Schlagwort: Verdichtung

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Wiederbelebung der Stadtzentren – aus Donuts müssen Krapfen werden!

Die verwinkelte Altstadt, der belebte Marktplatz oder das idyllische Dorfzentrum. Diese Bilder haben wir im Kopf und empfinden sie als schön. Aber warum? Ist es die Architektur? Sind es die Materialien und Oberflächen? Das Wesentliche ist nicht die gebaute Welt, sondern es sind die Menschen, die in dieser Welt leben und die Atmosphäre mitgestalten: ihre Stimmen, verschiedene Szenen, Flaneure und Geräusche, eine angenehme Form von Hektik. Ein Platz ohne Menschen ist nicht nur leer, sondern auch leise. Wenn Menschen den öffentlichen Raum beleben, machen sie ihn für sich selbst lebenswert.

Der Autor

Roland Gruber

Roland Gruber, geboren 1972 in Bad Kleinkirchheim in Kärnten, Studium der Architektur in Linz und Zürich sowie Studium Kulturmanagement in Salzburg. Mitgründer, Partner und Geschäftsführer von nonconform, einem Büro für Architektur und partizipative Raumentwicklung an den Standorten Wien, Berlin, Bayern, Oberösterreich, Kärnten und Steiermark. Er ist auch Mitinitiator und Kurator der nonconform Leerstandskonferenz, Mitgründer und […]

Was führt die Menschen in das Zentrum ihrer Stadt, ihrer Gemeinde oder ihres Dorfes? Sie gehen nicht dorthin, weil sie gerne spazieren gehen, sondern um ihre Grundbedürfnisse zu befriedigen. Im pulsierenden Herzen eines Ortes waren seit jeher wichtige Funktionen des täglichen Lebens angesammelt. Vom Wohnen über das Arbeiten bis zum Einkaufen und zur Freizeit. Viele dieser unterschiedlichen Nutzungen kann ein funktionierendes Zentrum in unmittelbarer Nachbarschaft ermöglichen. Nicht selten wird ein städtisches Gefüge deshalb mit etwas Lebendigem verglichen: Die Ortsmitte hält eine Stadt oder ein Dorf zusammen und versorgt sie wie das Herz seinen Organismus.

 

Aber stimmt das eben beschriebene Bild heutzutage noch?

Noch nie stand die Herausforderung, wie mit den Leerständen im Zentrum der eigenen Stadt oder Gemeinde umzugehen ist, an so zentraler Stelle der gesellschaftlichen Diskussion wie jetzt. Denn das Phänomen der aussterbenden Orts- und Stadtkerne ist nicht zu übersehen. „Durch die rapide Überalterung im ländlichen Raum und die jahrzehntelange monofunktionale Siedlungserweiterung an den Ortsrändern kommt es schnell zum Donut-Effekt“, erklärt Hilde Schröteler-von Brandt, Professorin an der Universität Siegen in Deutschland. „Das bedeutet, dass sich zuerst die identitätsprägenden Ortszentren leeren. Wo die Einwohner fehlen, rutschen auch die Handelsflächen mit ins Donut-Loch.“

Zentrum vs. Rand: Eine echte Herausforderung für europäische Orte

Dass Stadt- und Dorfzentren verstummen, hat viele Gründe – ein wesentlicher ist die gestiegene Automobilisierung der letzten Jahrzehnte, durch die sich viele vitale Funktionen an die Ortsränder verlagerten und die Nutzungstrennung forciert wurde. Zuerst entstanden ausgedehnte Einfamilienhausgebiete, bald folgten die Handels- und Einkaufszentren, und mittlerweile finden sich da und dort auch Verwaltungs- oder Gesundheitseinrichtungen in peripheren Lagen.

