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Deutschlands Immobilienmarkt: Bitte nicht zu viel Optimismus

Arbeiten im Homeoffice, Toilettenpapierkäufe auf Vorrat und schwankende Urlaubspläne für den Sommer: Die Corona-Krise bestimmte und bestimmt weiterhin jeden Aspekt unseres Lebens mit. Noch bevor sich die Pandemie großflächig in Europa ausbreitete, hatte der deutsche Aktienindex schon seinen dramatischen Sturz begonnen – als Vorbote des Wirtschaftstiefs sozusagen. Einzig die Immobilienpreise in Deutschland wirken im Augenblick noch vergleichsweise stabil.



Allzu leicht kann man daraus vorschnelle Schlüsse ziehen. „Viele Schätzungen dazu, wie sich der deutsche Immobilienmarkt entwickeln wird, verharmlosen die Lage oder sind sogar positiv. Ich teile diese Meinungen nicht“, sagt Heinz Rehkugler, Professor für Immobilieninvestments. Er spricht sich eindringlich gegen verfrühten Optimismus aus: Denn im Augenblick lässt sich keine präzise Prognose dazu abgeben, welche Auswirkungen die Krise tatsächlich auf Investitionsvorhaben und die Miet- und Kaufpreise haben wird.

Wir können gegenwärtig weder das gesamte Ausmaß der Pandemie abschätzen noch mit Sicherheit sagen, wie lange die Wirtschaft in einem eher abwartenden Zustand verharrt oder auch nur die Kontaktbeschränkungen anhalten werden. Der gleichzeitige drastische Angebots- und Nachfragerückgang umfasst fast alle Industrien rund um den Globus. Wir befanden uns im April 2020 bereits in einer Rezession. Bestenfalls wird das deutsche Bruttoinlandsprodukt nur um fünf Prozent sinken. Pessimistische Analysten halten aber einen Rückgang von bis zu 30 Prozent für möglich. Bis wir wieder den Stand von Prä-Corona-Zeiten erreichen, könnten einige Jahre vergehen.

Realistisch betrachtet werden deshalb sämtliche Akteure der Immobilienbranche – vom Hausbesitzer über den Makler und Investor bis zum Bauprojektleiter – die Folgen der Krise zu spüren bekommen.

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Unmittelbare Auswirkungen: Makler und Notare leiden

„Käufer, Verkäufer, Investoren und Bauunternehmer hinterfragen große (Finanz-)Entscheidungen und damit verbundene Risiken grundsätzlich neu“, so Rehkugler. Es werden auch weiterhin Termine aufgeschoben, die nicht zwingend notwendig sind – aus Angst vor Infektionen. Mit durchschnittlich fast 40 Prozent Umsatzeinbußen müssen Immobilienmakler dieses Jahr rechnen. So lautet die Einschätzung. Vertragsabschlüsse zögern sich ebenfalls hinaus, weil fast niemand zur Beurkundung zum Notar möchte – langsam wird es besser.

Mietstundungen können Negativspirale auslösen

Besonders hart sind Vermieter von den unmittelbaren Auswirkungen der Krise betroffen. Die neue Mietstundungen-Regelung hat vorübergehend massive Einbußen bei Miete und Pacht zur Folge. Das Fatale dabei: Nicht jeder Vermieter ist ein wohlhabender Investor. 22 Prozent der deutschen Vermieter haben sogar weniger als das bundesweite Durchschnittseinkommen. Fehlen dann plötzlich Mieteinnahmen, gerät statt dem Mieter der Vermieter in Bedrängnis. Die Mietstundungen sind auch aus anderer Sicht problematisch: Denn nur der Staat kann überprüfen, ob jemand seine Miete tatsächlich aufgrund der Corona-Krise nicht bezahlen kann. Der Vermieter darf das nicht.

Digitalisierung der Immobilienbranche

Einen Positiveffekt könnten Kontaktverbote und Co. im Immobiliensektor aber haben: Möglicherweise treibt das die Digitalisierung bei Kauf und Verkauf im Schnelllauf voran. Gerade jetzt halten Makler verstärkt virtuelle Besichtigungstermine ab, bei denen potenzielle Käufer oder Mieter per Live-Videoübertragung dabei sind. Beurkundungen beim Notar wären ebenfalls schon kontaktlos, digital und trotzdem rechtssicher möglich. Umfangreiche digitale Exposés mit 3D-Visualisierung sind viel hilfreicher als einige Fotos und eine Kurzbeschreibung. Doch auch wenn wir Immobilienkäufe bald ganz und gar digital abwickeln können: Die Provisionen und Kaufnebenkosten werden kurzfristig vermutlich trotzdem nicht sinken.

Welche langfristigen Auswirkungen könnte die Krise auf den Immobilienmarkt haben?

