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© @madelinerosephoto via Twenty20

Angebot an neuen Wohnungen geht spürbar zurück, Nachfrage ungebrochen hoch

Während bedeutende Teile der heimischen Wirtschaft unter COVID-19 und den Krisenfolgen leiden, zeigt sich der Wiener Wohnungsmarkt von dem schwierigen ökonomischen Umfeld weitgehend unbeeindruckt. Die Rekordzahl von rund 19.000 neuen Wohnungen, die 2020 fertiggestellt wurden, konnte vom Markt gut absorbiert werden und die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin ungebrochen hoch.

Aktuelles

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  • Wirtschaftseinbruch und Pandemie ohne spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
  • Neubauprojekte starten durchwegs mit exzellenten Verkaufs- bzw. Vermietungszahlen
  • Trend zur Errichtung von Mietwohnungen führt zu Verknappung und weiter leicht steigenden Eigentumspreisen

„Der Wohnungsmarkt bleibt auch in der aktuellen Krise sehr stabil“ bringt BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler die Situation auf den Punkt. „Zum einen ist Wohnen als Grundbedürfnis generell weitgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen, zum anderen hat die Coronakrise so klar wie nie zuvor gezeigt, dass Wohnqualität entscheidend für die Lebensqualität insgesamt ist. Nie haben die Menschen so viel Zeit zu Hause verbracht wie in den vergangenen elf Monaten und nie war eine Wohnung, in der sich alle Bewohner wohl fühlen, so wichtig wie in dieser Zeit. Auch das hat dazu beigetragen, dass eine den eigenen Ansprüchen entsprechende Miet- oder Eigentumswohnung weiter an Stellenwert gewonnen hat.“

Dazu kommt, dass die sehr niedrigen Zinsen günstige Finanzierungen ermöglichen und die Verunsicherung über die weitere Wirtschafts- und Währungsentwicklung Veranlagungen in Sachwerte noch attraktiver macht. „Wohnimmobilien sind objektiv eine sehr sichere, vielleicht sogar die sicherste Veranlagungsmöglichkeit für private Investoren und das ist ein wesentlicher Treiber für die Nachfrage“, so Holler. Das betreffe keineswegs nur das Segment Vorsorgewohnungen, sondern auch eigengenutzte Wohnungen: „Eine Eigentumswohnung ist letztlich ja ebenfalls eine Geldanlage, deren Rendite aus der ersparten Miete und der langfristigen Wertsteigerung besteht.“

Daher sei das Marktumfeld trotz Wirtschaftsflaute weiterhin sehr positiv, schließt Holler. „Die Nachfrage ist bei allen unseren Entwicklungsprojekten weiterhin stark, insbesondere gilt das für Eigentumswohnungen.“

Diese Einschätzung wird auch von Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH, bestätigt: „Neu auf den Markt kommende Objekte sind weiterhin großteils bereits bei Baufertigstellung verkauft bzw. vermietet und bei kaum einem Projekt dauert es länger als sechs Monate, bis fast alle Wohnungen verwertet sind.“

Dabei ortet Bauernfeind aber deutliche Unterschiede bei Miet- und Eigentumswohnungen: „2019 und vor allen 2020 haben institutionelle Investoren ihr Engagement im Wohnsegment stark ausgebaut und eine ganze Reihe großer Projekte erworben, um sie langfristig im eigenen Bestand zu halten. Das reduziert das Angebot an Eigentumswohnungen und erhöht die Verfügbarkeit von Mietwohnungen.“ Diese Tendenz werde auch 2021 und darüber hinaus anhalten.

