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"Wohnungskauf: Rücklagen als notwendiges Übel oder Werterhaltung mit Weitblick?" Portrait von KommR Oliver Brichard, MSC, Geschäftsführer Brichard Immobilien GmbH

Wohnungskauf: Rücklagen als notwendiges Übel oder Werterhaltung mit Weitblick?

Die Rücklagenbeiträge im Wohnungseigentum sind nicht nur in der Wohnungseigentumsgemeinschaft, sondern auch im politischen und rechtlichen Kontext Diskussionsthema.

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So basiert die Forderung nach Einführung einer Mindestrücklage auf dem Hintergrund einzuhaltender CO2- Einsparungsziele. Auch in der zur Begutachtungen stehenden Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz wird die Rücklagendotierung einer Neuregelung zugeführt. Vor diesem Hintergrund präsentiert Brichard Immobilien den Report „Erhaltungskosten im Wohnungseigentum“ – mit interessanten Implikationen.

Ein Interessenskonflikt bei Eigentümergemeinschaften ist vielfach durch die unterschiedlichen Auffassungen darüber gekennzeichnet, inwieweit die Ansparung von Rücklagen erfolgen soll. Die einen üben sich in Sparsamkeit und propagieren nur unbedingt notwendige Arbeiten, wohingegen die „Vermögenserhalter“ das Objekt langfristig in gutem Zustand wissen möchten.

Basierend auf der Analyse von 154 von Brichard Immobilien verwalteten Eigentumsobjekten mit ca. 6.000 Bestandnehmern, hat das Unternehmen eine Dateninterpretation zur Rücklagendotierung herausgegeben, um Wohnungseigentümern, Verwaltern und Interessierten eine Orientierung und mögliche Vergleiche zu bieten.

„Ziel des Projektes ist es, Wohnungseigentümern die Notwendigkeit und Relevanz eines Reparaturfonds und die rechtzeitige Aufbringung von Kapital für notwendige Sanierungen und Erhaltungsmaßnahmen zu vermitteln. Der Fokus liegt auf einer transparenten Darstellung der unterschiedlichen Möglichkeiten, in welcher Höhe finanzielle Mittel im Reparaturfond angespart werden und wie viel im Durchschnitt für Sanierungsarbeiten aufgewendet wird“, so der Geschäftsführer von Brichard Immobilien, KommR Oliver Brichard, MSc.

Beim Ankauf von Immobilien sehen viele Käufer stets nur den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Der Rücklagenbildung und den erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen wird sehr oft keine oder nur wenig Beachtung geschenkt.

Im analysierten Gebäudebestand von Brichard sah die empirische Methode einen Vergleich von angesparten Beträgen und tatsächlichen Aufwendungen vor, als Vergleichsbasis diente der Baukostenindex 2010. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden für Groß-Sanierungen eine durchschnittliche Abschreibungsdauer über alle Gebäudeteile von 35 Jahren errechnet.

Zudem wurden vier Lage-Kategorien gewählt, welche intrinsische Ähnlichkeiten in der Bauart zeigen, u.a. Objekte innerhalb des Gürtels, Gründerzeit-Objekte und Neubauten, Objekte mit dörflichem Charakter und Stadtrandlagen im Wiener Umland.

Eine weitere Kategorisierung erfolgte nach der Bauperiode, da diese durchwegs Ähnlichkeiten in der Bauausführung, – weise und Ausstattung aufweisen: Vor 1930, 1930 – 1980, 80er-2000er Jahre. Es zeigten sich signifikante Unterschiede. Jene zwischen 1930 und 1980 stechen dabei mit den höchsten Kosten heraus.

Da die monatlichen angesparten Beträge im Laufe der Jahre einerseits zu einem Vermögen heranwachsen können, ist die Frage der tatsächlich anfallenden Reparatur- und Sanierungskosten und einer möglichen Differenz von entsprechendem Interesse. Reichen die Rücklagen andererseits jedoch nicht aus, dann können die Kosten einer Sanierung nicht vollständig aus dem Rücklagenfond getragen werden.

In der Politik kommt es nicht nur aus diesem Grund immer wieder zur Diskussion über die Einführung einer Mindestrücklage. Die derzeitige Diskussion beschäftigt sich auch noch mit der Frage, wie weit eine Gemeinschaft durch eine verpflichtende Dotierung einer Mindestrücklage zur energetischen Verbesserung der Gebäudesubstanz gezwungen werden kann. Die CO2-Einsparungsziele der Regierung sollen damit im Gebäudebestand Rückenwind erhalten, die Verantwortung für die Aufrechterhaltung einer funktionierenden Umwelt entsprechen und durch mögliche Energieeinsparungseffekte auch zu Vorteilen der Bewohner einer Liegenschaft führen.

Auch in der derzeitigen in Begutachtung stehenden Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz wird die Rücklagendotierung einer Neuregelung zugeführt. Denn die Praxis zeigt, dass eine Dotierung in Höhe des Kategorie D Mietzinses pro m² Nutzfläche nicht ausreichen wird, um die laufend notwendigen Sanierungen abzudecken. Auch eine thermische Sanierung ist so nicht finanzierbar.

In der vorliegenden Studie wurden die durchschnittlichen Rücklagen-Akonti analysiert. Objekte der Periode 1930 bis 1980 sparen mit €1,35/m²NF/Monat mehr Rücklagen an, als Objekte ab 80er bis 2000er (€0,89/m²/Monat) sowie Objekte vor 1930 (€1,1/m²/Monat). Auch bei den durchschnittlichen Ausgaben liegt die Objektgruppe von 1930 bis 1980 voran.

Beim Vergleich der tatsächlichen monatlichen Instandhaltungsaufwendungen zeigen sich interessante Ergebnisse quer über alle Gebäudetypen, Baujahre oder die Lage. Für alle Wohnungseigentumsobjekte wurden durchschnittlich €1,10/m²/Monat aufgewendet. In der Gebäudekategorie 1930 bis 1980 lagen die Aufwendungen mit €1,46/m²/Monat am höchsten.

Beim Vergleich der Rücklagenstände wurden die Mittelwerte der letzten 11 Jahre analysiert. Hier weisen die Gebäude der Periode 1930 bis 1980 mit €42/m² den höchsten Rücklagenstand auf, jene der Periode 1980er bis 2000er naturgemäß den geringsten.

Fazit ist, dass den Rücklagen im Wohnungseigentum bis dato selten diese Aufmerksamkeit in dieser Tiefe geschenkt wurde bzw. noch nie so detailliert analysiert und transparent dargestellt wurde. Der Brichard Report bietet nunmehr Hauseigentümern, Hausverwaltungen und insbesondere Wohnungseigentümern und -käufern eine fundierte Grundlage. Ähnlich den Energiekennzahlen ist dies ein weiterer relevanter Wert und Faktor zur Erfassung von Wohnungskosten im Rahmen einer Vollkostenanalyse. Dem professionellen Hausverwalter kommt so künftig durch das Zusammenspiel Investment, Rücklagenbildung und Sanierungsmaßnahme eine noch wesentlichere Rolle als bisher zu.

Der Report

Der gesamte Report „Erhaltungskosten im Wohnungseigentum“ steht zum Download bereit: https://www.brichard.at/brimmobilia-magazin/

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