Schlagwort: Finanzmarkt

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© @FreedomTumZ via Twenty20

Finanzmarktpolitik drückt auf Immobilien – Zinsen steigen, Renditen fallen

In Österreich prägten 2019 die stagnierenden Zinsen auf verschiedene Weise den Immobilienmarkt. Die dadurch verursachten steigenden Preise lassen die Renditen schwinden und zwingen die Investoren und Bauträger auszuweichen.

Die internationale Finanzpolitik ist es, die im heurigen Jahr den Takt in der Immobilienwirtschaft in Österreich vorgab. „Wir haben auf Jahre hinaus Prognosen, dass die Zinsen nicht steigen werden“, so SIGNA-Geschäftsführer Christoph Stadlhuber: „Das macht Developments und Investments klarer kalkulierbar.“ Investoren suchen daher den sicheren Hafen in Immobilien. Und das um (fast) jeden Preis. Ein typisches Beispiel dafür „war sicherlich der Verkauf des Hilton an ein koreanisches Konsortium“, so Michael Mitterdorfer, geschäftsführender Gesellschafter bei Alosima Capital. Um 334 Millionen Euro wechselte das Hotel seine Besitzer, und der neue Eigentümer möchte noch einmal rund 67 Millionen Euro in das Hotel investieren. Dieser Kauf zeige zwar die Bewertung der Hotelimmobilien vonseiten der Asiaten – vor allem mit Blick auf die anschwellenden Tourismusströme aus China –, allerdings auch, dass „es keine Alternativen zur Zinspolitik gibt“, meint Michael Mitterdorfer. Getrieben von der Geldmarktpolitik rechnet der ehemalige Chef von Amisola – die Immobiliengesellschaft der Karl-Wlaschek-Privatstiftung – damit, „dass es daher weitere Renditesenkungen geben wird“.

Auf der Spur der Investoren

Die Geldmarktpolitik treibt aber nicht nur die Preise nach oben, sondern auch die Investoren in die Bundesländer. 2019 suchten sie bereits intensiv, wobei nicht nur die hohen Preise, sondern auch das gesunkene Angebot in Wien eine wesentliche Rolle spielen. Dass die Investoren ihren Fokus auch außerhalb Wiens legen, „hat uns dazu veranlasst, in Linz ein Büro zu eröffnen“, so Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE. Das Linzer Büro soll den oberösterreichischen Zentralraum abdecken. Sollte sich die Nachfrage der Investoren noch weiter verlagern, so wäre auch „weiter westlich ein weiterer Standort möglich“, blickt Ridder in die Zukunft.

Wohnbauträger kaufen in Niederösterreich

Die Preise treiben allerdings nicht nur die Investoren aus Wien, sondern auch die Wohnbauträger. „Ich hätte nicht geglaubt, dass die Liegenschaftspreise weiterhin so steigen würden“, sagt der Geschäftsführer der SÜBA, Heinz Fletzberger. Bereits 2019 hat man begonnen, nach Niederösterreich auszuweichen. „Wir haben zum Beispiel in Wiener Neustadt, Krems, Tulln, Stockerau oder St. Pölten einige Liegenschaften gekauft. Das sind Städte, die durch ihre Bedeutung, Größe und Lage dafür prädestiniert sind, dass hier Projekte entwickelt werden“, so Fletzberger. Das Unternehmen war aber nicht das einzige, das über Wien hinaus expandiert hat. Walter Hammertinger, Geschäftsführer der Value One Development: „Wir haben innerhalb des Viertels Zwei viel Know-how aufgebaut, das wir jetzt im Großraum Wien bei neuen Projekten anwenden wollen.“

„Großraum“ Wien

Wobei der Großraum Wien weit gedacht wird. Entscheidend ist, dass die Städte mit dem öffentlichen Verkehr gut an die Bundeshauptstadt angebunden sind und die Grundstücke etwas Besonders bieten müssen. Heinz Fletzberger: „Die von uns erworbenen Liegenschaften liegen entweder im Herzen der Städte oder wie in Krems in einer wunderschönen Lage.“

Extrinsisch & intrinsisch

Wir sprechen zwar schon lange von Nachhaltigkeit, aber diese ist „heuer definitiv angekommen“, meint Daniela Witt-Dörring, Partnerin bei Weber & Co. Rechtsanwälte. Zwar haben die Projektentwickler immer „Wert auf ein Zertifikat gelegt“, so die Anwältin, aber ausschlaggebend dafür war hauptsächlich die Nachfrage vonseiten der internationalen Käufer. Das hat sich verändert, wie Daniela Witt-Dörring meint: „Früher wollten die Projektentwickler die Anforderungen der Fonds erfüllen, jetzt machen sie es aus eigenem Antrieb.“

Ein Meilenstein wird wohl auf 2020 verschoben: Die gesamte Immobilienwirtschaft wartet nämlich gespannt auf die Bildung der neuen Regierung – die neue Konstellation wird wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben.

Rückblick:

Das sagten die Marktteilnehmer 2018:

Thomas Rohr, Immorohr Immobilien

„Kleine Brötchen sind sexy“, findet Thomas Rohr, geschäftsführender Gesellschafter von Immorohr Immobilien, und meint damit das Engagement der institutionellen und zahlungskräftigen privaten Investoren, die den Wohnbau für sich entdeckt haben.

Silvia Wustinger-Renezeder

„Die Investments aus Deutschland haben heuer im Wohnbau rund 60 Prozent ausgemacht“, sagt Silvia Wustinger-Renezeder, geschäftsführende Gesellschafterin von 6B47 Wohnbauträger.