Daraus resultiert eine unterschiedliche Entwicklung bei Mieten und Kaufpreisen. „Die Mieten sind auf dem aktuellen Niveau stabil, während es bei den Kaufpreisen noch Anstiege gibt. Diese liegen in den Stadtentwicklungsbieten im Norden und Süden der Stadt im Bereich der Inflationsrate. Etwas höhere Zuwächse sind in zentrumsnäheren Lagen möglich, in denen die Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Wohnungen weitgehend ausgeschöpft sind.“

Trotz des auf den ersten Blick dramatisch wirkenden Rückgangs der Neubauleistung von ca. 19.000 Einheiten im Jahr 2020 auf heuer nur mehr 17.000 erwartet Bauernfeind keine Wohnungsknappheit:

„2020 war ein Ausreißer nach oben, mit dem der Rückstau aus den Vorjahren großteils abgebaut werden konnte, und wir kommen jetzt auf ein Niveau zurück, auf dem Angebot und Nachfrage nachhaltig im Gleichgewicht sind.“

Der Schwerpunkt der Nachfrage werde in Zukunft noch stärker im Bereich des leistbaren Wohnens liegen: „Man mietet oder kauft nicht die Traumwohnung, die man eigentlich haben möchte, sondern die Wohnung, die man sich leisten kann. Die durch COVID-19 beeinträchtigte wirtschaftliche Entwicklung schränkt die finanziellen Möglichkeiten vieler Mieter und Wohnungskäufer natürlich weiter ein.“

Rückkehr zu wirtschaftlicher Normalität erforderlich

Die positive Einschätzung der weiteren Marktentwicklung ist an die Prämisse geknüpft, dass in absehbarer Zeit eine Rückkehr zu wirtschaftlicher Normalität erfolgt. Die aktuelle Krise sei zwar intensiv, aber da wegen der nun angelaufenen Impfmaßnahmen ihr Ende absehbar sei, erwartet Daniel Riedl, der als Vorstandsmitglied der BUWOG-Mutter Vonovia für das Immobiliendevelopment des DAX- Konzerns in Deutschland und Österreich verantwortlich ist, eine markante wirtschaftliche Erholung:

„Grundsätzlich gehen wir sowohl für Österreich als auch für Deutschland davon aus, dass der aktuell durch die Lockdowns erzwungene Konsumverzicht primär zu einer Verschiebung von Ausgaben führt. Das zeigt sich einerseits darin, dass wegfallende Käufe von Eigennutzern, die von der Krise stärker betroffen waren oder sind, in den vergangenen Monaten durch Käufe privater Investoren überkompensiert wurden. Andererseits wird es nach dem Ende der Coronamaßnahmen auch auf dem Wohnungsmarkt Nachholeffekte geben, denn Käufe und Neuanmietungen von Wohnungen, die aufgrund vorherrschender Unsicherheit womöglich noch hinausgezögert wurden, werden getätigt, wenn sich die weitere Entwicklung der Situation klarer absehen lässt.“

Neue Grundrisse, mehr Freiflächen, weniger Airbnb: nach Corona wird Wohnen anders

Während Corona die quantitative Nachfrage nach Wohnraum kurz- und mittelfristig kaum beeinflusst, erwartet Michael Ehlmaier, CEO der EHL Immobilien Gruppe, erhebliche Auswirkungen auf die qualitativen Präferenzen der Wohnungssuchenden: „Die Wunsch-Wohnung wird nach Corona anders aussehen als vor der Pandemie und bei den Projekten, für die 2021 um Baugenehmigungen angesucht wird, schlägt sich das bereits in den Planungen nieder.“

Der augenfälligste Trend ist die weiter steigende Bedeutung von Freiflächen: „Außer im klassischen Altbau in zentralen Lagen und in Gründerzeitvierteln sind Wohnungen ohne Balkone, Terrassen oder Eigengärten schlicht nicht mehr erste Wahl. Projektentwickler sind gut beraten, im Zweifel auf einige Quadratmeter Wohnnutzfläche zu verzichten, um das Freiflächenangebot zu optimieren.“ Außerdem würden die einzelnen Wohneinheiten wieder etwas größer werden: „Der Homeoffice-Arbeitsplatz wird in neuen Wohnungsgrundrissen zur Selbstverständlichkeit. Das erfordert nicht viel, aber doch zusätzliche Fläche. In Neubauprojekten werden daher im Durchschnitt insgesamt etwas weniger Einheiten entstehen, als das vor Corona der Fall gewesen wäre.“ Der Boom bei Mikro-Wohneinheiten sei jedenfalls vorbei und auch ein Teil der derzeit in großen Zahlen leerstehenden Airbnb-Apartments werde in den allgemeinen Wohnungsmarkt zurückgeführt werden.

