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Wiener Büromarkt – EHL Update H1 2021

Der Wiener Büromarkt wurde in den letzten 1,5 Jahren stark von der Covid-19-Pandemie beeinflusst und geprägt. Die Bürowelt hat innerhalb kürzester Zeit einen Digitalisierungs- und Innovationsschub erfahren und hybride Arbeitsformen haben ihren Einzug in die Bürowelt gehalten.

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Viele Unternehmen sind daher gerade dabei, ihre Bürokonzepte neu zu überdenken und an die zeitgemäßen Anforderungen einer flexiblen Arbeitswelt anzupassen. Insbesondere die nachhaltige Umsetzung von Remote- Working und Video-Konferenzen gilt es im neuen Büro zu berücksichtigen. Hybride, flexible Arbeitsmodelle sind jetzt gefragter denn je und ermöglichen eine Kombination aus mobiler und stationärer Büroarbeit. Eine Entwicklung, deren Umsetzung voll im Gange ist. Manche Unternehmen haben sich bereits für neue Standorte entschieden, da die neuen Arbeitsformen in ihren Bestandsimmobilien nicht umsetzbar waren, einige weitere sondieren aus diesem Grund noch den Markt.

Während die Vermietungsleistung im Q1 mit ca. 47.000 m2 einen erfreulichen Wert erzielte, ist die Vermietungsleistung im Q2 mit ca. 19.000 m2 eher verhalten. In Summe wurden im 1. Halbjahr somit ca. 66.000 m2 vermietet. Dabei ist jedoch festzuhalten, dass im Q2 zusätzlich noch ca. 10.000 m2 Bürofläche in Untermiete vergeben wurden.

Starke Impulse erhielt der Büromarkt aus dem öffentlichen Bereich. In diesem Segment konnten die zwei größten Anmietungen im 1. Halbjahr erzielt werden (AUVA, ca. 9.100 m2 in myhive am Wienerberg, bzw. AMS, ca. 5.500 m2 in der Favoritenstraße).

Da sich derzeit einige namhafte Unternehmen in konkreten Anmietungsgesprächen befinden und die Anzahl der Gesuche zuletzt deutlich anstieg, sind wir zuversichtlich, dass die Vermietungsleistung im 2. Halbjahr wieder zunimmt.

Neuflächenproduktion

Mit der Fertigstellung von nur 82.000 m2 fällt die Flächenproduktion 2021 wieder deutlich geringer aus als im vorangegangenen Jahr (ca. 125.000 m2). Bemerkenswert ist der von Jahr zu Jahr ansteigende Anteil an Refur- bishments, dieser beträgt heuer 45 % der Neuflächenproduktion.

Im ersten Halbjahr wurden z.B. der markante „Tower Canettistraße“ (ca. 17.000 m2) am Hauptbahnhof sowie das repräsentative „Haus am Schottentor“ (ca. 14.500 m2) fertiggestellt. Im 2. Halbjahr folgt u.a. das hochwertig generalsanierte „Doppio Due“ (ca. 6.000 m2) in der Peregringasse.

Die verhaltene Neuflächenproduktion im heurigen Jahr sowie auch in den letzten Jahren führt zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsrate. Diese liegt aktuell bei 4,5 % und damit auf einem, im internationalen Vergleich, sehr niedrigen Niveau.

Auch in den kommenden zwei Jahren bleibt die Neuflächenproduktion verhalten. Diese Entwicklung ist ein sehr positiver Impulsgeber für Bestandsimmobilien in der Wiedervermietung, denn auch in diesen Objekten lassen sich die modernen New-Work-Konzepte in der Regel sehr gut umsetzen. Hochwertige Refurbishments werden den Markt daher auch weiterhin prägen.

Spitzen- und Durchschnittsmieten

Die Mietpreise am gesamten Wiener Büromarkt sind traditionell stabil und für 2021 prognostizieren wir keine signifikanten Änderungen. Das Preisniveau von Top-Büroobjekten blieb von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bisher weitgehend unberührt.

Die Spitzenmieten konnten ihr Niveau halten und liegen aktuell unverändert bei 25,50 EUR/m2 für besonders hochwertige Objekte in den Top-Lagen der Wiener Innenstadt bzw. in den oberen Geschoßen moderner Bürotürme. Die Durchschnittsmieten, die zuletzt deutlich angestiegen sind, blieben stabil bei 14,80 EUR/m2.

Entwicklung der wichtigsten Wiener Bürolagen

Der Trend geht weiterhin stark zu den etablierten, gut erschlossenen Standorten. Insbesondere die Region rund um den Hauptbahnhof sowie der Wienerberg, der Bürocluster Lassallestraße und die Wiener Innenstadt erfreuten sich im 1. Halbjahr hohen Mieterzuspruchs.

Da in den 2021 zur Fertigstellung gelangenden Bürohäusern nur mehr eingeschränkt Flächen zur Verfügung stehen, wird sich die Vermietungsaktivität im 2. Halbjahr 2021 wieder verstärkt hin zu Vorvermietungen bzw. hochwertig sanierten Bestandsobjekten verschieben.

Ausblick

Im 1. Halbjahr zeigten sich viele Unternehmen in Ihrer Standortstrategie noch abwartend. Der kontinuierliche Anstieg der Durchimpfungsrate und die Lockerungen der Covid-Maßnahmen sollten aber zu einer deutlichen Stimmungsaufhellung in der zweiten Jahreshälfte beitragen. Aktuell sind mehrere namhafte Unternehmen auf der Suche nach einem neuen Bürostandort, wovon einige Verhandlungen bereits weiter fortgeschritten sind. Dynamik erhält der Markt weiterhin durch die intensive Implementierung flexibler Arbeitsformen. Der überwiegende Anteil der Übersiedlungen geht mit einer umfassenden Überarbeitung der firmenbezogenen Bürowelten einher und dieser Trend wird auch noch in den kommenden Jahren anhalten.

Projektentwickler und Vermieter werden auf diese Entwicklungen verstärkt mit entsprechend gestalteten Konzepten reagieren und auf flexible Ausbaukonzepte für einen möglichst variablen Mieterausbau Wert legen.

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