Donut-Effekt ruiniert die Gemeinden

Denn der Donut-Effekt – die Verlagerung an den Rand und die damit einhergehende Verödung der Zentren – ruiniert die Gemeinden. Er entzieht den Orten ihren Boden und ihre Identität und macht sie für kommende Generationen unattraktiv. Wir brauchen ein umfassendes Bewusstsein für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden. Das wird zwar in vielen Papieren formuliert und gefordert, jedoch werden nach wie vor täglich durchschnittlich rund 80 Hektar in Deutschland bzw. 20 Hektar in Österreich verbaut, was mit 100 Fußballfeldern in Deutschland bzw. 30 Fußballfeldern in Österreich gleichzusetzen ist. Trotz hohem Leerstand in gut erschlossenen Ortskernen werden die meisten dieser neuen Einfamilienhaus- oder Gewerbegebiete in flächenverbrauchenden neuen Baugebieten am Ortsrand umgesetzt.

Es wäre jedoch wesentlich klüger und vor allem auch ressourcenschonender, unsere verödeten Orts- und Stadtzentren mit kreativen und zeitgemäßen Formen von Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit zu beleben, vorhandene Gebäude und Flächen zu nutzen, umzubauen, weiterzubauen oder, wo noch Platz ist, neu zu bauen. Diese kompaktere Bauweise und höhere Dichte sowie die dabei entstehenden Nutzungsdurchmischungen dämmen den Flächenverbrauch ein und sind essenziell für den Sozialraum der Menschen und auch für ein intaktes Ortsbild.

Wir brauchen einen Krapfen-Effekt!

Es ist dringend an der Zeit, dass aus Donuts Krapfen werden! Das leere Donut-Loch soll mit innovativen Füllungen wieder genießbar werden, weil wir von einer Sache auch Abschied nehmen müssen: Der Handel in seiner klassischen Form ist nicht mehr zurückzuholen, er ist verloren. Jetzt geht es darum, neue Krapfenfüllungen zu finden. In der Mitte, im Zentrum darf kein Loch, keine Leere sein. Hier braucht es die Fülle des Lebens. Damit das süße Leben wieder in die Ortszentren zurückkehren kann, sind ein umfassendes Bündel an Maßnahmen und vor allem das Rückgrat und die Ausdauer der handelnden Personen vor Ort notwendig – Ziel: der „Krapfen-Effekt“.

An oberster Stelle steht das Bekenntnis der Politik und Verwaltung zu Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Das bedeutet: volle Konzentration auf die Stärkung der Ortsmitten und die Potenziale der Nachverdichtung im Bestand und eine klare Absage an die Zersiedelung im Speckgürtel, die „den Donut“ fördert.

Eine Vielzahl an Ideen gemeinsam entwickeln

Ein weiterer Schritt ist es, die Bürgerschaft mit mutiger Öffentlichkeitsbeteiligung zum gemeinsamen Weiterdenken zu motivieren und mit ihr eine Vielzahl an Ideen gemeinsam zu entwickeln. Das ist ein entscheidender Schritt in Richtung eines umfangreichen Raumrezepts, mit dem sich am Ende die ganze Gemeinde wohlfühlt. Die Bürgerinnen und Bürger sind vom ersten Akt der Ideenfindung bis zur konkreten Umsetzung als Experten für den eigenen Ort in die Veränderungsarbeit einzubeziehen. Gleichzeitig muss das Bewusstsein in der Bürgerschaft für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden umfassend geschärft werden.

Der Zentrumskümmerer

Der dritte Schritt zum Krapfen-Effekt ist die Installierung eines Zentrumskümmerers. Es hat sich gezeigt, dass für eine erfolgreiche Ortskernbelebung ein sogenannter Kümmerer benötigt wird, der dafür Sorge trägt, dass die im Masterplan vorgesehenen Projekte bedarfs- orientiert und zeitgemäß umgesetzt werden. Diese Person stellt nicht nur das Gesicht des Veränderungsprozesses dar, sondern hat auch die Aufgabe, die richtigen Menschen in den richtigen Situationen zusammenzubringen, offen zu sein für neue Ideen und Vorschläge weiterzuentwickeln, nützliche Netzwerke aufzubauen, Wissen sichtbar zu machen, im Hintergrund die Fäden zu ziehen und Umsetzungen zu managen. Das alles ist notwendig, um eine neue Kultur der Erdgeschoßnutzungen in die Innenstädte und Ortskerne zu bringen, von denen man bis dato vielleicht noch nicht einmal wusste, dass es sie gibt. Ein richtiger Zentrumskümmerer sieht in der Innenstadtstärkung nicht nur einen Job, sondern auch eine Berufung.

