Schlagwort: Bewertung

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Verzehnfacht in zehn Jahren – Chinas Immobilienpreise explodieren

Vor Kurzem war Michael Reinberg in seiner Tätigkeit als Sekretär der ARE – Austrian Association of Real Estate Experts zu Besuch in China und traf unter anderem auch Prof. Dr. Chai Qian, den Generalsekretär des chinesischen Immobiliensachverständigenverbandes CEIRA. Mit ihm verbrachte er einen Tag in Shanghai und bekam dabei einen guten Einblick in den chinesischen Immobilienmarkt.

 

Im Interview

Michael Reinberg

Michael Reinberg ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger (SV), Sachverständiger für internationale Immobilienbewertung (ebs) und Immobilientreuhänder (Verwalter, Makler und Bauträger).

Wie haben sich die Immobilienpreise in China in den vergangenen zehn Jahren entwickelt?

Reinberg: Die Preise haben eine rasante Entwicklung genommen. Anders als bei uns haben sich in China die Preise für gute Wohnlagen in den letzten zehn Jahren nicht einfach verdoppelt, sondern sind auf das Zehnfache gestiegen. Die Preise in guten Wohnlagen – das sind in China üblicherweise Wohntürme – bewegen sich bei rund 20.000 US-Dollar pro Quadratmeter. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass diese in der Regel nur in Form von „lease hold“ erworben werden können, was bei uns dem Baurecht entspricht. In China umfasst es allerdings nicht 99 Jahre, sondern 40 bis 70 Jahre.

Wie versucht man diesen Preisanstieg in den Griff zu bekommen?

Reinberg: Es wird versucht, diese Entwicklung zu stoppen, indem man den Erwerb von derartigen Liegenschaften einschränkt. Die Reglementierungen sehen vor, dass pro Person jeweils nur eine Wohnung erworben werden darf. Die systematische Kapitalveranlagung in mehrere Wohnungen soll dadurch eingeschränkt und somit der Preisanstieg unter Kontrolle gebracht werden.

Dies wird auch ein Grund sein, warum die Chinesen derzeit auf der ganzen Welt eine so starke Käufergruppe bei Immobilien darstellen.

Reinberg: Das ist sicherlich einer der Gründe, dass sie ins Ausland ausweichen.

Können Sie einen groben Überblick über die Immobilienbewertung in China und deren Entwicklung geben?

Reinberg: Die Liegenschaftsbewertung in China hat naturgemäß eine weit höhere Anzahl von Vergleichsdaten; nicht nur, weil der Markt um ein Vielfaches größer ist, sondern auch, weil die Variantenvielfalt von Immobilien zum Beispiel im Wohnbereich weniger umfangreich ist. Bei Standorten mit einer Vielzahl von gleichartigen Wohnhochhäusern ist das Ausmaß der Vergleichstransaktionen naturgemäß größer.

Ferner wird von den SV-Büros an eigenen, größtenteils automatisierten Bewertungsmodellen gearbeitet, um Werte zum Zweck der Besteuerung von Immobilientransaktionen ausweisen zu können. Dabei handelt es sich um eine Vielzahl von ähnlichen Objekten, die innerhalb kürzester Zeit bewertet werden müssen, um eine Grundlage für die Besteuerung zu liefern.

Was ist Ihnen in China besonders aufgefallen?

Reinberg: Ganz besonders auffällig ist das geregelte Alltagsleben. In Shanghai wirkt alles sehr korrekt, sauber und organisiert. Sicherheit steht auf der Prioritätenliste offensichtlich ganz oben, ebenso wie Umweltschutz und Digitalisierung. Es gibt überall Überwachungskameras, der gesamte einspurige Verkehr ist elektrobetrieben, und sehr viele der Kollegen und Kolleginnen von den Sachverständigenbüros fahren einen Tesla als Dienstwagen. Es wird fast alles über das Mobiltelefon bezahlt, und QR-Codes befinden sich überall: nicht nur in den Geschäften, sondern auch am Tisch im Restaurant.

Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung in China ein?

