Nachfrage absacken lassen, nun geht es wieder in Richtung Sicherheit.

Es zählt die Nachhaltigkeit in Bezug auf die Ökologie ebenso die wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Damit verbunden sind eine hohe Drittverwendungsfähigkeit und eine Ressourcenschonung, bezogen auf Flächen (etwa der große Parkplatz beim Lebensmittelhandel), wobei großflächige Flächen verbraten werden. 

Infrastruktur: Was nutzt uns die beste Infrastruktur, wenn man sie nicht nutzen kann (Shutdown)? Stattdessen wird wichtiger, dass man logistisch gut erreichbar ist und nahe Möglichkeiten der Logistik zur Verfügung hat (z. B. Postboxen). Logistik erhält einen höheren Stellenwert. 

Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien, über „Wohnworking“ und allgemeine Entwicklungen

Das Überdenken der Wohnsituation ist in allen Gesellschaftsschichten ein Thema. Das betrifft die Freiflächen und die Wohnungsgröße, wobei sich die Tendenz, an den Stadtrand zu ziehen, weiter fortsetzen wird. Einige Kollegen aus Niederösterreich berichten, dass in ihrer Umgebung die verfügbaren Objekte so gut wie weg sind. Die Menschen wollen nicht nur wohnen, sondern auch Natur in ihrem Umfeld, um etwa Sport im Freien zu betreiben.

Wichtig ist in diesem Fall, dass die Immobilie gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist. Eine Tendenz der kommenden Jahre werden Wohnorte sein, die vom Arbeitsplatz noch weiter weg liegen als bisher. Das könnte sogar so weit gehen, dass eine Zugfahrt von zwei Stunden und mehr (mit direkter Anbindung und ohne Umsteigen) in Kauf genommen wird, wenn man zwei bis drei Tage am Arbeitsort ist und dann wieder nach Hause fährt. Wir haben zum Beispiel einen Kunden, der in Tirol wohnt und in Wien arbeitet. Dieses „Wohnworking“ wird uns erhalten bleiben und unsere Arbeitswelt in den kommenden Jahren sicherlich noch weiter verändern. Man trifft sich zwei oder drei Tage im Büro, um Gespräche zu führen. Das Treffen, das Miteinander, der soziale Kontakt ist enorm wichtig, aber es ist nicht notwendig, dass man sich wegen jeder Kleinigkeit zusammensetzt.

In den Büros werden wir daher mehr Kommunikationsflächen haben, es wird lockerer werden, entsprechend werden sie anders aussehen.

In diesem Zusammenhang ist es auch ein mögliches Szenario, dass Arbeitgeber in den Büros selbst Nächtigungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen. Das ist ja eigentlich schon gelebte Praxis. Zahlreiche Handwerksbetriebe, die in den Städten größere Aufträge abwickeln und aus dem Umland kommen, haben für ihre Mitarbeiter oft Schlafmöglichkeiten am Arbeitsort.

Der von der WKO aus der Taufe gehobene „Marktplatz“ für alle Maklerinnen und Makler wird im Jahr 2021 ein ganz wichtiges Tool werden. 

Das Besteller- und Auftraggeberprinzip wird sicherlich ein Thema werden.

Wichtig wäre auch, das Wohnrecht neu denken – das wäre politisch ein Thema.

Allgemein spüre ich eine gewisse Zurückhaltung bei den Kunden. Die Menschen sind verunsichert, und viele warten einmal ab – sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf.

Marcus Weixelberger, andys.cc, über Trends am Büromarkt

Trend zu mehr Flexibilität im Büromarkt

Flexibilität und rasche Anpassungsfähigkeit sind Trends, die 2021den Büromarkt in den Bereichen Infrastruktur, Ausstattung und Mietmodellierungen verstärkt bestimmen werden. Es ist offensichtlich, dass sich Planungszeiträume verkürzen und der Bindungswille zurückgeht, nicht zuletzt aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Maßnahmen wegen Covid-19. Die Anzahl der verfügbaren bzw. benötigten Arbeitsplätze in Offices schwankt stark und wird sich auch im kommenden Jahr nicht stabilisieren, daher sind flexible Angebote gefragter als je zuvor. Alte Denkmuster müssen aufgebrochen werden, denn das Modell, fixe Büromieten zu definieren und starre Mietverträge abzuschließen, wird sich an die neue, flexible Arbeitswelt anpassen müssen. Im Fokus werden monatlich anpassbare Modelle stehen, die sich nach dem individuellen Bedarf an Arbeitsplätzen richten und die wirtschaftlichen Risiken von UnternehmerInnen minimieren.

Professionelle Ausstattung und Infrastruktur

Die veränderte Arbeitsweise durch die starke Zunahme von Videokonferenzen, kurzen Stand-up-Meetings und die Tatsache, dass Remote Working den derzeitigen Arbeitsalltag bestimmt, nehmen nicht nur Einfluss auf Unternehmensprozesse. Zunehmend verändern sich auch die Ausstattung unseres Arbeitsplatzes und die infrastrukturellen Rahmenbedingungen in Büros. Der steigende Bedarf, stundenweise Büroräumlichkeiten zu mieten, zur Überbrückung der Zeit zwischen Terminen oder um ein kurzfristig ein Arbeitsumfeld zu haben,, unterstreichen diese Entwicklungen. Zwar können diese Entwicklungen auf das Fehlen der Gastronomie zurückgeführt werden, aber ergänzend auch auf die steigende Nachfrage nach professioneller Infrastruktur. 

Arbeiten im Homeoffice

Die bis dahin sehr umstrittene Möglichkeit eines Arbeitsplatzes in den eigenen vier Wänden hat sich 2020 zu einem absoluten Must-have entwickelt. Viele Unternehmen versuchen nach wie vor, eine passende Lösung für die professionelle Etablierung des Homeoffice in ihren Reihen zu finden, obwohl Themen wie beispielsweise das ungeeignete ergonomische Mobiliar und die unpassenden Raumgrößen ungelöst bleiben. Wissend, dass Homeoffice ein fixer Bestandteil unseres Arbeitstags bleiben wird, gilt es darauf zu achten, dass unterdimensionierte technische Ausstattung, schlechte bzw. nicht redundante Internetverbindungen und fehlender sozialer Kontakt Nebenwirkungen mit sich bringen können. Da die Bereitschaft einer längeren Anreise zum Arbeitsplatz mittels öffentlicher Verkehrsmittel jedoch durchwegs abnimmt, ist es unumgänglich, dass sich ArbeitgeberInnen professionelle Konzepte überlegen, um ihren MitarbeiterInnen flexible Arbeitsumfelder in ihrer direkten Nähe zu ermöglichen. 

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