Dass die durch Corona angestoßenen Entwicklungen nachhaltig sein werden, steht für Ehlmaier außer Zweifel: „Homeoffice wird für Hunderttausende Wienerinnen und Wiener Realität bleiben und der Wunsch nach Freiflächen ist ja nicht neu, sondern wurde nur verstärkt. Die unerfreuliche Erkenntnis, dass man mit Kurzfristvermietungen über Airbnb und Co. zwar gut verdienen kann, aber eben auch ein beachtliches Risiko trägt, wird das Investorenverhalten dauerhaft verändern.“

BUWOG forciert Wachstum und Kundenservice

  • 2021 Baustart für 830 neue Wohn- und Gewerbeeinheiten
  • Aktuell 2.016 Einheiten in unterschiedlichsten Lagen in Wien in Bau
  • COVID-19 bringt geänderte Anforderungen an Projektentwicklung
  • Noch besseres Kundenservice durch Ausbau der digitalen Verwaltung

Die BUWOG setzt auch 2021 ihren Wachstumskurs konsequent fort. Erst kürzlich starteten die Bauarbeiten für insgesamt 361 Wohneinheiten in den Projekten Schöneck13 (1210 Wien) und RIVUS Vivere (1230 Wien) – 458 weitere gehen bis Jahresende in Bau, 257 werden noch heuer fertiggestellt. Damit umfasst die aktuelle Development-Pipeline der BUWOG in Wien 6.027 Wohn- und Gewerbeeinheiten – sie beinhaltet 2.844 freifinanzierte Eigentumswohnungen, 1.025 freifinanzierte Mietwohnungen sowie 1.874 Mietwohnungen im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative.

„Dank unserer starken Projektpipeline mit baureifen Liegenschaften ist das Neubaugeschäft der BUWOG für das laufende Jahr und darüber hinaus gut abgesichert. Wir konnten uns in einem umkämpften Markt, in dem Grundstücke seit Jahren Mangelware sind, einige wirklich herausragende Standorte sichern und somit unsere Position als führender privater Bauträger im Wiener Wohnbau weiter stärken“, so Geschäftsführer Andreas Holler. „Noch mehr aber freut mich, dass die Nachfrage nach BUWOG-Wohnungen so hoch wie nie zuvor ist. So mussten wir beispielsweise bei unserem aktuell bei weitem größten Projekt, dem Kennedy Garden, die Voranmeldung für Mietwohnungen sperren, weil wir wenige Wochen nach dem Vermarktungsstart so viele Anfragen hatten, dass schon damit die Vollvermietung gesichert ist.“ Bei Eigentumswohnungen sei die Nachfrage tendenziell sogar noch stärker.

Neue Anforderungen an die Planung

Bei den neuen Projekten wird auch geänderten Kundenpräferenzen Rechnung getragen, die seit dem Ausbruch der Pandemie zu registrieren sind. „Freiflächen sind eines der wichtigsten Kriterien für eine hohe Wohnzufriedenheit und waren deshalb bei unseren Neubauprojekten ohnehin bereits Standard. Nichtsdestotrotz gibt es in der Wohnraumplanung noch viel Potenzial, das ausgeschöpft werden kann, um den neuen Anforderungen gerecht zu werden, und wir untersuchen laufend, wie unsere Projekte im Hinblick darauf optimiert werden können“, führt Holler aus. Dazu zähle auch, dass im Wohnungslayout, also dem Grundriss, und den Musterplanungen Adaptionen vorgenommen werden: „Dass ein Homeoffice-Arbeitsplatz einmal solche Bedeutung haben könnte, wie es mittlerweile der Fall ist, war vor einem Jahr noch nicht abzusehen. Aber wir haben mit kreativen Ansätzen in kurzer Zeit Lösungen entwickelt, mit denen diese neuen Ansprüche wirklich sehr gut erfüllt werden können.“ Doch nicht nur innerhalb der eigenen vier Wände werde es Anpassungen geben: „Es braucht Gemeinschaftsflächen, die den Bewohnern z.B. auch während eines Lockdowns einen Mehrwert bieten, wie etwa hauseigene Fitnessgeräte, Shared-Office-Spaces oder Gemeinschaftsräume mit Internetanschluss – alles natürlich so konzipiert, dass Hygienemaßnahmen wie Abstand halten eingehalten werden können. Auch die Mitentwicklung von Grünraum in und um das Objekt gewinnt zunehmend an Bedeutung, um Naherholung auch im urbanen Raum sicherzustellen.“

