Wiener Wohnungsmarkt 2021: Kaufpreise steigen weiter, Mieten stagnieren

Der Wiener Wohnungsmarkt erwartet 2021 eine markante Zäsur: Nach mehreren Jahren mit deutlich steigenden Fertigstellungszahlen wird heuer erstmals wieder eine sinkende Neubauleistung zu verzeichnen sein. Nach dem Rekordjahr 2020, in dem rund 19.000 Wohnungen neu auf den Markt kamen, werden es heuer nur mehr rund 11.700 sein. Das bedeutet einen deutlichen Rückgang um fast 40 Prozent.

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© LittleIvan via Twenty20

▪ Wohnungsneubau 2020 mit 19.000 Fertigstellungen auf neuem Rekordniveau 

▪ 2021 Einbruch der Neubauleistung zu erwarten

▪ Niedrige Zinsen verstärken Nachfrage nach Wohnungseigentum

Der auf den ersten Blick dramatische Einbruch relativiert sich bei einer etwas längerfristigen Betrachtung. „2020 war ein absoluter Ausreißer nach oben, 2021 ist eigentlich die Rückkehr zur Normalität“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin des Marktführers EHL Wohnen, eines Unternehmens der EHL Immobilien Gruppe. „Die heurige Neubauleistung entspricht recht genau der jährlichen strukturellen Nachfrage in der Bundeshauptstadt, die aus Bevölkerungswachstum und sinkender Haushaltsgröße resultiert. Die Fertigstellungen werden auch in den kommenden drei Jahren in der Nähe dieses Niveaus bleiben, daher wird es weder ein Überangebot, noch einen Mangel an modernen Wohnungen geben.“

Das Angebot an zusätzlichen Mietwohnungen wird dabei aber deutlich größer sein als im Eigentumswohnungsbereich. Daher werden die Wohnungsmieten 2020 und in den Folgejahren auf dem aktuellen Niveau bleiben, die Steigerungen werden maximal im Bereich der Inflationsrate liegen.

Weiterhin einen deutlichen Aufwärtstrend erwartet Bauernfeind hingegen bei den Preisen für Eigentumswohnungen: „Die rund 5000 Einheiten, die zwischen 2020 und 2022 jährlich auf den Markt kommen werden, decken die Nachfrage nicht ab. Das wird sich in weiteren Preisanstiegen von vier bis fünf Prozent pro Jahr niederschlagen. Dabei werden die Anstiege in zentrumsnahen Lagen, in denen nur mehr recht wenige zusätzliche Wohnungen gebaut werden können, deutlich höher ausfallen als in den Stadtentwicklungsgebieten in peripheren Lagen.“

Neben dem Nachfrageüberhang sind auch die niedrigen Zinsen ein wichtiger Faktor für die Preisentwicklung. Negativzinsen für größere Sparguthaben und sehr niedrige Finanzierungskosten machen Investitionen in Wohnimmobilien zur Eigennutzung oder zur Veranlagung derzeit besonders attraktiv: „Wohnungskäufer mit guter Bonität können eine Eigentumswohnung bereits um 1,5 Prozent bei Fixzinsvereinbarungen, bei variabler Verzinsung sogar um weniger als ein Prozent finanzieren. Die niedrigen Finanzierungskosten gleichen die Steigerung der Kaufpreise teilweise aus und sind eine starke Motivation, lieber eine Wohnung zu kaufen als zu mieten.

Wer heuer in Wien eine Wohnung kaufen möchte, wird am leichtesten in den großen Stadtentwicklungsgebieten im Norden und im Süden der Stadt fündig: Auf die drei Bezirke 10, 21 und 22 (Favoriten, Floridsdorf, Donaustadt) werden 2020 bereits rund 25 Prozent der gesamten Neubauleistung entfallen, Tendenz weiter steigend. Diese Bezirke weisen die größten Flächenreserven und damit die größte Anzahl von Stadterweiterungsgebieten auf.

Entwicklung Neubauleistung 2018-2022

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* Prognose 

Quelle: Exploreal

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