Reinberg: China wird in seiner Beurteilung häufig auf die nationale Wirtschaftsleistung reduziert, was aber zu kurz gegriffen ist. Verfolgt man nämlich auch die FDI (Foreign Direct Investments), sieht man, dass der geografische Radius dieser Investments unentwegt größer wird. China ist nicht nur ein wirtschaftlich bedeutender Wettbewerber, sondern auch ein kontinuierlich wachsender Player in Europa – auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.

Prof. Dr. Chai Qian ist Deputy Executive President Secretary-General of CIREA (China Institute of Real Estate Appraisers and Agents)

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Wer kauft in welcher Stadt? Der Wohnimmobilienmarkt weltweit

Kauft man eine Immobilie besser in Miami oder in Dubai? In Paris oder Berlin? Welche Wohnwünsche, Wohnträume und vor allem Lebensgewohnheiten in welchen Metropolen passen zu welchen internationalen Klienten? Es gibt bei diesen nämlich sehr unterschiedliche Geschmäcker, was die Wohnimmobilien, aber auch was die Städte betrifft.

Der Immobilien-Wohnungsmarkt ist in vielen internationalen Metropolen nicht nur eine nationale Angelegenheit, sondern auch eine internationale – vor allem in den großen attraktiven Städten rund um den Globus. Eine Studie von Knight Frank zeigt, wer gern wo wohnt beziehungsweise in welcher Stadt die Reichen eines bestimmten Landes am liebsten investieren. Und da gibt es ein paar interessante Destinationen.

Immobilienkauf in Miami

Es ist doch verwunderlich, dass sich die Käufer aus Lateinamerika eher in Madrid niederlassen als in Miami. Die spanische Hauptstadt hat es den Südamerikanern einfach angetan. Natürlich stellen sie auch eine Käufergruppe in der beliebten Küstenstadt Floridas – die übrigens nicht die Hauptstadt des US-Bundesstaates ist, die ist nämlich Tallahassee –, aber sie dominieren nicht den Markt. Die Hauptkäufer in Florida kommen aus Nordamerika selbst, aus China und dem übrigen asiatischen Raum. In der Studie werden interessanterweise China und die asiatischen Staaten getrennt behandelt, da sich im Reich der Mitte eine neue, unglaublich große Käuferschicht entwickelt hat und es tatsächlich einige Unterschiede bei den Destinationen gibt. Außerdem bilden die Chinesen derzeit eine der zwei großen Käufergruppen. Sie dem asiatischen Raum zuzuordnen, hätte die Studie verfälscht.

Internationales Flair in Berlin, Paris und Dubai

Die zweite große weltweite Käuferschicht kommt aus Nordamerika. Die anlaufende Wirtschaft und der starke Dollar sind ausschlaggebend für den wachsenden Appetit der US-Amerikaner auf

Knight Frank Studie Käuferstrom
Knight Frank Studie Käuferstrom

internationale Immobilien. Diese werden auch in Berlin gekauft. Überhaupt ist die deutsche Hauptstadt neben den Nordamerikanern auch für Chinesen, Europäer und für Investoren aus dem arabischen Raum sehr interessant. Damit hat Berlin eine sehr vielfältige Käuferschicht, ebenso wie zum Beispiel Paris. In der französischen Hauptstadt werden diese vier Gruppen noch durch russische Investoren ergänzt, die in Berlin in dieser Stärke nicht präsent sind.
Neben Berlin und Paris ist auch Dubai eine Stadt mit einer großen, bunt gemischten internationalen Käuferschicht. Dort kaufen mit Ausnahme der lateinamerikanischen Investoren faktisch alle Interessenten in großem Ausmaß ein.

Das Gegenteil existiert ebenfalls.

Natürlich gibt es auch Städte, in denen nur eine Käuferschicht im großen Stil auftritt. Dazu gehören unter anderem Los Angeles und New York, wo der Markt von den eigenen Landsleuten dominiert wird. In Hongkong sind vor allem chinesische Käufer aktiv, in Singapur sind es vor allem Asiaten.

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Zur Studie von Knight Frank ( In English ) 

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