Auch Prof. Dr. Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (Berlin), warnt vor zu optimistischen Ausblicken. Er sagt: „Die gesamtwirtschaftlichen Effekte der Krise werden von vielen noch gar nicht überblickt.“ Denn bis das Virus auch im Immobilienmarkt fühlbar ist, wird noch etwas Zeit vergehen. „Volkswirtschaftliche Veränderungen wirken sich erst nach sechs bis 24 Monaten voll aus. Sinkende Einkommen wegen Jobverlust oder schlechter Auftragslage sehen wir noch gar nicht im Markt“, so Wölfle.

Mietpreise bleiben voraussichtlich stabil

Dennoch hat der deutsche Markt für Wohnimmobilien einen Vorteil: Hierzulande gab es in den letzten Jahren eine echte Nachfrage nach Wohnraum. Die hohen Miet- und Kaufpreise kamen durch ein knappes Angebot zustande und nicht wegen einer spekulativen Blase. Diese Wohnungsknappheit in den deutschen Städten besteht auch in und nach der Krise weiter und wird sogar gefördert. Denn gerade werden viele Bauprojekte verlangsamt, angehalten oder abgesagt – und das bedeutet, es werden auch weniger Neubauten fertiggestellt.

Aber der Wirtschaftseinbruch sorgt natürlich dafür, dass viele Deutsche Einkommensverluste und deshalb weniger Geld fürs Wohnen haben werden. Das wird die Mietpreise auf dem aktuellen Niveau verharren lassen; Preisanstiege wie in der Vergangenheit sind in nächster Zeit unwahrscheinlich.  

Wie entwickelt sich der Markt für Käufer und Verkäufer?

Es wird voraussichtlich weniger potenzielle Käufer geben. Einige Menschen schieben Kaufentscheidungen erst einmal auf ungewisse Zeit hinaus. Andere sind unsicher, wie sich ihr Einkommen entwickeln wird, und legen ihre Kaufpläne deshalb ad acta. Auch wer sein Vermögen in Aktien investiert hat, hat durch den Börsencrash gerade viel Geld verloren und kauft deshalb nicht. Das drückt die Preise nach unten.

Auf der Verkäuferseite herrscht ebenfalls Unsicherheit: Wer beispielsweise eine vermietete Wohnung oder gar ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, muss abwarten, wie sich die Regelungen zu den Mietstundungen entwickeln. Ein Mehrparteienhaus mit potenziellen Mietausfällen verliert für mögliche Käufer deutlich an Wert. Zusätzlich wollen manche Immobilienbesitzer ihr Objekt nach dem Börsencrash nun doch als Anlage behalten und entscheiden sich deshalb gegen den Verkauf.

Mittelfristig gibt es zwei Gegenargumente, die vorsichtigen Optimismus ermöglichen: Nach wie vor sind viele Investoren liquide und schlagen potenziell bei den günstigeren Kaufpreisen zu. Und die Zinsen für Bankfinanzierungen sind und bleiben niedrig. Das ist wichtig, weil Darlehen den Wohnungsmarkt am Laufen halten. Aktuell gibt es zwar eine Liquiditätsklemme. Sobald sie sich löst, wird viel Liquidität bei potenziellen Käufern auf ein kleines Angebot am Wohnungsmarkt treffen. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ein Wirtschaftsaufschwung und mehr gesicherte Arbeitsplätze in Sichtweite sind.

Gewerbeflächen und Investoren stark betroffen

Wie sehr sich die aktuelle Wirtschaftsflaute tatsächlich auf die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsräumlichkeiten auswirkt, werden wir erst in einigen Monaten sehen. Aber: „Ein Rückgang an Geschäftsflächen im Einzelhandel und im Hotel- und Gaststättengewerbe ist naheliegend“, schätzt Heinz Rehkugler. „Und beim Bedarf an Büroflächen fließen auch die Erfahrungen mit ein, die Unternehmen jetzt mit ihren Mitarbeitern im Homeoffice machen.“ In beiden Fällen sind in erster Linie Investoren betroffen.

Welche Mietpreise in den einzelnen Segmenten angemessen sind, muss vermutlich neu bewertet werden. Es wird außerdem voraussichtlich weniger private Investoren geben. Aber: Immobilien sind und bleiben eine stabile Anlagevariante. Große, institutionelle Investoren schlagen deshalb möglicherweise in absehbarer Zukunft bei Core-Immobilien (also gewerblich genutzten Objekten an begehrten Standorten in Großstädten) zu, während sich die Wirtschaft langsam wieder erholt.


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Max Karänke ist seit mehr als zehn Jahren auf dem Immobilienmarkt als Sachverständiger und Immobilienökonom tätig. Auf seinem Blog (karaenke.com) informiert er regelmäßig über Themen des Immobilienmarkts sowie über Fachthemen wie die Energieausweispflicht oder die Tücken der Mieterselbstauskunft.