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Der Wertewandel und die Immobilie

Wir leben in einer Zeit mit einer sich schnell verändernden Gesellschaft. Diese Veränderungen machen auch vor der Immobilie nicht halt und stellen uns vor neue Herausforderungen.

Ich stelle in den vergangenen Jahren eine Wertewandel in Bezug auf Immobilien fest. Das Wohltuende an den letzten wie bis drei Jahren ist die Tatsache, dass man wieder erkannt hat, dass die Realwirtschaft mit Dingen, die man angreifen und bauen kann, mehr Wert hat als der bloße Gedanke an eine Immobilie auf einem Stück Papier. Die Immobilie ist vom Finanzinstrument wieder zum Investitionsgut geworden. Ich bemerke, dass die Immobilie nicht mehr ein börsengehandeltes Wertpapier ist, aber weiterhin vor allem im mehrgeschoßigen Bau– zu Recht– ein Investitionsgut darstellt. Die Immobilie ist der Ausdruck des Wunsches nach Sicherheit und Geborgenheit. Außerdem stehen wir vor einem einschneidenden demografischen Wandel beziehungsweise sind schon mitten drin. Es ändert sich die gesamte Gesellschaft. Es gibt sehr viele unter 24 Jahren und einen großen Anteil über 50. Die Lebenserwartung steigt und die statistische Lebenserwartung bei den Männern liegt zwischen 78 und 80, bei den Frauen zwischen 82 und 85. Je nachdem, wann sie geboren wurden: Denn wer ab 2000 geboren wurde, kann durchaus auch 90, 95 oder gar 100 Jahre alt werden. Mit 34,1 Prozent sind im österreichischen Durchschnitt mehr als ein Drittel der Haushalte Singlehaushalte– in Wien ist der Anteil noch höher. Tendenz stark steigend.
Zudem leben wir in einer aufgeklärten, schnelllebigen Zeit, die von einem permanenten Wertewandel betroffen ist. Wir leben mit Lebensabschnittspartnern manchmal länger, manchmal kürzer.
Das sind alles Themen, welche die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren und Jahrzehnten beschäftigen werden.

Die klassischen Reihenhaussiedlungen am Stadtrand, wie wir sie aus den 70er und 80er Jahren kennen, spüren diesen Wandel besonders. Wenn eine Ehe nach durchschnittlich neun Jahren geschieden wird, stellt sich die Frage: Was passiert dann mit dem Haus? Keiner der Ehepartner kann es sich leisten, es alleine zu bewohnen, und dann sind ganz andere Wohnlösungen gefragt. Überhaupt sind Zwischenstädte eine sehr kostspielige Lösung– also jene Gegenden, die nicht mehr Stadt, aber auch noch nicht Land sind. Sie brauchen für fast alle Wege ein Auto, vielleicht sogar zwei, wenn sie Kinder haben– sie haben lange Wege in die Schule oder in den Kindergarten oder zum Einkaufen. Daher ist es unumgänglich, die städtische Diskussion über eine sinnvolle Verdichtung führen. Die Verantwortlichen müssen Mut zur Lücke haben und die Öffentlichkeit muss den öffentlichen Raum wieder zurückerobern, denn die öffentlichen Plätze dienen der Kommunikation. Momentan sprechen wir von öffentlichen Räumen, aber wir gehen auf die Straße und fühlen uns fremd. Der wesentliche Parameter ist: Wie kann ich verdichten und trotzdem den Spagat zu einer lebenswerten Stadt schaffen? Denn die Stadtagglomerationen erleben einen Bevölkerungszuzug und wachsen und eine wesentliche Voraussetzung für die Zukunft ist es, eine lebenswerte Stadt zu haben.

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