Chrisitan B. Maier, Karl-Heinz Strauss, Johannes Wenkenbach

Für Karl-Heinz Strauss, den CEO von PORR, ist die neue Bauordnung „der Bock des Jahres“, der geschossen wurde.

Sigrid Oblak, Geschäftsführerin

Sigrid Oblak, Geschäftsführerin der Wien Holding: „Das Markanteste im heurigen Jahr war die Preisgestaltung bei den Ausschreibungen. Diese haben nicht mehr unseren Kostenschätzungen entsprochen.“

Wolfdieter Jarisch

Für den anhaltenden Boom des studentischen Wohnens steht wohl der Verkauf des DC 3 Tower Ende Oktober von der S+B-Gruppe an die amerikanische Investmentgesellschaft Greystar.

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Das gleiche System

Finanzkrisen laufen fast immer nach dem selben System ab. Die aktuelle ist aber weitaus gefährlicher, da sie noch einen zusätzlichen Effekt eingebaut hat: Die weltweite Vernetzung der Märkte. Lösung gibt es allerdings nur eine.

Das gleiche Grundschema

Interessanterweise folgen seit Jahrhunderten alle Finanzkrisen dem gleichen Grundschema, und dennoch haben die Menschen bisher nichts daraus gelernt. Prinzipiell liegt dies in der Natur des Menschen: Es ist die Gier, die ihn treibt, und daher stellt er Vermutungen über die Zukunft an, die oft fehlerhaft sind. Zum Beispiel: Die US-Immobilienpreise gehen immer und endlos weiter aufwärts. Schon im Mittelalter gab es Zusammenbrüche und Wirtschaftskrisen und die kommerzielle Überdehnung trug einiges dazu bei– die Grundlage einer Wirtschafts- beziehungsweise Finanzkrise liegt in der Ausdehnung endloser finanzieller Ansprüche auf eine endliche, reale Wirtschaft. Filialen im In- und Ausland, riskante Jumbo-Kredite und hochspekulative Anlagen ähnelten in vielen Punkten heutigen Großbanken und rissen schon vor fast 600 Jahren die Medici in den Abgrund.

Tulpenzwiebel und sichere Anlagen

Der holländische Tulpenwahn von 1637– als Tulpenzwiebeln ein hochriskantes Spekulationsobjekt wurden– ist der Prototyp für viele spätere Finanzkrisen und gilt als frühe und exemplarische Spekulationsblase. So seltsam uns heute dieses Szenario anmutet, so seltsam dürfte einem Tulpenzwiebelhändler die Situation vorkommen, komplett uneinbringbare Kredite in neue „Papiere zu verpacken“ und diese mit originellen Namen als „sichere“ Anlagen weltweit weiterzuverkaufen. Hier haben aber auch die großen Ratingagenturen bemerkenswert versagt, als sie Finanzprodukten, die sie selbst nicht verstanden und die fragwürdig waren, den Stempel der Unbedenklichkeit oder eine hervorragende Bonität aufdrückten. Warum jetzt denselben Agenturen wieder so viel Glauben geschenkt wird, ist in gewisser Weise ein Rätsel.

Die Konsequenzen aus 1929

Aus der Weltwirtschaftskrise von 1929 hat die Politik wenigstens eine Konsequenz gezogen: Es wird mehr miteinander geredet und abgestimmt. Man versucht zumindest, an einem Strang zu ziehen, doch ist die aktuelle Situation mit jener der letzten Jahrhunderte nicht mehr zu vergleichen. Die aktuelle Krise hat noch einen zusätzlichen Schneeballeffekt eingebaut: Die Systeme sind weltweit extrem vernetzt und selbst der ehemalige britische Premierminister Gordon Brown gab in einer Dokumentation zu, dass er 2008/09 selbst erschrocken war über die unglaubliche Vernetzung der Finanzmärkte und die damit verbundene wirtschaftliche Gefahr für den gesamten Globus.

Wir stehen erst am Anfang

Die Lehmann-Pleite war erst der Beginn einer Finanzkrise, an der wir noch heute laborieren und die definitiv noch nicht ausgestanden ist– die Probleme sind nämlich nicht kleiner, sondern größer geworden. Die Finanzmärkte sind leider für Selbstregulierungen nicht geeignet und auch bei einem Vergleich der Kräfteverhältnisse zwischen Finanzmarkt und Politik ist ganz klar, wer hier das Sagen hat– der Skandal um die englische Bank „Standard Chartered“, die quasi der Schatzmeister der iranischen Zentralbank war, ist ein treffendes Beispiel. Auffällig auch in den vergangenen Jahren, dass weltweit die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter aufgeht und sich damit die sozialen Spannungen verschärfen– gleichzeitig ist die enorme Arbeitslosigkeit in einigen „entwickelten“ Ländern jetzt schon gefährlich hoch.

Die Lösung

Diese Krise, in der wir uns befinden, ist daher weitaus umfassender als alle bisherigen und lässt sich auch wirtschaftlich und finanztechnisch nicht so einfach lösen. Sie hat erstmalig eine globale Dimension erreicht, weil sie sich weltumspannend abspielt, von keiner nationalen Regierung deshalb mehr kontrolliert, gestoppt oder verhindert werden kann und gleichzeitig auch eine Krise der Ethik und des Vertrauens ist. Diese Krise, in der wir uns befinden, und von der zu erwarten ist, dass sie stärker wird, lässt sich nur durch ein neues Weltbild lösen.

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