Digitaler Kundenservice im Fokus

Der erste Lockdown im März letzten Jahres und die plötzliche Umstellung auf Homeoffice führten zu einem regelrechten Digitalisierungsschub in vielen Unternehmen. Von Online- Wohnungsbesichtigungen und –beratungen bis hin zur österreichweit ersten 100% digitalen Immobilientransaktion, die gemeinsam mit dem Start-Up-Unternehmen Realest8 Technologies umgesetzt wurde, fand man in der BUWOG Lösungen, die auch nach der Pandemie noch von Bedeutung sein werden. Und auch im Wohnungsbestand wird die Digitalisierung der Hausverwaltung weiter vorangetrieben. Mit einer Reihe neuer digitaler Tools, die heuer implementiert werden, sollen Routinearbeiten im Bestandsmanagement wie die Behebung von Schäden oder die Bearbeitung von Kundenanfragen und Beschwerden rascher und effizienter werden, auch die Transparenz wird dadurch deutlich erhöht.

„Ein Problem muss nicht nur rasch behoben werden, sondern unsere Kunden sollen auch jederzeit perfekt über den aktuellen Stand informiert sein und wissen, wann alles erledigt sein wird“, betont Holler.

„Das ist für die Kundenzufriedenheit genauso wichtig wie die rasche Abwicklung selbst.“

Heute wie morgen: Nachhaltigkeit im Zentrum

Im Entwicklungsgeschäft, aber auch im Bestand der BUWOG spielen Umwelt- und Klimaschutz eine zentrale Rolle. „Als einziges Immobilienunternehmen im klimaaktiv Pakt 2030 wollen wir mit vorbildlichen Klimaschutzmaßnahmen und Ressourcenschonung nicht nur die BUWOG und die BUWOG-Wohnungen absolut grün machen, sondern auch für die Immobilienbranche insgesamt Maßstäbe setzen. Unser Projekt ‚ERnteLAA‘ ist ein perfektes Beispiel dafür, dass wir damit auf dem richtigen Weg sind: Es wurde erst kürzlich mit dem International Property Award in der Kategorie ‚Best sustainable residential development Europe‘ ausgezeichnet“, erklärt Holler. „Der Gebäudesektor ist der zweitgrößte Verursacher von klimaschädlichen Emissionen in Österreich. Das verpflichtet uns, auch in Zukunft an noch effizienteren, nachhaltigen und umweltschonenden Lösungen in unseren Geschäftsbereichen Projektentwicklung und Bestandsbewirtschaftung zu arbeiten.“

Auswahl aktueller BUWOG-Projekte im Überblick:

ObjektBezirkWohn- einheitenGrößeTypGeplante Fertigstellung
MARINA TOWER1020511ca. 45-305 m2EigentumBis Sommer 2022
HELIO Tower1030401ca. 41-124 m²Eigentum, WBIAnfang 2023
Kennedy Garden1140512ca. 42-181 m²Eigentum, Miete & WBIEnde 2022
Inside XIX1190116ca. 45-165 m²EigentumHerbst 2022
Schöneck13121065ca. 35-111 m²EigentumEnde 2021
Drygalskiweg121097ca. 45-150 m²EigentumSommer 2023
Barany & Me1220126ca. 45- 143 m²MieteSommer 2021
RIVUS Vivere1230296ca. 34-110 m²MieteNovember 2022

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